上海風貌別墅全面進入競爭“紅海”

界面新聞記者 | 王婷婷

今年的樓市“金三銀四”，一線城市豪宅市場全面回暖。上海作為樓市風向標，近期核心板塊新盤密集入市，項目競相觸發積分制，市場持續升溫。

浦東前灘濱江片區表現明顯。界面新聞獲悉，前灘公館·瀾墅認購累計超40組，認購率375%，確認觸發積分。項目主推12套建筑面積約250-283平方米合院產品，備案均價13.98萬元/平方米。

前灘元境認購累計超170組，認購率260%，已確認觸發積分。項目主推68套建筑面積約109平方米的三房和139平方米的四房戶型，備案均價12.18萬元/平方米。

據界面新聞了解，2025年，上海全市共有342個新建商品住宅項目入市，其中僅28盤觸發積分制，占比8%。而2026年直至“銀四”階段，市場終于迎來觸發積分的項目。

二手房市場亦同步升溫。數據顯示，今年3月上海二手房成交31215套，同比增長6.3%，創下近五年同期新高。4月熱度延續，截至目前（4月21日），上海二手房成交19610套，預計本月成交超28000套。

“一二手市場的回暖，也帶動風貌別墅市場成交增加。”

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部負責人唐華在接受界面新聞采訪時表示，3月以來，上海風貌別墅類項目的售樓處到訪客戶明顯增多，熱度有所回升。“例如翠湖濱江單月就成交了7套。不少風貌別墅項目周末到訪量從以往較好時的日均兩三組，提升至日均7-10組。”

唐華告訴界面新聞，風貌別墅市場轉暖主要有兩方面原因，一是客戶對風貌產品的接受度較以往顯著提升；二是在公寓產品單價持續上漲的情況下，總價攀升，使得高凈值人群在同等預算下，開始主動對比風貌別墅與公寓，進一步分流至風貌市場。當前四五千萬價位段的風貌產品去化表現突出。

“去年市場不好的時候，我們風貌別墅類項目月均也就賣1-2套。今年3月市場明顯回暖后，月均能走3-4套。”上海某開發商人士向界面新聞表示。

據第一太平戴維斯統計，2025年為上海風貌別墅入市高峰，2026年起風貌別墅的新增供給將逐步收窄，市場重心從供應擴張轉向存量消化。“20個已入市風貌別墅項目，共1753套房源。”

業內認為，上海風貌別墅市場全面進入紅海競爭。

風貌別墅分布區域。圖片來源：第一太平戴維斯

市場全面回暖了嗎

2026年，上海風貌別墅成交進入加速度。

3月10日，中建壹品·外灘元境官宣，項目首期136套房源已全面清盤，從首次開盤到收官，用時47天錄得銷售金額超21億元，刷新上海風貌產品銷售記錄。近日，位于靜安內環的保利·永興里，一批次風貌住宅也宣布已售罄，二批次風貌住宅即將加推。

今年2月，上海壹號院·錦華里推出38套建筑面積約200-900平方米的房源，總價6000萬元起，套均總價過億元。項目負責人告訴界面新聞，近期售樓處熱度高，風貌別墅產品類客戶比較穩定。

上海保利營銷負責人告訴界面新聞，三、四月份傳統樓市銷售旺季疊加政策效應，風貌別墅類產品的去化確實比去年四季度要好不少。“從目前市場情況來看，今年風貌別墅整體并沒有全面爆火的行情，更多是局部回溫，結構性走量。”

在其看來，產品力普通、無明顯差異化的項目去化依然艱難，多數風貌別墅產品年去化僅十余套。

“只有具備差異化優勢的項目流速領先。”比如去年入市的上海保利·外灘序BUND45，4000萬元總價段，38 套房源不到一年賣出37套，只剩一套前期客戶貸款問題退回來的，基本等同于清盤。

上海保利營銷負責人向界面新聞表示，該項目之所以去化較快，核心就是產品差異化夠強，大面寬、大花園，立面用的軟石材質，跟傳統青磚白磚區別很明顯。

至于近期熱度較高的保利·永興里，上述人士指出，項目的優勢在于總價可控，3000多萬元就能在靜安核心地段買到一套風貌別墅，相當于用平層的價格入手“有天有地”的產品。

