濟南學寧波，寧波學湖州，湖州學昆山…商品房以舊換新為何有的火，有的零成交

過去兩三年，商品住房“以舊換新”在長三角，成為反復被提起的高頻詞。

從南京到無錫，從湖州到寧波，從蘇州到上海，政策接連推出，模式也不斷翻新：有國企收購，有中介代賣，有“房票+補貼”，也有“舊房評估價直接抵新房房款”。有的地方報名火爆，名額靠搶；有的地方推了一年多，成交仍是個位數。

同樣一項政策，走出了截然不同的曲線。這背后，是房地產市場深度調整中，地方政府、國企、房企與居民之間一場復雜的博弈。早期的“以舊換新”，以去庫存為目標，通過集中收購和補貼快速啟動。現在，它正在進入2.0階段，更比拼流程設計、資金安排和舊房處置能力。

如何寫好“以舊換新”的下半篇文章，值得思考。

互相學習，不斷迭代

2025年8月，寧波市住建局相關負責人帶隊去了3個地方：浙江湖州、湖南長沙、山東青島，專門學習商品住房“以舊換新”怎么做。

在青島住建局會議室里，雙方一聊就是兩個小時。回來沒多久，9月5日，寧波就啟動了商品住房“以舊換新”活動。半年多時間，學習考察回來的寧波，已將活動推進得有聲有色。

今年2月，寧波11地同步官宣寧波市商品住房“以舊換新”2026版（第三期）活動正式啟動。商品住房“以舊換新”不僅被寫入2026年寧波市政府工作報告，而且“迭代擴面”，拓展到全市域。截至4月19日，線上意向申請提交8378人，其中審核通過7316人，舊房總數共1588套。

此時此刻，恰如彼時彼刻。今年4月17日，山東濟南市住建局、財政局和濟南城市發展集團的調研人員也坐進了寧波住建局的會議室里。大家關心的問題都很直接：收舊主體資金怎么籌措？與新的銷售主體如何結算？政府怎么給補貼？資金規模如何？寧波也沒藏著掖著，一一交了底。

寧波的做法并不是一開始就這么順利。

最初，活動限定在寧波市轄6個區，舊房要求建于2005年之前、面積在120平方米以下，由國企寧波城投置業負責收舊。采取純線下報名方式，因為當時判斷，目標人群以老年人居多，線上操作可能存在障礙。

7個報名登記日內，登記點咨詢人數達到9000余人，實際完成登記3175組，聯審通過3086組，相比計劃收購的500套名額，熱度遠超預期。到11月底，城投置業又加收500套舊房，通過搖號、多子女優先等方式篩選，最終完成748套舊房過戶。

但問題也隨之暴露。一個是周期太長，整個流程走下來往往要幾個月；另一個是舊房評估排在新房認購前，不少人只是來“蹭評估”，并沒有真正換房的打算。

今年，寧波對流程做了調整：先選新房，再評估舊房。如果對評估結果不滿意，可以退還新房定金。“湊熱鬧的人少了，來的基本都是較迫切的客戶。”鄞州區一家樓盤銷售人員說。與此同時，報名方式也轉向線上。寧波市住建局住房保障處處長徐峰表示，通過“浙里辦”App報名要人臉識別、實名注冊，便于掌握真實需求，整體周期也大幅壓縮，最快30天內就能完成“換新”。

寧波第三期以舊換新流程圖，資料圖片。

浙江諸暨也有類似的調整過程。2024年11月，諸暨推出首期房屋“以舊換新”活動，計劃完成200套。在此之前，當地專程去河南鄭州、江蘇江陰、江蘇海安、浙江麗水等地考察，發現各地做法不一樣，效果差別也不小。諸暨選擇“房票+換購券”模式。舊房先評估，再根據評估價值確定房票金額，同時按房票金額的10%發放換購券，最高不超過10萬元，兩者疊加后可直接抵扣新房房款。

首期200套名額很快報滿，成交率卻不算高。諸暨市商品住房“以舊換新”活動負責人徐凌飛和同事復盤，發現幾個關鍵問題：選房時間偏短（限定30天），約30%的人因此放棄；部分人因老房和新房差價較大也選擇放棄。“還有一戶人家，老房子是107平方米，超出了100平方米的收舊限制。他還特意來找我們，問能不能就按100平方米來算。但我們肯定不能打破規定。”徐凌飛印象深刻。有三四成的舊房都卡在“面積超出”這一點上。

諸暨一對老夫妻在工作人員的陪同下，辦理商品住宅“以舊換新”舊房過戶手續，資料圖片。

從第二期起，諸暨很快調整政策：擴大舊房適用區域，面積上限從100平方米放寬到144平方米；增加宣傳渠道，延長報名和選房時間；同時增加“二換一”“多換一”等選項。限制一松，市場接受度明顯提高。第二期原定300套，最后擴充到近400套才滿足需求；第三期推出500套名額也順利成交。

