2026年，日本央行完成了歷時兩年的貨幣政策正常化進程。3月日本央行正式宣布結束長達八年的負利率政策，將政策利率上調至0.50–0.75%區間后，4月27—28日議息會議大概率維持利率不變，并釋放明確鷹派信號。

這一轉向并非偶然，而是經濟基本面持續改善后的必然選擇。剔除生鮮食品的核心CPI曾長期高于2%的政策目標，2026年2月同比漲幅達2.6%；3月受政府能源補貼影響回落至 1.8%，剔除補貼與能源后的內需通脹仍有2.4%，通脹韌性較強。

日本已經從極低利率走向低利率，徹底告別了負利率，但想要退出沒有那么簡單。

加息預期先升溫再急凍

對于日本央行將在4月27日和28日這兩天舉行的貨幣政策會議，市場的預期波動十分劇烈。

進入4月初時，日本央行加息的預期一度升溫，主要推動力來自工資和通脹兩個方向。

首先就是工資增長方面，今年的“春斗”數據相當亮眼。日本最大工會組織勞聯公布的初步結果顯示，2026年平均加薪幅度達到5.26%，這是從1991年以來整整35年的最高紀錄，連續三年保持5%以上的高水平，中小企業薪資漲幅也連續兩年突破5%。

工資上漲意味著民眾消費能力增強，企業也可能進一步提價傳導成本，這正是日本央行行長植田和男反復強調的“工資—物價良性循環”逐步確立的證據。

其次是日本通脹動力并未消失。3月日本核心CPI在剔除生鮮食品后同比上漲1.8%，雖然連續兩個月低于日本央行2%的目標，但這背后有政府能源補貼的人為壓制作用。

剔除補貼和能源影響后，真實內需通脹還有2.4%，通脹底子很硬。在中東地緣局勢推高國際油價的背景下，大多數機構都預測未來幾個月這一數字或許能夠重新突破2%甚至更高。

然而在距離會議只剩不到幾天，市場的加息預期卻大幅降溫。

根據隔夜指數掉期市場的數據，投資者對4月加息的押注已從數周前的55%左右驟降至20%以下。在彭博社調查的51位經濟學家中，約80%預測日本央行將維持0.75%不變。

這種預期反轉的核心原因來自于外部環境的急劇變化。植田和男在G20場合上明確說，中東局勢不確定性加劇，日本既要面對物價上行風險，又要應對經濟可能下滑的雙重壓力，決策難度顯著加大。

4月按兵不動幾乎是確定的，但這不等于日本央行將轉入鴿派。目前彭博利率期貨顯示，6月加息0.25%的概率已接近七成。

利率溫和上升，意味著什么？

日本房貸利率在過去幾年處于極低水平，浮動利率最低在0.3%至0.4%區間。隨著日本央行持續加息，目前主流銀行的浮動利率已升到約0.6%至0.75%區間，十年固定利率產品甚至攀升到了2.4%至2.8%。

這個變化確實在增加購房成本，但我們如果放到國際比較中去審視的話就很低了。

相比其他發達經濟體，日本的房貸利率依然是最低水平之一。當前的浮動利率2.5%至4.5%區間，固定利率在5.5%至8.0%區間，而英美主流浮動利率約5.0%–7.5%，固定利率 6.0%–9.0%，對比下英美等國家不難發現，日本仍然具有明顯優勢。

日本經歷了2022—2023年的恢復性上漲和2024—2025年的成本推動型上漲，日本房產市場在2026年進入了關鍵轉型期。

數據顯示，東京23區新建分譲公寓均價已達1億3613萬日元，連續三年站穩1億日元時代，都心6區均價更是逼近2億日元，港區、新宿區則出現總價25億日元的超高端項目。

東京市中心公寓每平方米價格，相對于香港、新加坡和臺北等亞洲主要城市，仍然處在較低水平。此外，日本核心城市的租金收益率依然相對穩健，對于海外注重現金流和長期持有的投資者來說，吸引力更是不減。

但像過去幾年那樣的普漲格局正在消散。

建筑成本、人力成本、土地價格齊齊上漲，推升了新建項目的售價。就拿東京23區為例，購買都心新建公寓，家庭年收入往往需要在2000萬至3000萬日元以上，普通家庭越來越難以企及。

總的來說，2026年的日本房地產市場仍處于上行通道。

東京、大阪、福岡等大城市的住宅和商業地產價格，得益于大量海外資金的持續流入，價格不斷走高。

2025年日本不動產投資總額已達6萬億日元，2026年海外資金流入趨勢仍在延續，東京核心區40%的資金來自境外配置需求。根據官方土地價格調查，城市核心區域的土地價格上漲幅度依然顯著，部分交通改善型地方城市也開始出現復蘇跡象。

與此同時，地方人口持續流出、屋齡偏高的老舊公寓，正面臨價格修正和流動性下降的雙重壓力。市場呈現出富裕階層青睞的都心核心資產繼續走強，郊區老舊物業承壓的結構性分化。

日本利率溫和上升，即使今年內再加息兩次至1.25%，全球橫向對比，日本的利率水平仍然很低，不會出現利率飆升拖垮樓市的極端情形。

日本經濟基本面的整體穩健，尤其是工資持續上漲、企業定價能力在增強，也為房地產市場提供了宏觀支撐。

盡管利率上行帶來壓力，但日元持續處于相對低位，當前日元處于歷史性弱勢，2026年4月，日元兌美元匯率接近160關口，使日本的核心區域房產在國際對比中仍具價格優勢，市場上的共識是日元貶值讓日本核心房產對外幣買家相當于打了個七折，對全球資產配置型買家形成了強吸引力。

對于持有美元、歐元或人民幣等外幣的投資者來說，這意味著以日元計價的資產在匯率換算后仍然被嚴重低估。

2026年的日本房產市場，已從投機驅動的普漲階段轉向價值驅動的分化階段，“閉著眼睛買都能賺錢”的時代徹底終結，但結構性機遇依然很明確。

日本央行利率正常化了，本質上是經濟復蘇與通脹穩定的體現，這為房產資產提供了堅實的基本面支撐。

對于全球投資者而言，日本房產兼具低波動現金流+長期增值+身份規劃緩沖的多重屬性，全國平均4.55%的毛租金收益率遠超歐美多數國家，英國倫敦核心區在2.8%–3.5%區間，美國紐約和舊金山則在3.0%–4.0%范圍，這是日本房產對沖全球經濟不確定性的優質配置工具。

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