車位不能捆綁銷售 開發商玩“天價月租”逼你買

■“好房子”理念的落地離不開高品質配套的支撐，其中停車位作為影響居住體驗的關鍵要素，備受購房者關注。

■珠江鉑世灣近日將停車費由600元/月下調至450元/月，業主認為該價格仍高于市場主流標準。

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近日，《關于支持高品質住宅建設的若干意見》（俗稱“好房子28條”）正式落地，政策明確支持小區利用自有用地建設地下公共停車場，無需單獨申請規劃條件，相關面積不計入容積率，同時優化地下車庫規劃核實與確權登記流程，著力從源頭緩解群眾停車難題。不過，新快報記者走訪發現，當前不少小區停車亂象依然突出，與“住得舒心”的好房子標準形成反差。盡管樓盤捆綁銷售車位的現象有所減少，部分開發商卻通過高價月租、限制月租車位數量等方式，變相強迫業主購買車位。

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政策開綠燈 自有用地建停車場 不計容、確權提速

“好房子”理念的落地離不開高品質配套的支撐，其中停車位作為影響居住體驗的關鍵要素，備受購房者關注。“好房子28條”明確提出了優化車位供給的兩項具體舉措：一是支持利用產權清晰的自有用地地下空間建設公共停車場，明確此類增建項目可不改變原用地性質、無需單獨申請規劃條件，且不計入原地塊容積率；二是優化地下車庫（位）的規劃核實與確權登記流程，大幅縮短辦理周期，有效降低企業的資金與時間成本。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴新快報記者，對市民和業主來說，這次的政策能有效緩解停車難，縮短車位辦證周期，保障業主產權明晰。“分期確權可讓車位更快投入使用，但需注意承諾制下可能存在后續權責銜接問題”。

從行業角度觀察，該政策也為房地產市場注入了積極信號。嚴躍進分析稱：“新政降低開發商資金與時間成本，加速車位資產確權和回款，提升地下空間開發積極性。簡化流程鼓勵存量用地盤活，有利于增加停車位供給，促進停車產業良性循環，但對監管承諾兌現提出了更高要求。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，新政可以大大地激發用地主體盤活土地的積極性，或轉讓土地時有助于激活購買多元主體，并增加地下停車位建設和供應。“這有助于平抑中心城區停車難、停車貴，還能為周邊老舊小區、辦公樓集中的區域供應新增的車位。”他說。

事實上，廣州在規范車位銷售與租賃方面早有布局，并且明令禁止困擾購房者很久的“車位捆綁銷售”。2024年11月15日，廣州市住房和城鄉建設局印發《關于配建車位車庫與商品房同步銷售的通知》（以下簡稱《通知》），明確廣州市轄區范圍內商品房項目配建車位車庫可按規定與商品房銷售同步實施，且建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位車庫應當首先滿足業主的需要。《通知》同時要求，房地產開發企業需將車位車庫同步銷售方案等相關信息書面告知業主，并在銷售現場顯著位置單獨公示，必須確保業主有認購或不認購車位的選擇權，且車位車庫銷售款項需納入商品房預售款專用賬戶監管。

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變相逼購花樣多 “月保搶號”“天價臨停”輪番上陣

盡管“車位捆綁銷售”已被相關部門明令禁止，但新快報記者走訪發現，市面上仍有部分樓盤通過高價月租、限制月租車位數量等手段，變相迫使業主購買車位。

其中，“限量月租車位”已成為廣州多個樓盤變相逼購車位的主要方式。多個熱門小區對包月停車實行“限量”管控，部分小區采用“月保搶號”模式，執行“先到先得”規則，每月僅開放一兩天供業主“搶購”。業主若錯過搶號時間或手速較慢，便只能按臨時停車標準繳費，部分樓盤的臨時停車費甚至比月保費用高出一倍。有業主稱：“名義上沒有‘只售不租’，但通過人為制造稀缺，把業主逼到要么接受高價臨停，要么掏錢買車位。”

