房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型后，之前的分析思路都失效了。

什么樣的地方保值，很多人已經(jīng)沒了方向。

之前說規(guī)劃好的地方保值，現(xiàn)在規(guī)劃最好的臨港、大虹橋領(lǐng)跌。

之前說有產(chǎn)業(yè)保值，現(xiàn)在靠產(chǎn)業(yè)近的吳涇、唐鎮(zhèn)跌幅也不小。

之前說地鐵能拉動房價，青浦17號線通車前后，房價反而跑輸松江、嘉定。

我們急需找到新的標尺。

增量時代那些都是對的，有規(guī)劃、有產(chǎn)業(yè)、有地鐵，能吸引來新的買家。

買家多了，房價漲幅就跑贏大盤。

這個方法只在增量時代有效，能靠規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、新地鐵吸引過去的，大部分都是新來不久的外地人。

還有一些投資客。

樓市進入存量時代后，新來的外地客戶少了，買家要么是置換的，要么是在上海生活了很久的。

他們都有自己熟悉的圈子，很難離開熟悉的區(qū)域。

之前新片區(qū)能通過規(guī)劃吸引部分老城區(qū)客戶，現(xiàn)在也不行了。

過去幾年規(guī)劃落地慢，大家信心不足。

大家不相信，規(guī)劃落地就更慢了。

規(guī)劃都是自我實現(xiàn)的，你得先相信臨港大餅，去臨港定居、去臨港開公司，臨港才能建好。

你不信了，你不去臨港了，它靠什么建好？

建不好你更不去，這就是一個惡性循環(huán)。

存量時代，新規(guī)劃地鐵也吸引不來太多客戶。

都是老居民了，需要地鐵的早就住在地鐵附近。

徐家匯上班的，早就住在1號線、9號線附近；靜安寺上班的，早就住在7號線、14號線附近。

新增地鐵更多的是給沿線居民送福利，很難改變大家買房方向。

說白了，增量時代大家愿意去新片區(qū)，愿意賭規(guī)劃，看中的是未來，是升值。

存量時代，大家升值預(yù)期破滅，全面回歸自住。

宜居性就越來越重要。

上海樓市慢慢進入置換時代，能買房的都是有房的，

置換的去向，當然是更宜居的區(qū)域。

更可怕的是，宜居的區(qū)域新房越來越多，能容納的人口越來越多。

上海總?cè)丝谧兓淮螅司訁^(qū)域新增人口哪來的？

不宜居的區(qū)域面臨客戶外流，又沒有新的客戶補充。

原來可以靠大餅吸引外地人，現(xiàn)在也行不通了。

房價只會持續(xù)跑輸。

上海典型的不宜居區(qū)域，有以下幾個。

江橋

江橋是外環(huán)外最近的板塊，離市區(qū)比七寶、莘莊都近。

但是開車還是不方便，太堵車。

江橋是一個非常封閉的區(qū)域，三面被鐵路封死，一面被外環(huán)割裂，向南還有蘇州河天塹。

出行就靠曹安公路、金沙江路，能不堵車么。

這樣封閉的區(qū)域做不了中心，所以之前一直沒怎么開發(fā)，主要是建設(shè)動遷房。

開發(fā)力度不大，江橋至今保留了很多老舊廠房、城中村、干貨市場等等，這些東西集中在一起，能宜居得了？

江橋的廠房區(qū)

