從暗戀港姐到再造新天地：羅康瑞的78年人生逆襲丨【商業人物檔案】

《商業人物檔案研究組》

一條熱搜把羅康瑞再次推到公眾面前——"朱玲玲與霍震霆離婚真相大白！羅康瑞的秘密約定曝光"。故事的脈絡并不復雜：1977年港姐冠軍朱玲玲嫁入霍家，27年后體面分手；2008年，60歲的羅康瑞終于在新加坡迎娶了等了大半輩子的白月光。這段被港媒稱為"香港最動人暗戀"的感情背后，是一個更值得被講述的故事——一個拒絕接班、借10萬白手起家的豪門叛逆者，如何成為中國城市更新的教父，又在78歲遭遇行業寒冬時，依然選擇逆風破局。

一、豪門叛逆者：拒絕接班，借10萬自立門戶

1948年4月，羅康瑞出生于香港一個地產世家。父親羅鷹石是鷹君集團創始人，1962年創辦鷹君置業，1972年在港交所上市，是香港地產界的標志性人物。羅家六子，羅康瑞排行第四，1969年從澳大利亞新南威爾士大學畢業，先在家族鷹君集團工作兩年，1971年決心自立門戶。

23歲的他向父親簽下一張年息6%的借款協議，借了10萬港元，創辦瑞安建筑公司。沒有家族資源傍身，他親自跑工地、談項目，從最苦的建筑外包做起，一步步將公司拓展到建筑材料和房地產開發。幾十年后，當人們驚嘆于瑞安集團在內地的商業版圖時，羅康瑞只說了一句話："我從不靠家里，都是自己打拼出來的。"

二、暗戀港姐30年，60歲才等到白頭偕老

羅康瑞的感情故事，堪稱香港商界最動人的篇章。1977年，29歲的朱玲玲奪得香港小姐冠軍，次年與霍英東長子霍震霆舉行盛大婚禮——500米紅毯、4000多位賓客、1000萬港幣聘禮。那一年，羅康瑞29歲，只是一個剛起步的小老板。

但他從未放下這份感情。據港媒披露，羅康瑞多年來一直對朱玲玲心存好感。2003年朱玲玲因婚姻破裂離開霍家后，羅康瑞默默守候在她身邊。為了尊重霍英東的聲譽，他甚至與朱玲玲達成"秘密約定"——低調等待時機。2005年朱玲玲與霍震霆簽署離婚協議后對外仍維持一家人形象，直到2007年羅康瑞才正式公開戀情，2008年二人在新加坡登記結婚。

婚后，羅康瑞將名下百億資產與朱玲玲共享。在名利場浸淫一生的香港富豪圈，這段"從暗戀到相守"的故事之所以打動人心，恰恰是因為它證明了一個樸素的道理——有些人追求的是真心，不是交易。

三、一戰成名：保留石庫門，打造上海新天地

如果說愛情是羅康瑞人生的暗線，那么城市更新就是他的主戰場。1992年，鄧小平南巡講話掀起內地投資熱潮，羅康瑞跟隨香港商界訪問團來到上海。上海政府工作人員的專業和熱情打動了他，他果斷決定將投資重心轉向內地。

他最冒險的決定，是1997年啟動的上海新天地項目。當時上海舊城改造的主流是"推倒重建"，但羅康瑞提出大膽構想：保留石庫門百年肌理，內部做現代化改造，引入國際商業業態。幾乎所有人都覺得他瘋了——破舊弄堂里做高端商業，誰來買單？

2001年新天地建成后恰逢APEC會議在上海召開，各國政要紛至沓來。石庫門青磚黛瓦搭配咖啡館和奢侈品店的組合，開創了中國城市更新的全新范式。此后二十年，瑞安又打造了翠湖天地、虹橋天地、創智天地等標桿項目，"天地"二字成為城市品質開發的代名詞。因為對上海的深情投入，羅康瑞收獲了"上海姑爺"的雅號。

1995年他還大舉進軍水泥行業，在重慶購入第一座水泥廠，隨后擴展至貴州、四川，使瑞安一度躋身中國三大水泥公司之列。武漢、佛山、杭州、大連……瑞安的腳步遍布大江南北。2006年10月，瑞安房地產在港交所上市，羅康瑞的商業版圖達到巔峰。

四、風暴驟至：五年首虧，逆勢轉型城市更新

然而，房地產黃金時代終究有盡頭。2026年3月26日，瑞安房地產公布2025年報：營收40.93億元，同比腰斬；物業銷售額僅4.99億元，而前一年還是43.56億元；歸母凈虧損17.82億元，近五年來首次虧損。消息傳出，瑞安股價跌至0.60港元，市值僅剩48億港元。

但78歲的羅康瑞沒有被虧損打亂節奏。他迅速做出兩個關鍵決策：堅定轉向城市更新賽道，將城中村改造和舊城活化作為核心方向；推進輕資產戰略，以"小股操盤"模式降低資金壓力。2025年11月，瑞安與上海陸家嘴集團等成立合營公司，參與浦東三林地區城中村改造；2026年1月，召樓新天地項目摘得首宗住宅用地，形成"重資產深耕+輕資產擴張"的雙線格局。

"城市更新是下一個發力點。"羅康瑞在業績會上這樣定調。中國城市化正在從"增量開發"轉向"存量提質"，而這恰恰是瑞安深耕了四十年的賽道。

五、七十八歲，仍在下注

回望羅康瑞的人生，有幾個關鍵詞貫穿始終：逆勢、耐心、長期主義。上世紀80年代，當多數港資觀望內地時，他率先入局；90年代，當所有人推倒重建時，他選擇保留歷史肌理；感情上，他等了三十多年才等到與心愛的人白頭偕老；2026年，當行業普遍悲觀時，他依然相信上海核心地段的企穩。

他的判斷不一定次次準確——2025年初他曾預言"樓市已筑底向好"，半年后便遭遇腰斬。但他的方向從未搖擺：深耕中國內地，做時間的朋友。

一個78歲的人，經歷過創業的孤獨、家族爭產的紛擾、1997年金融風暴的沖擊、三十年暗戀的漫長等待，如今面對行業寒冬，依然在為自己的判斷下注。這不僅需要勇氣，更需要對趨勢的信仰——以及對真心永遠不晚的篤定。

這里是《商業人物檔案》，我們下期繼續拆解商業背后的人性、格局與命運。

羅康瑞