看透樓市下半場：全球資本研判一致共識，核心城市才是資產避風港

核心結論（2026 年 4 月最新）：國際投行對中國房地產形成結構性分化判斷——全國整體仍處去庫存、弱復蘇、拖累經濟階段；但一線城市（尤其上海、深圳）率先觸底、結構性回暖，是機構一致看多的核心方向。

一、高盛（Goldman Sachs）：一線領漲，全國慢修復

• 一線核心判斷：上海、深圳2026 年下半年觸底；2025 年底 —2028 年底房價累計漲約 15%，核心改善盤或超 20%。
• 邏輯：香港樓市已復蘇（開發商股漲 65%），上海 / 深圳基本面（人口、收入、可負擔性、供給）與香港相似，將復制修復路徑；租金回報率與按揭利率差縮至近十年最低；股市財富效應傳導。
• 全國判斷無 “快速修復”；全國房價或再跌約 10%，實際價格 2027 年才全國觸底；地產對 GDP 拖累從 2024/2025 年約 - 2pct，逐年收窄但持續至 2030 年。
• 投資指向：優先布局一線城市優質住宅與穩健國企開發商

二、摩根大通（J.P. Morgan）：臨近拐點，結構性修復

• 拐點判斷：歷經 5 年深度調整，當前逼近關鍵拐點觸底回升的結構性修復階段
• 三大支撐
  1. 香港復蘇外溢：香港一季度成交同比 + 38%、樓價反彈超 12%，信心與資金向北上廣深傳導。

1. 股市財富效應：A 股反彈后居民資產增值，資金流向核心城市優質房產。
2. 可負擔性提升：房價收入比回到 2016 年低位，自住需求入市意愿增強。

• 市場信號：2026 年 3 月已出現初步復蘇跡象

三、摩根士丹利（Morgan Stanley）：政策托底，一線優先

• 政策視角：一線城市限購松綁、信貸寬松、稅費優化組合拳見效，釋放剛需與改善需求。
• 結構判斷全國弱復蘇、分化加劇一線率先企穩，強二線跟進，三四線持續承壓。
• 投資策略：聚焦一線核心區、低庫存、國企開發、改善型產品；回避高庫存、弱基本面區域。

四、瑞銀（UBS）：去庫存為主，二手房占比提升

• 去庫存周期：2026 年新房銷售、新開工或繼續下行；去庫存加速，2027 年中庫存周轉或回歸歷史均值
• 市場結構：二手房與租賃占比持續提升，2026 年二手房成交金額或超 50%
• 長期需求：2023—2030 年城鎮住宅年均潛在需求約8.4 億㎡，較上一輪下降但結構更均衡。
• 風險提示全國性反彈尚早，重點關注庫存去化、政策力度、居民信心三大變量。

五、投行共識與分歧（2026 年 4 月）

共識（一致看多）

• 結構性分化一線強、二線弱、三四線承壓是主基調。
• 一線率先復蘇：上海、深圳為龍頭，北京、廣州跟進，提前其他城市 6–24 個月
• 驅動因素：政策托底、可負擔性改善、股市財富效應、香港外溢、低庫存支撐。

• 全國拖累：地產對經濟的拖累逐步收窄但長期存在，無 V 型反轉。

分歧

• 觸底時間：高盛 / 摩根大通偏樂觀（2026 下半年一線觸底）；瑞銀偏謹慎（全國 2027 年中）。
• 反彈幅度：高盛給出一線15% 累計漲幅；其他機構多為定性 “溫和修復”。
• 全國底部：高盛認為2027 年全國實際價格觸底；瑞銀聚焦庫存去化節奏。

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樓市早已告別普漲時代，分化成為長期主旋律，無論是剛需上車、剛改置換，還是核心資產保值，選對板塊、踩準周期、看清規劃，遠比盲目跟風更重要。

后續我會持續聚焦北京全城新房，實時跟進土拍動態、地塊進展、樓盤折扣、政策變化，用一線實地踩盤和客觀數據分析，幫大家避開買房坑，精準鎖定北京高價值置業標的。

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