寧波曾向湖州學習，而湖州最早也是從鄭州、昆山等地取經。去年初，負責落實政策的湖州城市集團下屬房總集團先做了一輪問卷走訪，問得很直接：你能接受什么價位？最想換到哪個區域？換房時最猶豫的是什么？

摸出來的結果很清楚，大家最在意的無非兩個問題：舊房值多少錢，新房選擇多不多。針對這兩點，湖州的解決辦法是，一方面通過公開搖號選出的3家評估機構給出平均值，并把評估價格統一公布；另一方面，拿出14000多套新房源供選擇，還把一些熱門房源也放了進去。兩期下來，湖州共有1143人次申請，收舊679套，新房去化513套。

湖州以舊換新咨詢點，資料照片。

房總集團相關負責人何蕾分析原因：湖州屬于中小城市，人口相對較少，整個主城區區域發展較為均衡，所以“收舊”“換新”價差不算大，14000套可選房源也足以滿足申請人的需求。“每個城市要契合自己的特色，需要根據城市能級來‘一城一策’。”她說。

多方博弈，要算大賬

70歲的倪金義和妻子，在湖州紅豐新村一套82平方米的老房子里住了40年。房子建于1984年，“冬天有3個月曬不到太陽”。老兩口年紀大了，爬樓越來越吃力。房子格局也老舊，“廚房長長一條”“里面房間要通過當中房間進去”。

“按照目前的市場行情，舊房難以賣出滿意的價格。”倪金義很清楚，周圍類似的老房子都不好出手。去年7月，在上海工作的兒子看到“以舊換新”的消息，第一時間幫父母報了名。

評估結果出來后，全家人都很滿意：每平方米9200元，總價70多萬元。于是，他們用這筆錢再加貸款，換了一套130平方米的電梯洋房。現在房子裝修已近半，預計下半年入住。

34歲的裝飾公司項目經理汪建安也參與了“以舊換新”。一家五口擠在不到70平方米的樓梯房里，早就想換房。但舊房讓中介掛了半年，帶看寥寥，“價格一直往下掉”。

去年10月，中介告訴汪建安“以舊換新”的消息，他馬上報了名，沒想到評估價格比預期還高。最終，汪建安換了一套141平方米的四房，周邊配套也方便，讓他連聲稱贊。

湖州新房樓盤，資料圖片。

目前來看，部分城市的舊房評估價格略微高于二手房成交價，也有城市通過政府補貼的方式給居民讓利，歸根結底都是為了穩定二手房價格市場，同時激發居民們“換新”的熱情。

不過，不是所有人都愿意“上車”。也有地方開展了相關活動，一年下來，成交量為0，因為新房選擇很有限，老百姓不買賬。還有的城市，在舊房收購時設置了一些門檻，初衷是提升房源質量，但效果并不好，一期活動下來，成交寥寥。

另一邊，作為收購主體的國企，也在算自己的賬。

在寧波，第三期活動的收購主體從之前的市級國企，變為由各區（縣、市）的11家國企承接。據統計，大約有29%的換房者都是跨區置換。為了不讓收購主體感到跨區置換不劃算，也為了激發大家的積極性，在寧波的方案中，“換新”成功的新房樓盤主體需要給國企收購主體一次性2%的傭金，同時，新房所屬地區一級政府需要給予舊房收購主體每年1%的收購款貼息，連續5年，以實現跨區資金平衡。

寧波市商品住房“以舊換新”工作組上門評估，資料照片。

即便如此，在具體執行層面，麻煩也一點不少。

舊房當然是越完好越好，但現實里很難做到。寧波鄞州區收購的170多套舊房中，80多套都存在漏水等問題。“漏水這種小問題是可以接受的。如果因為這個不收，那將近一半都進不來，影響太大了。”鄞州區收購主體鄞開集團相關負責人俞杰說。

產權問題更麻煩。有的舊房報名時系統顯示是5樓、58平方米，俞杰到現場一看，實際在3樓，房產證上只有38平方米。類似的產權瑕疵，只能在推進過程中一點點摸出來，再和相關部門逐項核實、修正。他開玩笑說：“這兩個月天天爬5樓，人都瘦了不少。”

對國企而言，這筆賬其實并不好算。“小賬算不過來。”多位被采訪對象如此表示，“以舊換新”更重要的是“算大賬”。

以諸暨為例，截至目前，諸暨前三期活動共吸引1545戶報名，帶動新建商品住宅銷售660套，兌付“房票+購房券”資金6.5億元，新房銷售金額達14.4億元。其中，激活換房人自有資金7.9億元，實現稅收約9700萬元，帶動家裝市場消費2.83億元。

“國有企業和財政出了6.5億元的資金，按購房券最高不超過10萬元1套補助，財政實際共支出5750萬元，就帶來上述的銷售、稅收和家裝市場的消費。而國有公司雖然支付了收購資金，但也得到了舊房資產，而不是像其他的購房補貼，錢補出去了除了帶動銷售卻沒有回收的資產。”諸暨市住建局工作人員如此算賬。