江橋地面還有垃圾焚燒廠、頭頂有航道，真是五毒俱全。

有這些硬傷，江橋沒想過大力開發(fā)，20多年前起點就給的很低。

20年前江橋房價是上海最低的地方，可能沒有之一，導(dǎo)入了那個年代收入最低的市民。

尤其是動遷房里，很多都是吃低保的。

居民結(jié)構(gòu)決定消費層次，決定居住環(huán)境，甚至決定學(xué)區(qū)質(zhì)量。

大家去江橋看房，一定要下午四點左右去，感受一下路上疾馳的電瓶車。

其實上海哪都有騎電瓶車接送孩子上學(xué)的，確實方便，但是只有江橋讓我想到了縣城的郊區(qū)。

宜居性是一個綜合感受，各方面都有影響。

江橋走運的地方是趕上了大虹橋，現(xiàn)在整體都劃入了大虹橋，吸引了一些企業(yè)入駐。

另外就是通了兩條地鐵，13、14號線，去市區(qū)都比較方便。

但是能留下來的都是剛需，本地居民財富積累到一定程度，就會換到更宜居的地方。

留下來的居民預(yù)算越來越低，房價遲遲看不到翻轉(zhuǎn)的一天。

楊行

從內(nèi)環(huán)出發(fā)，沿著南北高架一路向北，到大寧明顯覺得環(huán)境變好。

到彭浦新村確實老房子多，但你會覺得是市區(qū)。

到共康你會覺得還沒離開上海，跟大寧比不了，但是感官上無縫銜接。

一出外環(huán)到達楊行，南北高架結(jié)束，換成地面的蕰川公路，城鄉(xiāng)結(jié)合風(fēng)撲面而來。

集卡、罐車、渣土車撲面而來，大車鳴笛耳朵都要震聾。

外環(huán)內(nèi)禁止鳴笛的效果，到外環(huán)外才有感受。

蘊川路上的貨車

當?shù)鼐用裾f蕰川公路還算好的，鐵力路才是王炸。

那邊靠近寶鋼工業(yè)區(qū)，重型卡車24小時轟鳴、鳴笛、震動，低樓層窗戶都會震得嗡嗡響。

沒來得及實地感受，去過的朋友可以評論一下是否屬實。

這些廠房、倉儲、大車帶來的粉塵我是感受到了。

據(jù)說上海大學(xué)的學(xué)生曾經(jīng)寫過一首詩《滬太路的灰》，楊行也不遑多讓。

靠近外環(huán)和蕰藻浜，產(chǎn)生了大量斷頭路，車流全部匯集到了蕰川公路。

南北高架過了外環(huán)就不修了，蕰川公路只能走地面，那只能常年擁堵。

跟江橋一個問題，楊行看起來近，其實開車去市區(qū)不方便。

幸好有1號線，大家還能準時上班。

其實外環(huán)外的區(qū)域大多環(huán)境不好，都有很多老舊工業(yè)、老舊廠房。

顧村、南翔、九亭也有不少。

不過人家好歹居民區(qū)跟工業(yè)區(qū)分開，顧村地鐵站附近、南翔東社區(qū)、九里亭街道內(nèi)都不錯。

楊行的問題是，核心居民區(qū)建的也一般，稱不上宜居。

即使是最核心的招商花園城居住片區(qū)，也有濃厚的郊區(qū)氣質(zhì)。

招商花園城周邊環(huán)境

不是刻意抹黑，大家去看看南翔、顧村，再看看楊行這里，就能感受到差距。

再向北，大片大片的空地、廠房跟小區(qū)混雜，出了小區(qū)門就是荒地那種。

楊行太大了，從南到北5公里，都在開發(fā)小區(qū)。

是不是集中在一個地方，更能產(chǎn)生良好的居住氛圍？

楊行有個難點是地鐵利用不起來。

各個郊區(qū)都是圍繞地鐵布局核心商業(yè)，圍繞商業(yè)開發(fā)品質(zhì)社區(qū)。

楊行1號線和蕰川公路平行，城市面貌很差，很難沿著地鐵口打造優(yōu)質(zhì)居住區(qū)。

而且?guī)装倜淄饩褪菤泝x館，又增加了開發(fā)難度。

所以楊行的不宜居，不是楊行不努力。

是1號線地面運行，大片老廠房、建材市場、物流園及其帶來的集卡，殯儀館等等綜合導(dǎo)致的開發(fā)困難。

當?shù)鼐用癯袚?dān)了上海發(fā)展的部分代價，要不要買楊行的房子，要看你有沒有這個覺悟。

