又一個外環強區，跌下神壇？

不考慮別墅的話，上海外環曾經沖上10萬的板塊，只有六個。

七寶、莘莊、華涇、唐鎮、春申、吳涇。

前四個大家很熟悉了。

吳涇沖上10萬的只有紫竹半島小戶型，整個區域能級不高。

春申能到10萬很多人沒想到，春申景城一二期、高興花園都曾突破10萬。

曾經如日中天的大虹橋其實沒有10萬+成交，蟠龍天地之前號稱10萬，大概率是營銷事件。

做一些吸引眼球的截圖賣房而已。

后來大虹橋塌房，開發商都不愿意蹭這個概念。

周末客戶發來數據說，春申跌幅不比大虹橋少。

春申景城二期兩房由9.7萬降到5.67萬，降幅40%。

春申景城二期成交數據來源：房見小程序

上海春城兩房最高9萬出頭，現在5萬，降幅高達44%。

大虹橋的萬科天空之城、仁恒西郊花園降幅也就40%。

在800萬以上品質小區中，這個跌幅不算小。

大虹橋跌那么多大家知道，是概念破滅。

春申沒什么概念，沒太多規劃，應該沒泡沫，怎么也跌這么多？

未來春申還會繼續沒落嗎？

春申指的是外環、滬金高速、春申塘之間，向東更是沒有明確邊界。

當然這個說法有爭議，有些人認為靠近滬金高速的幾個小區屬于莘莊。

春申本來就不是正式地名，那片區域被梅隴、莘莊管轄。

1997年提出打造春申居住示范區，指的也是蓮花南路以東部分。

居住示范區其實建的一般，蓮花南路往東，尤其是過了集心路，跟宜居不搭噶。

蓮花南路以東現狀

后來春申景城、春申萬科城、春申玫瑰苑、綠地春申花園這些新房上市，開發商不斷強化春申的概念，才在民間普及。

當時也是沒辦法，這片區域真的不好開發。

外環內的古美、外環外的莘莊同期開發，搶了所有概念。

春申這里如果也說是莘莊，那肯定賣不過莘莊本身。

說自己是梅隴反而掉價，梅隴不是核心開發區。

又沒地鐵規劃，沒大商業規劃。

只好借助居住示范區，打宜居概念。

又拉來了閔實驗、莘松中學，華東醫院門診部。

春申萬科城55萬方，春申景城超過60萬方，幾個大盤成功的塑造了地段。

現在春申板塊辨識度很高，快速路、高架、河道分割，學區分割。

環境也不錯，尤其是春申萬科城這里、畹町路一帶。

春申街道環境

春申板塊房地產的興衰、未來走向，從名字來源就能看出來。

本身就是打著居住示范區旗號的房地產概念區。

春申2010年后沉寂了一段時間，新房該賣的賣完了，配套該建的建好了。

直到2020年又火了一把。

上海之前頂級學校都是民辦。

民辦先招生，公辦后招生，大家先考民辦，考不上了再去讀公辦。

所以七寶很火，大家先去考七寶外國語小學，考不上再讀對口的明強小學。

2018年開始公民同招，即，民辦學校、公辦學校同時招生。

你沒考上七寶外國語小學，回來也讀不了明強，明強招生時間也過去了。

那只能統籌到菜校。

這下家長怕了，很多開始直接讀對口公辦。

2020年推出了民辦搖號，你能不能上民辦全靠運氣，大家更不敢賭了。

公辦學區房需求進一步增加。

2012年上海生育率高峰，這些孩子2018年開始入學，2019年小學迎來入學高峰。

入學高峰、公民同招、民辦搖號，直接把公辦學校推上天。

尤其是九年一貫制學區，廣受歡迎。

房價突破10萬的，幾乎都有雙學區加持。

七寶是明強小學、七寶二中、七寶三中。

莘莊有莘光、莘城、莘松中學，吳涇有華二紫竹。

唐鎮火爆，也跟建平培德、福外唐城有關。

春申這里有閔實驗、莘松中學雙一梯隊，航母巨校，而且不會被統籌，瞬間成了香餑餑。

原來看七寶的一些家庭也關注春申，七寶公辦中學不如春申。

