20萬億！中國或將成全球，乃至人類歷史上，首個“城市更新王國”

一個足以改寫全球城市發展史的超級工程，正在中國全面鋪開。

隨著住建部、自然資源部聯合印發城市更新項目管理機制可復制經驗清單下發，標志著這場覆蓋全國的存量改造，從試點摸索正式進入規模化落地的新階段。多家頭部智庫與金融機構測算，十五五期間（2026—2030）全國城市更新總投資將突破20萬億元，年均投入接近4萬億；若疊加社會資本與配套產業延伸，實際規模有望沖擊35—40萬億。

這不是簡單的舊城翻新，而是人類城市文明史上規模最大、覆蓋最廣、推進最系統的一次空間再造。當全球主要經濟體還在零散推進街區改造時，中國正以舉國之力深耕存量提質，有望成為全球乃至人類歷史上，第一個以城市更新為核心發展引擎的現代化國家。一個屬于中國的“城市更新王國”，正從藍圖走向現實。

中國城市發展的邏輯，早已在不知不覺間完成轉向。

回溯過去幾十年，我們走的是外延擴張之路：圈地建樓、修路拓城，用增量建設拉動城鎮化快速推進。截至2025年，全國常住人口城鎮化率突破70%，傳統高周轉開發模式見頂，城市從“有沒有”轉向“好不好”，進入以存量更新為主的下半程。

這場轉型并非一蹴而就。2019年中央正式部署城市更新工作，2021年11月住建部啟動首批21個城市試點，歷經四年多探索、四批經驗總結，從地方試水到頂層設計，從零散改造到系統推進，一套適配中國國情的更新體系全面成型。國務院多次明確，城市更新是新型城鎮化的重要抓手，堅持留改拆并舉，杜絕大拆大建，走宜居、韌性、智慧的高質量路徑。

放到全球坐標看，中國模式更顯獨特。歐美國家城市更新多以單點改造、小眾活化為主，德國、法國年均相關投入不足千億元；日本老舊街區更新周期動輒十年以上。而中國同步推進老舊小區、城中村、地下管網、歷史街區四大工程，五年投入20萬億，覆蓋數百座城市、數億居民，規模、速度、覆蓋面均遙遙領先，走出了一條普惠性、規模化、可持續的更新新路。

20萬億資金投向何處，關系到每一座城市、每一個家庭。按照住建部聯合權威機構的細分測算，四大領域構成了這場史詩級工程的主體框架。按照機構的測算：

老舊小區改造是最大民生工程，約8萬億資金將用于全國近10萬個老舊小區提升，涵蓋加裝電梯、管網更換、綠化提質、停車擴容，截至2025年底已惠及1.2億群眾，北京勁松、南京鎖金村等改造樣本，讓老居民在家門口實現生活升級。

城中村與危舊房改造投入約2.5萬億，重點消除安全隱患、改善居住條件，深圳大沖、廣州獵德等項目，既保障原住民權益，又提升城市空間品質。

地下管網更新投資約4萬億，聚焦雨污分流、燃氣改造、防汛排澇，武漢、長沙等城市通過管網升級，大幅提升極端天氣應對能力，筑牢城市韌性底座。

歷史街區保護活化投入約2萬億，沈陽紅梅文創園、蕪湖老船廠、蘇州彩香菜市場等項目，修舊如舊又注入新業態，日均客流增長超150%，讓城市文脈與現代生活相融。

從一棟樓、一條街到整座城，城市更新正以全方位滲透的方式，重塑中國城鄉面貌。

四年試點打磨，萬千實踐沉淀，2026年兩部委聯合清單的發布，意味著城市更新終于有了全國通用的“操作手冊”。這份清單圍繞前期策劃、標準規范、審批優化、便民服務四大維度，梳理30項實操經驗，破解了長期困擾行業的土地、規劃、消防、資金等堵點。

北京推行跨部門聯合審查，歸集碎片化產權統一實施更新，解決老城區產權分散難題；重慶實施審批流程平面化壓縮，項目落地周期縮短40%以上；煙臺建立歷史建筑保護標準化體系，讓風貌保護有章可循；武漢在全國率先設立住房和城市更新局，統籌項目推進、產業導入、民生保障，形成“更新—投資—消費”閉環。人民日報多次點贊各地實踐，從合肥糧庫變商場、鄭州老廠變文創街區，到襄陽古城微改造，無數案例證明，這套機制既能提效率，又能保品質、暖民心。

為什么只有中國，能打造出如此規模的城市更新工程？答案藏在獨一無二的制度與市場優勢里。

中國擁有全球最大的建成區存量，海量老舊小區、城中村、低效空間，構成了世界第一的更新需求池，這是任何國家都無法比擬的基礎條件。舉國統籌、部門協同、市縣聯動的體制優勢，讓政策能快速下沉、項目能連片推進，避免了歐美模式的碎片化與低效化。

資金保障更是關鍵。中央財政專項支持、地方政府專項債、政策性金融工具、社會資本合作多方發力，為20萬億投入提供穩定支撐。更重要的是，城市更新直擊民生剛需：老人爬樓難、雨季積水、配套缺失等痛點，都是老百姓身邊的急難事，全民參與、全民受益，讓這項工程擁有堅實的民意基礎。

20萬億的超級投入，帶來的不僅是城市面貌改變，更是經濟、民生、產業的全方位重塑。

經濟層面，城市更新串聯起建筑、建材、物業、文創、家居、新能源等數十個行業，成為穩投資、擴內需、促就業的核心引擎。在地產增量見頂的背景下，每年4萬億的穩定投入，將為經濟增長提供持續動力，帶動數百萬就業崗位。

城市層面，高密度老舊區煥新、地下管網升級、公共空間擴容，讓城市更宜居、更安全、更智慧，治理現代化水平顯著提升。民生層面，千萬家庭居住條件改善，老小區變新家園，幸福感實實在在。

產業層面，傳統房企告別高周轉，轉向運營服務、品質開發；基建企業從新建轉向改造運維；文創、康養、社區服務等新業態迎來爆發期。未來十年，城市更新相關產業鏈將誕生一批新龍頭，成為經濟轉型的重要載體。

必須清醒的是，城市更新不是重復建設，更不是新一輪大拆大建。

中央反復強調，堅持留改拆并舉，保護歷史風貌，嚴控過度商業化。未來格局將呈現明顯分化：核心城市、重點片區、優質項目優先受益，資產價值與居住品質雙提升；人口流失城市、非核心片區，則以基礎改造為主，回歸居住本質。

長期來看，城市更新不是短期工程，而是將持續數十年的常態發展模式。當增量時代徹底落幕，存量提質將成為城市發展的主旋律，貫穿整個現代化建設進程。

從增量造城到存量更新，從規模擴張到品質升級，20萬億投資拉開的不僅是一個建設周期，更是中國城市發展的歷史性跨越。

這是人類城市史上前所未有的實踐，是惠及數億人的民生工程，更是中國為全球城鎮化貢獻的獨特方案。

高樓更宜居，街巷更溫暖，城市更美好。一個全新的城市更新時代，已經到來。