要不要一起來為上海做貢獻，敢為孺子牛。

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張江

張江最近非常火，環(huán)線也經(jīng)常講張江的優(yōu)勢（《上海未來最有希望、最具確定性的明星板塊》）。

但是張江的缺點也不能避諱：太不宜居了。

1990年浦東啟動開發(fā)，成片成片的空地，為了提高效率選擇了組團式建設(shè)。

聯(lián)洋、碧云這些是居民區(qū)，張江、金橋是產(chǎn)業(yè)區(qū)。

大家白天去產(chǎn)業(yè)區(qū)上班，晚上回居民區(qū)睡覺，跟農(nóng)民下地干活一樣。

種種原因之下，張江也開發(fā)了一些小區(qū)。

張江老鎮(zhèn)本來也有居民，有些繼續(xù)居住，有些給建了動遷房。

這就導(dǎo)致了張江割裂的環(huán)境，幾個居住組團被產(chǎn)業(yè)集群無限分割。

張江看起來很大，實際居民又沒多少，沒辦法遍地都是商業(yè)。

只在2號線地鐵口建了幾個商業(yè)，目前營業(yè)較好的只有長泰廣場，很多商場都關(guān)掉了。

張江關(guān)掉的商場

因為張江很大，很多小區(qū)長泰廣場輻射不到。

長泰廣場步行1公里只有湯臣豪園二期三期，步行2公里可達的僅湯臣四期、匯智以及張江老鎮(zhèn)的部分小區(qū)。

動遷大居以及中芯花園等大量人流走不過來。

在郊區(qū)這不叫缺點，房價便宜。

但是張江房子動輒1000萬、800萬，花這么多錢享受這個商業(yè)配套性價比就低了。

在市區(qū)也沒事，有很多中小商業(yè)、底商補充，張江又沒有（張江老鎮(zhèn)除外）。

張江的街道是下面這樣的，居民的生活就很乏味。

醫(yī)療上只有一所曙光醫(yī)院，當?shù)鼐用穸疾粣廴ィW(wǎng)上吐槽聲音很多。

生態(tài)資源上，零散分布著一些公園，規(guī)模不大中規(guī)中矩。

沒有世紀公園，沒有蘇州河景，沒有七寶古鎮(zhèn)，沒有任何一個拿的出手的地標。

這樣的資源富集程度，要價10萬是不是有些過分。

產(chǎn)業(yè)割裂著，環(huán)境肯定也好不了。

生活工作還是要分開的，回家了打開窗子就要看萬家燈火，階段性的融入城市生活。

張江這里小區(qū)附近還行，但是往遠處一看，密密麻麻的軟件園、實驗室、研究所。

張江湯臣豪園遠眺

隨時覺得還在上班，隨時感受996的壓力。

現(xiàn)在都講生活松弛感，這種地方哪來的松弛感。

當然張江居民可能不關(guān)心窗外的東西，白天低頭上班，晚上低頭輔導(dǎo)孩子寫作業(yè)。

張江集團中學(xué)成績上海第一，靠的就是家長們的挑燈夜戰(zhàn)。

生活方式?jīng)]對錯，大家喜歡就好，但是這樣的地方肯定稱不上宜居。

據(jù)說還有一些醫(yī)藥公司晚上偷偷排放，川沙的朋友吐槽張江路邊小動物都少，平時見不到蝴蝶、蜜蜂等等。

這些東西后面可能會改善，區(qū)域格局短期改不了了。

這篇文章得罪人，點到為止吧。

而且宜居性只是區(qū)域評價的要素之一，不能一棍子打死。

江橋發(fā)達的地鐵、商業(yè)；楊行1號線、離市區(qū)近的優(yōu)勢；張江發(fā)達的產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)的教育，這些也都是事實。

只是環(huán)二有感于宜居性的重要，跟大家簡單分享。

具體能不能買房，還要結(jié)合家庭情況，綜合判斷。

系統(tǒng)性的區(qū)域分析，歡迎大家報名環(huán)線線下講座，一次講透。

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