當然，“以舊換新”的效果，更在于增強對整個房地產市場的信心。

在寧波，近幾個月二手房掛牌量有所下降。有業內人士表示，業主惜售或減少議價空間的案例呈增長態勢。

同時，新房去化成效明顯。在寧波，參與“以舊換新”活動的新房房源，從一期、二期的115個樓盤、1.7萬套，增至三期的185個樓盤、3.2萬套，一度低迷的新房銷售被激活。

房企的態度也發生了變化——“頭部企業都主動來報名。”一家寧波鄞州區某新盤銷售人員向記者表示，活動開始前每個月大概有20套交易量，3月光是通過“以舊換新”售出的新房就有93套。

市民在樓盤選購新房，資料照片。

更關鍵的是“鎖定效應”，截至4月19日，寧波市已有1516套新房被意向金鎖定。這相當于告訴市場上的其他買家：“好房子不多了，有人搶。”“你喜歡的房子，有5個人都等著，再想想也不差這個錢，就不猶豫了。”該銷售人員透露。

此外，“以舊換新”還帶來了土拍市場的回暖。3月，寧波6宗涉宅用地全部成功出讓，覆蓋鄞州、海曙、高新區等核心板塊，總金額約51.5億元。

寫好“下半篇文章”

但是，舊房收購后怎么辦？這是商品住房“以舊換新”最大的難點。

眼下最常見的做法是返租。新房有的是期房，有的現房也需要裝修，很多人換了房，還是住在原來的房子里。汪建安的想法簡單直接：“不用搬家，租金還比市場價低一點。”目前，多地在舊房評估時要求同時出具租金報告，方便后續操作，多數城市返租比例均超過一半。

用作保障性住房也是主流思路。湖州計劃對收購的舊房統一裝修、集中管理運營并用作保障性租賃住房。蔣翼斌專門提到一個數據，諸暨“有900多戶在等保障房”，需求比較旺盛，與此同時，他們也在考慮做民宿，諸暨部分地區旅游資源不錯，收上來的老房子改造成民宿，也是一筆收入，但這還需要文旅等多個部門配合，目前仍在探索中。

當然，也可以進行市場化租賃。對寧波一期、二期的一些優質房源，國企選擇自營，在簡單微改造（如換智能門鎖、遠程水電表）后出租，有的房源則打包給專業中介代管。寧波是人口凈流入城市，每年凈流入約8萬人，“所以出租有市場”。湖州也正在探索根據市場需求，針對90后、00后等特殊人群提供類似“酒店式管理”的短租服務。

未來出售也在考慮范圍內。“國企最大的優勢就是以時間換空間。”一地國企收購主體相關負責人表示，如果未來二手房市場持續回暖，也可以繼續出售。用他的話說，“最終是租賃、出售兩條腿走路”，具體要看市場走向。

3月，各地樓市迎來一波小陽春。在這樣的背景下，很多地方正在考慮下一步怎么走。

在前幾期收房過程中，諸暨發現一些小區內部“以舊換新”需求特別集中，一棟樓里可能就有七八套房子都被國企收進來了。產權一集中，很多以前做不了的事，例如老舊小區加裝電梯，甚至原拆原建等，都有了操作空間。

目前，諸暨住建局已在和規劃部門對接，希望將“以舊換新”納入更大的城市更新框架，特別是對需求集中的小區提高收房密度，進一步盤活存量資源。

湖州也在密切關注居民的各種訴求，同時借鑒各地“以舊換新”成功經驗和做法，充分考慮企業自身實力和市場需求，堅持邊實施、邊評估、邊研判的工作思路，在實踐中及時跟蹤政策落地效果并動態優化方案。

寧波市住建局副局長袁布軍告訴記者，鑒于當前活動參與火爆，寧波正在考慮加收或適時啟動新一輪次的商品住房“以舊換新”活動。在他看來，商品住房“以舊換新”可以作為一個市場調節工具，靈活利用，未來將更加聚焦于新房去化需求更大的區域推行。

寧波市民參與以舊換新登記，資料照片。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提醒，商品住房“以舊換新”并非萬能解藥，其復制推廣必須嚴格區分城市能級，更適合作為市場失靈期的短期干預工具。“若要實現長期化，必須完成角色的根本轉換——從‘救市者’轉變為專業的‘城市資產運營商’。只有建立起成熟的運營能力和REITs退出渠道，使收購行為本身能產生商業回報，該模式才可能實現市場化長期運作。”嚴躍進說。

在長三角，商品住房“以舊換新”已走出多條路徑。但歸根結底，是要讓居民有獲得感。倪金義搬進了電梯洋房，汪建安換來了大四房和好配套。“還是要抓住機會。”倪金義說。

這句話，或許是對這項政策最好的注腳。

原標題：《濟南學寧波，寧波學湖州，湖州學昆山…商品房以舊換新為何有的火，有的零成交》

欄目主編：陳抒怡

本文作者：解放日報 劉暢 朱凌君