買房“跳單”省中介費，這種行為是否構成違約？

房產中介為買賣雙方提供了交易機會，在中介公司已勤勉履責的情況下，部分買家為節省中介費“跳單”，這種行為是否一律構成違約？在多家掛牌、信息透明的市場中，消費者如何正當比價、擇優選傭？本文匯總了相關裁判規則、司法觀點，供讀者參考。

（圖源網絡 侵刪）

人民法院案例庫

1.《民法典》中“跳單”規定的要件分析及實務審查要點——上海某物業顧問有限公司訴周某某居間合同糾紛案

裁判要旨：二手房買賣中，委托人（買方或賣方）在與中介人建立中介合同關系后，利用該中介人提供的交易機會或媒介服務，通過其他中介人或者直接與交易方訂立房屋買賣合同，應向該中介人承擔違約責任。在認定是否構成“跳單”的審查中，應充分考慮中介合同履行的信息不對稱的特點，從衡平各方利益的角度，綜合作出判斷。

審理法院：上海市第二中級人民法院

案號：（2021）滬02民終342號民事判決

2.中介人提供的交易信息不屬于獨家享有的，委托人通過其他中介人訂立合同的不構成“跳單”——青島某房產經紀有限公司訴由某中介合同糾紛案

裁判要旨：禁止“跳單”是民法典的新增規定，是對誠信核心價值觀的弘揚，有利于維護房地產交易市場的健康發展。在中介服務合同中沒有明確約定禁止委托人與其他中介服務提供者進行交易且多個中介服務機構對同一房屋提供中介服務的情況下，購房者作為委托人，對比多家機構的服務后選擇質優價廉的中介服務機構提供服務的行為不構成跳單。

案號：（2022）魯02民終4730號民事判決

審理法院：山東省青島中級人民法院

裁判規則

1.委托人接受中介服務后利用其提供的交易機會繞開中介人通過其他公司訂立合同的，構成“跳單”，應當向中介人支付合理報酬——優品公司訴蔣某某、顧某某中介合同糾紛案

案例要旨：中介人向委托人提供房源信息、帶看房屋、組織價格磋商等中介服務后，委托人利用中介人提供的交易機會或媒介服務，繞開該中介人并通過其他未實際提供中介服務的公司訂立合同，該行為構成“跳單”，違背誠實信用原則。中介人雖非房源獨家代理，但其提供的服務是促成合同訂立的關鍵因素，委托人應當支付相應的報酬。法院在確定報酬數額時，可結合中介人實際提供的勞務、委托人已支付其他中介費的情況及當地中介服務收費標準等因素酌情確定合理金額。
案例來源：中國法院網 2025年11月04日

2.在中介公司勤勉履責的前提下，買賣雙方存在逃避支付中介費，私下交易跳單行為的，買賣雙方應當向中介公司支付報酬——房產中介公司訴王某某、梁某某中介合同糾紛案

案例要旨：在中介公司勤勉履責的前提下，買賣雙方應當恪守中介服務合同的約定，支付中介報酬或者支付中介公司從事中介服務支出的必要費用，不應當利用中介公司提供的交易機會和媒介服務，為逃避支付中介費，實施跳單行為故意繞開中介公司私下交易。買賣雙方存在跳單行為的，買賣雙方應當向中介公司支付報酬。

案例來源：人民法院報 2022年9月6日第3版

3.中介人按合同約定提供中介服務后，委托人是否利用其提供的信息、機會等條件與業主訂立合同，是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵——甲中介公司訴鳴鳴中介合同糾紛案

案例要旨：判斷是否構成“跳單”違約，不能簡單以提供服務的時間先后為標準，需綜合判斷中介人是否屬于獨家委托、買賣雙方達成合意是否利用中介人提供的交易機會或者媒介服務等條件。業主同時將房屋委托給多家中介公司對外出售，房源信息并非中介人獨有。買方購房時并未利用中介人的房源信息、機會和服務等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，經權衡比較，最終選擇通過報價低、服務好的其他中介人與其達成交易，亦支付中介費，其行為不構成“跳單”違約。

案例來源：人民法院報 2024年7月18日第3版

4.中介合同雙方約定關于惡意跳單行為賠償責任的條款屬于格式條款，中介人未盡到充分提示和明確說明義務的情況下，房屋買受方應按合同約定的中介費用支付報酬——某中介訴宋某中介合同糾紛案

