為什么左右兩派都不相信房價會漲？

來源：市場資訊

（來源：奧派經濟學）

文丨鄧新華

今年以來，樓市有回暖跡象，但是我發現一個有趣的現象，那就是，在我的評論區，無論是市場派，還是干預派，都不相信房價會漲。

但一些國際大投行的分析師看法不一樣。

4 月 10 日，高盛發布報告說，滬深樓市或將在 2026 年底觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前 6 至 24 個月，預計滬深房價將在 2025 年底至 2028 年底期間上漲 15%。

然后，摩根大通駐新加坡策略師Rajiv Batra稱，香港的樓市復蘇正向內地主要城市蔓延。“經過五年回調，3月中國房地產領域已出現復蘇的早期跡象，可能正在逼近一個轉折點。”“我們相對樂觀地認為，中國將跑贏其他新興市場。”

當然了，這些國際大投行的分析師不一定就對。如果他們能夠說啥是啥，那按照他們的指引來投資，豈不是人人賺翻？房價也一樣，判斷房價趨勢都有錯的概率，投資都有風險。

我感興趣的是，左右兩派為什么都不相信房價會上漲？

干預派為什么不相信房價會上漲呢？他們中的一些人當然也能說出人口、工資、經濟不振等一堆理由，但我認為，最關鍵是，大部分干預派打心底里期望，調控會讓他們有越來越便宜的房子買。他們不僅如此期望房價，他們還期望他們想買的其他商品，也能被調控得越來越便宜。

至于樓市低迷拖累整個經濟，也影響他們自己的收入，他們是不考慮的。反正，不讓開發商賺錢就對了。

那么，市場派為什么也不相信房價會上漲呢？

因為，許多市場派朋友被前些年的嚴厲干預搞得很失望。他們不相信情況會好轉。

我有個朋友就是這樣。你說任何經濟回暖的可能性，他都不相信。他認為，通貨緊縮會越來越嚴重，經濟回暖遙遙無期。至于房價，那就更不可能上漲了。

我問他：“這幾年經濟上不是還算安靜嗎？你為什么還這么相信，理由呢？”

沒有理由，反正就是前面太失望了，反正就是相信會越來越壞。再說，看看身邊，企業活得多艱難，人們過得多煎熬，希望究竟在哪里？

所以，你看，無論是支持干預的，還是反對干預的，都相信房價只會下跌，不會上漲。可以說，形成的共識面，還是非常寬的。

投資上有個說法，說當全社會大部分人都看跌某個商品時，這說明，該賣出的人基本已經賣出了，那么，接下來就是買入的人要逐漸增多了，價格就會上漲了。

這個說法有一定道理，但有一個關鍵前提，就是看得見的手不能插手。另外就是，無法判斷這個共識面究竟要多大，才到達反轉點。目前也有一些人看漲房價，是不是要把這些人也跌得沒脾氣了，才算共識面夠大？

我這里想跟市場派的朋友聊聊。

我首先認為，認為房價會永恒下跌，這只是一種心理慣性。就像2021年前，多數人也認為房價會永恒上漲。

我知道你會說生育率下降、城市化率已經很高、人們收入沒有提高等因素，但要明白，這些因素早就存在，早就體現進了價格里。

但你再看看，目前居民存款已經174萬億元，而新建房子還在大幅下滑。也就是說，名義貨幣（非實際貨幣）因為充水，其稀缺性大幅降低，而房子的稀缺性卻在升高。

難道，這種稀缺性的變化，永恒影響不了房價？

我認為它早晚要體現到房價上來，只是需要一個契機，來改變人們的心理慣性。

我知道，企業艱難，人們煎熬，但宏觀經濟這三四年，相對來說算是一個安靜期，既沒有新增大干預（小干預不斷），也沒有大力推進市場化改革（小改革也有）。要相信，中國的企業家還是在干活的，在努力調整的。

了解經濟周期理論的人都應該知道，調整期確實是艱難的、煎熬的，但，調整過來后，就會出現新的復蘇。

當然，必須重申：其前提是看得見的手不要打斷調整，否則確實會永恒下滑。只要看得見的手保持安靜，調整期早晚會度過的。你看美國干預多不多？調整多不多？但經濟高潮也多。當然，歐洲、日本干預比美國多得多，確實罕見出現經濟高潮。

當前經濟情況究竟怎么樣？有一些數據很亮眼，比如外貿大增，尤其是進口大增。但悲觀的朋友肯定會說：“你竟然這么天真，就憑這點數字，就相信經濟還有希望？”

其實我也不知道現在經濟究竟有多少復蘇的因素，我也不知道房價究竟會不會轉漲，但我知道，要跳出心理慣性看經濟。

現在我只期望兩件事：第一，不奢望大改革，但期望安靜期再延續幾年；第二，期望美國經濟不要大崩，帶崩全球經濟。

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