相較于“限量月租”，“高價月租”的變相逼購形式更為普遍。近年來，廣州市內天河嘉裕公館、番禺祈福新邨、珠江鉑世灣、黃埔中鼎珺合府等多個小區均出現車位月租上漲或定價遠超周邊同類小區的情況。去年年底，嘉裕公館物業單方面將車位月保及管理費用從每月500元大幅上調至每月1200元；直至今年1月底，物業才發布公告，將月保費用調整為每月1000元。此外，雅居樂天際715小區物業單方面設定每月800元的停車費標準，顯著高于周邊小區水平。部分項目甚至對業主車輛采取“延遲放行”或限制進出地下車庫等措施，影響業主日常通勤與子女上學。

嚴躍進表示，上述案例中，開發商雖然沒有實施“只售不租”行為，但“通過制定遠超市場水平的‘天價租金’來變相逼迫業主購買”，這是目前普遍出現的逼購形式。目前大部分法律、法規只規定“不得拒絕出租”，但對“租金價格上限”缺乏明確規定。部分開發商利用這一漏洞，制定遠高于周邊市場的租金，使業主“望而卻步”，從而達到變相“只售不租”的目的。

房地產市場研究專家鄧浩志告訴新快報記者，很多郊區樓盤，車位的銷售比例甚至不到10%，所以車位銷售成為老大難問題。在樓市暢旺的時候，部分開發商強制要求“捆綁車位銷售”，但這種情況現時已經很少見，只是變相逼售的情況仍時有發生。

為何此類車位糾紛亂象屢禁不止？有業內人士表示，在市場調整期，購房者對房價敏感，開發商利潤空間有限，于是將部分房價轉移到車位等項目上，以各種手段去庫存、增加現金流。

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業主質疑議價程序違規 專家建議個別地區提供指導價

“好房子”的核心是“以人為本”，停車作為居民日常出行的關鍵配套，直接關系居住幸福感。當停車亂象與收費爭議成為小區常態，這份“住得舒心”便大打折扣。

此前，新快報曾報道廣州市番禺區珠江鉑世灣擬將車位月租定為600元/月（含管理費），業主認為遠高于周邊華南新城、星河灣、廣州雅居樂花園等小區400元/月以內的水平，強烈反對。近日，物業公司發布通知，將月保費用下調至450元（含管理費），并稱自4月21日零時起正式執行。但業主對此并不買賬，認為調降后的價格仍高于市場主流標準。業主與物業之間的矛盾看似有所緩和，但并未真正化解。

業主唐先生（化姓）告訴新快報記者，業主們最不滿的是停車費定價的議價程序不合規。“物業公司所謂的‘協商議價’存在重大瑕疵。”他說，物業公司所表述的議價會議僅邀請一名業主參與，且該業主表示當時被誤導為“咨詢物業服務意見”，僅順帶表達了“400元/月可接受”的訴求，全程缺乏與業主代表的實質性溝通。

更有業主指出，物業公司出示的番禺發改局相關復函出具于2024年10月，而2026年修訂的新版《廣州市停車場條例》規定“制定或提高價格必須經由停車場經營者與業主大會或業委會協商確定”，這不僅是程序性要求，更是定價的法定前置條件，可是物業公司卻未按新條例重新協商，單方調價行為涉嫌違規，應屬無效。

針對此類糾紛，嚴躍進指出，強迫購買或通過提高租金變相施壓的做法，都是法律、法規所不允許的。他分析，車位問題在暴露出一些問題：業主在租與買之間的選擇權如何保障？價格形成機制應如何確定？

嚴躍進強調，車位雖然具有商品屬性，但它也承載著重要的民生功能。“在定價邏輯上，必須更多地考慮如何保障業主的居住權益，傾向于更有利于業主的方案。如果完全放任商業邏輯主導，開發商隨意定價，市場秩序就容易混亂”。

嚴躍進進一步表示，少數地區已開始關注這一問題。例如河南省安陽市文峰區等地的住建部門建議，物價管理部門應提供指導價格，防止開發商以明顯高于市場的價格出租車位，迫使業主購買。

李宇嘉則表示，“租金倒逼”“限量月租”等情況在廣州乃至全國許多城市都并非個例，已經成為一個普遍且備受關注的市場痛點，并對房地產市場產生了深遠的負面影響。“停車問題直接關系民生，容易引發業主與開發商、物業公司之間的激烈沖突。另外，這也會造成早晚高峰期的車場人為擁堵，增加物業管理的難度，導致小區整體居住品質下降。”他說。

■新快報記者 何璐詩 文/圖