案例要旨：在中介合同糾紛中，房屋買受方接受中介人的服務后，繞開中介人直接與房屋出售方簽訂房屋買賣合同，該行為構成惡意跳單，但雙方約定關于惡意跳單行為賠償責任的條款屬于格式條款，中介人未盡到充分提示和明確說明義務的情況下，房屋買受方應按合同約定的中介費用支付報酬。

案例來源：江蘇法院網 2021年8月19日

5.顧客通過正當的途徑，在不同的中介公司獲取同一房源信息，有權選擇報價低或服務更好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，不構成“跳單”違約——A中介公司訴王某某中介合同糾紛案

案例要旨：衡量顧客是否存在“跳單”行為的關鍵在于其是否利用了中介方提供的房源信息、機會等條件。顧客通過正當的途徑，在不同的中介公司獲取同一房源信息，其有權選擇報價低或服務更好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，不構成“跳單”違約。

案例來源：人民法院報 2023年10月20日第3版

法律觀點

房地產交易中“跳單”行為的認定及責任承擔

在房地產糾紛案件中，“跳單”行為基本發生在二手房交易過程中，產生原因多是買受人或出賣人為了不支付或少支付房產中介費用，也就是說，“跳單”會致使房地產中介機構不能或少收取中介費用。司法實踐中，認定“跳單”行為以及買受人應否承擔“跳單”責任的問題，應當注意以下兩點：

（1）“跳單”行為的界定。“跳單”行為也稱為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經與房產中介機構簽署了看房確認書、委托購房或賣房協議，房產中介機構已經按照協議履行了提供獨家房源信息并帶領看房、促使房屋買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，而買受人或出賣人為了規避或減輕按照協議約定履行向房產中介機構交付中介費的義務，跳過房產中介機構而私自簽訂房屋買賣合同的行為。由此，可通過考量以下因素確認是否存在“跳單”行為：①委托人是否與房產中介機構簽署了獨家委托售房或購房協議。為了房產中介機構能夠積極介紹房源、促成交易或者基于信任，委托人通常會與房產中介機構簽訂獨家委托出售或獨家委托購買房屋合同，而在一定期間內，房產中介機構一般也會積極宣傳，促成交易。②房產中介機構是否積極提供中介服務。因房地產交易市場中，房產中介機構居多，委托人通常會通過對比多家中介服務質量而選擇中介機構，故在分析委托人與其他房產中介機構簽訂居間合同的主觀意圖時，應當注意原房產中介機構是否積極提供了相應的中介服務。③委托人是否利用了房產中介機構提供的信息。由于在房地產交易中，允許共享房源，出賣人在多家中介公司掛牌銷售也是常見現象。故對于買受人是否“跳單”，不能僅以房源一致就認定買受人利用了房產中介機構提供的信息，而是應根據出賣人是在多處房產中介機構掛牌還是獨家委托出售以及其與其他中介機構間的居間合同等綜合認定。④委托人是否支付居間費用。因委托人“跳單”的目的是不支付或少支付中介費，故支付中介費的情況是判斷是否構成“跳單”的重要依據。綜上，在出賣人在多家中介機構掛牌銷售，且買受人也未簽訂獨家委托購買合同，又支付了中介費的情況下，不能認定買受人“跳單”。

（2）“跳單”行為的責任承擔。第一，“跳單”方應承擔違約責任。基于前述分析可知，出賣人或者買受人會與房產中介機構簽訂獨家委托出售或者購買合同，此時如與其他中介機構或者雙方私下簽署買賣協議，構成“跳單”的，應按照協議約定承擔相應的違約責任。但按照法律規定，如違約責任過重，法院可適當調整違約金。但需要注意的是，如委托賣房協議或買房協議中排除或限制了當事人選擇其他房產中介機構提供居間服務的選擇權并且加重對方責任的，則該“跳單”條款應被認定為無效。第二，“跳單”方應承擔中介費支付責任。在委托人與房產中介機構簽訂居間合同后，房產中介機構已履行了提供房源信息、帶領看房、促成買賣雙方見面洽談等中介服務時，委托人因自身原因不再履行協議的，應按照協議支付合理的中介費。如協議未約定中介費，則房地產中介機構可通過訴訟途徑向委托方主張。

（內容來源：《房地產糾紛裁判精要與規則適用》，單位作者：人民法院出版社，引用頁碼：0439-0441）

法律依據

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條 【委托人私下與第三人訂立合同后果】委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。