另外，像中建壹品·外灘元境這類項目也走出了新路徑。“傳統風貌別墅入門要四五千萬，屬于中高改產品，而外灘元境將風貌建筑拆分成洋房來做，把總價壓至1000-2000萬元級別，直接切入剛需、剛改區間，靠控總價打開了新的市場空間。”

在上海，風貌別墅屬于特殊產品，是具有歷史風貌特征的新建別墅，其規劃格局和立面風格要保留原有的歷史風貌，主要分布于城市核心區域。

近兩年，在城市更新提速推進的背景下，上海風貌別墅迎來供應集中放量。據不完全統計，截至目前，全市已有20個風貌別墅項目入市，總供應套數達1753套。

20個已入市的風貌別墅。圖片來源：第一太平戴維斯

第一太平戴維斯認為，在高庫存的去化壓力下，風貌別墅市場的項目分化將進一步加劇，行業競爭已延伸至實景呈現、藝術營造、商業配套、文化賦能及工藝品質等全維度比拼，加速邁入“品質內卷、服務前置、體驗閉環”的全新發展階段。

誰在為“有缺陷”的風貌別墅買單

上海風貌別墅作為城市更新背景下的特殊產品類型，具備普通住宅難以企及的稀缺性、文化性、資產性三重屬性，也因此呈現出相對獨立的市場運行特征。

但風貌別墅類項目也有著“先天不足”，這或許也是當前市場風貌產品流速不及普通豪宅的重要原因。業內人士向界面新聞透露，風貌別墅去化慢不是因為地段，也不是項目底子差，而是居住舒適度跟不上豪宅定位，一句話總結就是 “有錢人看不上，窮人買不起”。

上述人士進一步指出，風貌別墅最大的硬傷就是巷道間距過窄。為嚴格保留歷史建筑肌理，相關審批普遍將樓棟間距控制在6-7米、7.5米左右，導致空間逼仄、隱私性欠佳，且易產生樓棟對視問題，難以滿足4000萬級高凈值客戶的改善型居住需求。

另外，部分風貌建筑的原始基底為早年低收入人群聚居區，甚至存在違章搭建痕跡，如今在城市核心地段開發時，若強行復刻當年的局促空間布局，實則是居住體驗的“開倒車”。

在多數開發商人士看來，風貌保護的核心應聚焦于立面、山花、圍墻等城市美學元素與歷史肌理的傳承，而非以犧牲現代居住舒適度為代價。業內普遍認為，10-12米的樓間距，方能較好兼顧風貌保護與居住體驗。

除先天居住短板外，風貌別墅的開發難度亦顯著高于普通住宅。業內人士表示，此類項目產權關系復雜，涉及直管公房等多個部門的協調對接，加之老建筑處置、市容管控等多重限制，大幅拉長了施工周期，導致開發商資金沉淀壓力突出，進而使得多數風貌別墅項目處于微利或虧損狀態。

盡管存在一定“短板”，風貌別墅仍有其固定客群支撐，這類客群體量雖不大，但需求導向清晰，決策效率較高。

某央企開發商人士向界面新聞介紹，風貌別墅的核心客群主要分為三類，其一為地緣老錢群體，該群體多為40-50歲以上，對項目所在區域有著深厚的土地情懷，不少人為回遷置業，核心訴求是地段情結的延續與資產的家族傳承。

其二為江浙滬高凈值人群，這類群體本身具備別墅居住習慣，偏好“有天有地”的居住形態，在上海限購政策放寬后，多為回滬子女購置核心資產，看重別墅的獨立性與優于平層的資產傳承性。

“其三為多子家庭，二胎、三胎家庭對居住空間的功能性需求較高，風貌別墅的分層居住設計、可靈活改造的地下室空間，能夠較好滿足其私密性與實用性需求。”

在其看來，風貌別墅客群與大平層客群存在明顯差異。大平層客群多處于財富上升期，更追求社區規模與產品標準化，不用花太多心思；而風貌別墅客群多為功成名就的群體，對自身居住需求有著清晰認知，自主性極強，更注重居住體驗的適配性與獨特性。

“上海風貌市場還遠沒到徹底反轉的地步。”據統計，2026年預計還有20余個新項目入市，短期內供過于求的局面可能持續。

“隨著江浙滬客群社保滿期、子女返滬置業，高凈值需求會持續溫和釋放，上海風貌別墅市場會保持穩定去化，但很難出現爆發式行情。”業內人士向界面新聞指出。