稅費預估4.6萬元最后交了6.5萬元，律師提醒：賣房前這點須書面約定！

來源：新法治報

在二手房交易中

稅費估算

是影響買賣雙方定價決策的核心因素之一

近日

南昌市民李女士

在出售一套涉及離異變更的二手房時

因實際繳納稅費比中介預估高出1.9萬元

（比原估價超40%）

與房產中介機構產生糾紛

針對這一數額落差

中介方表示是由正常的單價評估

波動在“按差額20%計稅”規則下放大所致

否認存在失職

而李女士則認為

中介未盡到專業審查與充分提示的義務

律師提醒

在進行房產交易時

切勿完全依賴中介的口頭估算

可要求中介提供書面稅費估算表

明確稅種的估算金額、計算依據

齊家中介

稅費超預期

2026年年初，南昌市民李女士（化名）計劃出售位于南昌市紅谷灘區萊蒙都會的一套112平方米的住宅。經江西齊家房地產綜合服務有限公司（以下簡稱“齊家中介”）撮合，她與買方達成初步意向。

然而，這宗看似順遂的交易卻在初始階段就埋下了隱患。據李女士回憶，在初步測算稅費時，齊家中介并未詳細核實房產的取得背景，便直接按1%的標準估算出約1.7萬元的稅費。直到簽訂居間合同，中介向買賣雙方宣讀合同條款進行確認時，李女士聽到“甲方承諾上述房產無贈與、無繼承、無離異變更”這一項時，當即指明該房產存在離婚析產的情況。

根據相關稅收規定，李女士需按財產轉讓所得適用20%的稅率計征個人所得稅。隨后，齊家中介重新核算稅費，并給出了需繳納“約4.6萬元”的預估數額，李女士基于此金額同意繼續推進交易。

抱著上述心理預期，李女士以約170萬元的總價簽署了合同。過戶前，她再次通過微信向中介確認，得到的回復依舊是“準備4萬多元即可”。

可當李女士來到稅務局窗口時，核算出的真實稅費竟高達6.5萬余元。面對1.9萬元差額，李女士當即暫停了過戶。

“超出預計稅額40%，我當時感覺‘騎虎難下’，”李女士對記者表示，“如果不辦，我就對買方違約；如果辦，這多出來的1.9萬元完全超出了我的預期。”由于買方在整個過程中并無過錯，為了履行合同，李女士最終只能硬著頭皮繳納了稅金并完成過戶。

雖然交易完成，但李女士對此事始終難以釋懷。她認為，中介作為專業機構，理應提供準確的信息，如此巨大的估算偏差，已經嚴重誤導了她最初的定價和交易判斷。

誤差被放大

針對1.9萬元的稅費落差，4月13日，記者跟隨李女士到齊家中介南昌總部了解相關情況。

溝通現場，齊家中介工作人員顧先生現場演示了一遍房產稅估算流程。顧先生解釋稱，李女士的房屋涉及離異變更，最終個稅是按售房與購房時價格差額的20%征收。由于稅務核定的評估單價較中介預估的高出了約900元/平方米，再乘以房屋面積和20%的稅率，最終造成1.9萬元的差額。

“在行業內，單價預估有幾百上千元的波動是很正常的。”顧先生表示，“如果是個稅1%的房子，這900元的單價誤差只會導致1000元左右的稅費變動，但由于離異變更采用‘差額20%’的計算方法，這個誤差被放大了20倍，才變成了近2萬元。”顧先生認為，他們已明確告知該筆稅費金額是基于估算的“大概”單價，不屬于工作失誤。

此外，顧先生還表示，在合同簽署環節曾向買賣雙方出具過《交易預算表》，上面明確標注了20%的個人所得稅計算方式，并注明以稅務部門最終核定為準。不過這與李女士的回憶有所出入，李女士表示當時工作人員只是在白紙上寫了幾個數據，并未詳細告知這20%計稅方式會帶來較大差異。

防范風險需書面約定

近年來，二手房市場交易日趨頻繁，房產中介在信息整合與促成交易方面的專業價值愈發關鍵。在買賣流程中，客戶有充分的理由相信，中介機構在協助簽約時已履行了專業的審查把關職責，以切實維護雙方權益。作為此過程中的重要環節，稅費估算不僅直接關系到當事人能否在信息透明的前提下作出理性的交易決策，更是衡量經紀機構是否有效履行居間義務的重要標尺。

針對上述情況，江西朗秋律師事務所萬浩律師分析認為，根據民法典及房地產經紀管理辦法等相關行業規定，中介機構負有“如實報告”和“專業審查”的義務。中介人作為專業從事房地產交易的經紀機構，應當清楚房地產交易的涉稅政策，為委托人提供涉稅政策的專業意見。

雖然稅費最終由稅務機關核定，中介很難做到百分之百精準，萬浩律師表示，對于涉及離異變更這類稅率較高的交易，中介的風險提示義務應高于普通交易。如果中介明知單價調整會帶來較大稅費變動，卻未向委托人清晰說明這一“乘數效應”，并導致預估與賣方預期偏差較大，則構成了一定的履行居間義務瑕疵，司法實踐中可能以此為由酌情減少部分傭金。

萬浩律師也表示，作為具有完全民事行為能力的成年人，李女士在進行百萬元的房產交易時，也負有一定的審慎注意義務。在法律上，不能完全依賴中介的口頭估算，必要時應主動向稅務窗口進行預先核實。

由于傳統人工計算稅費容易出現紕漏，記者了解到部分房產中介機構已上線了“稅費精算工具”以取代人工計算，還配套推出了“稅費精算，差額補償”的服務承諾，若精算金額與實際繳稅金額誤差超過±5%，將對超出部分進行全額補償。

結合此類行業規范，萬浩律師提醒，在進行房產交易時，可要求中介提供書面稅費估算表，明確稅種的估算金額、計算依據，也可在合同中明確稅費估算金額與實際繳納金額的誤差范圍，約定超出部分由中介承擔。

來源：贛法云·新法治報（文/圖 王政 記者方維芳）

編輯：何 山

校對：王小明

復審：聶 琪值班主任：曹 毅