閔行南部科技型企業很多，員工學歷、收入都不錯，很多人都買在春申。

2023年小學入學高峰過了，學區房熱度下滑，全上海學區縮水，春申也避免不了。

其實春申有很多問題，2020年學區浪潮太大，把問題都掩蓋了。

徐匯學區房買不起，古美買不起，大家只能沖到春申。

潮水退去，問題浮出水面。

春申好小區其實不多，就春申萬科城、春申景城、上海春城品質還行。

春申2000-2020年小區 來源：房見小程序

穿插著一些老別墅、老破小，雖說綠化還行，整體還是會覺得很亂。

去年有同學來上海辦事，帶他恰好經過春申，他瞄了一眼大潤發那里，就說這里房價跟川沙差不多吧？

不得不說，郊區的氣質真是掩蓋不了。

古美相對好一些，品質小區更多，連片分布，形成了較好的中產居住氛圍。

古美2000-2020年小區 來源：房見小程序

莘莊南廣場品質小區也比春申密集。

現在有意愿卷學區的，都是家底、收入不錯的中產，很多人看不上春申的定位。

而且春申景城、上海春城小兩房太多，直接影響了客戶買入。

上面這種是春申景城主力戶型之一，買學區房肯定有孩子，有老人，這種就很難滿足需求。

周邊區域，莘莊、古美，三房、大三房比例更高，適合學區自住。

品質小區少、戶型小，春申居民結構就更偏剛需，地鐵需求就更多。

春申的最大問題就是，沒地鐵。

1號線、15號線都擦肩而過。

環線有不少客戶就是因為沒地鐵放棄春申，其實他們也不用地鐵，只是擔心不好出手。

春申板塊不大，除了學區外其他硬性配套不多。

七寶有地標商場、眾多地鐵、大公園，莘莊有大商場、圖書館、劇院，古美也有圖書館、兒科醫院等等，向心力都比春申強。

現在愿意為學區犧牲居住品質的家庭，越來越少。

大家更關心的是綜合性生活體驗。

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如果學區房一直火爆，春申問題不大。

學區退潮，僅剩的學區房用戶很多流入不了春申。

其實能靠學區帶來高溢價的不多，現在就靜教院、大同中學+上外黃浦、復旦二附校、建平地杰等少數幾個。

閔行教育內卷，很多外區家庭不愿意過來，在全市影響力不夠。

閔行區內的學區家庭，付得起溢價的首先去了古美。

剩下的不少去了莘莊、七寶，留給春申的是最后的愿意為教育犧牲的家庭。

這些人越來越少。

2022年交大二附中崛起，晉升一梯隊初中，分走了南閔行客戶。

閔行經濟技術開發區、紫竹園區上班的，不少去了交大二附中。

更可怕的是，春申附近開盤的仁恒、保利、安高等新房，也會對口莘松中學。

最有錢那群購買力，被新房搶走。

留給春申的客戶，越來越少。

成也蕭何敗蕭何，春申學區標簽太濃厚，標簽溢價下滑，片區只能下滑。

春申景城門口的教培機構

百足之蟲死而不僵，春申還稱不上沒落，現在也熱熱鬧鬧。

而且降幅40%的都是小兩房，春申景城的大兩房還能賣到6.55萬，假日風景大三房更是能到7萬以上。

現在買學區房的大部分都需要兼顧生活品質，戶型大的反而更受歡迎。

而且春申也不貴了，400多萬能買電梯兩房，200萬出頭就能買高興花園。

性價比首選。

唯一的問題是，學區價值會不會進一步縮水，將來愿意為了教育犧牲其他的家庭還有多少。

以及，莘松中學的成績能保持多久。

莘松中學最近成績好，是2015-2017年那批入學的小學生考出來的。

現在學區氛圍下滑，2025年入學的學生，2034年還能考出這個成績嗎？

如果成績下滑，春申客戶會進一步外流，這里沒其他優勢可以留住居民。