已經連續四年蟬聯行業“利潤王”的華潤置地，近日再度拋出重大資產轉讓“炸彈”。已經運營十多年的成都萬象城，4月底被華潤置地擺上貨架。

去年11月，華潤置地就掛牌轉讓了西咸萬象城、貴陽萬象匯兩大核心城市的商業項目，成都萬象城已經是華潤置地半年內掛牌轉讓的第三個“萬象系”商業體。

根據上海產權交易所的信息，超智資源有限公司公開掛牌轉讓華潤置地（成都）發展有限公司100%股權。這個超智資源有限公司，是華潤置地位于香港的全資子公司。華潤置地（成都）發展有限公司，正是成都萬象城綜合體的開發與運營主體，成立于2005年底。

成都萬象城是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城，一期早在2012年就已經開業，2020年12月，二期投入使用。

項目總建筑面積約72萬平米，由四座購物中心、一座酒店、兩棟寫字樓及一個中心廣場組成，引入的品牌商家超過620家。

2024年，成都萬象城的商場總客流達4600萬人次；2025年的客流量突破5000萬人次，說明客流量還在持續增長。

成都萬象城的財務數據還是挺亮眼的：2024年的營業收入高達9.57億元，凈利潤2.46億元，銷售凈利率25.72%；2026年1-2月營業收入1.66億元，凈利潤0.59億元，銷售凈利率35.73%，比2024年顯著提升了10個百分點。

2026年初的盈利效率提升，一方面與春節旺季帶來的營收高峰有密切關系，另一方面也說明項目的成本結構在持續優化，固定成本的占比下降。

也不是沒有隱憂。

2024年成都萬象城的資產規模為40.7億元，負債33.46億元，所有者權益7.24億元，資產負債率82.21%；

2026年1-2月，資產總額達55.69億元，同比增長36.8%，負債則快速上升至49.24億元，同比增47.2%，也就是說，負債規模的增速快于資產。

同時，所有者權益下降至6.45億元，相當于凈資產縮水了11%，盈利留存未能覆蓋新增負債，資產負債率上升6個百分點，至88.42%。

這組數據說明了什么？負債率從82.21%上升到88.42%，已經處于較高水平，意味著成都萬象城的資金來源大部分依賴于債務融資，而非自身盈利的再投入。

巨大的債務壓力下，一旦未來的租金收入出現波動或利率上行，將直接影響項目的利潤表現。

市場普遍認為，成都萬象城的股權轉讓，大概率是華潤置地引入外部資本合作的一次戰略調整，在實現資產價值變現的同時，華潤置地可能繼續保留項目的運營權。

因此，成都萬象城的潛在買家大體有三個方向：一是外部買家，可能性比較大的是險資、地方國資或注重長線投資的基金財團等，這類資本大多追求穩定的租金回報，與華潤的運營能力可以形成互補。

另一種可能是，參照此前西咸萬象城的交易，在華潤體系內完成資本運作。西咸萬象城去年12月以底價約9.7億元成交，有市場信息指向，這筆交易的買家與華潤設立的私募股權基金有關。

這兩個方向最終都指向，基金或機構接盤+華潤置地留管的模式。

第三種可能是，通過REIT工具，將成都萬象城進行資產證券化。參考案例是青島萬象城，目前是華夏華潤商業REIT持有的唯一底層資產，2025年實現營業收入7.54億元，同比增長19.74%。

不論是哪種模式，華潤置地最終的目標都是：資產變現！

有消息稱，此次出售成都萬象城的資金，將被用于華潤置地在成都拿地和建新的綜合體項目。

就在成都萬象城被掛牌轉讓前不到一個月，3月26日，華潤置地剛剛以總價24.79億元競得成都市青羊區蔡橋街道兩宗地塊，其中約74畝商業用地將打造一座萬象系商業體，約78畝純住宅用地將打造低密高端社區。

對于華潤置地來說，出售成都萬象城不僅僅是資產變現、“賣舊買新”的資產輪動這么簡單。背后是，和所有同行一樣，華潤置地的傳統開發業務正在遭遇前所未有的嚴峻挑戰。

2025年，華潤置地實現了股東應占凈利潤254.2億元，是中海的約2倍，保利發展的24倍，也是招商蛇口的24倍。

其中，包括經營性不動產收租業務和輕資產管理在內的非開發業務，貢獻了116.5億元的核心凈利潤，占比達51.8%，首次超過開發業務。

這一結構性變化，意味著華潤置地戰略重心已經從開發銷售轉向“持有運營+輕資產管理”。

華潤置地2025年的年報顯示，開發銷售型業務的毛利率已經跌至15.5%的新低，較2008年時42.9%的歷史高位，已經跌去將近30%，利潤空間顯著壓縮。

去年，華潤置地實現簽約銷售額2336億元，銷售規模穩居行業前三。銷售額與毛利率的背離，暴露了華潤置地正在面臨的現實困境：規模的增長已經難以為公司帶來相應的利潤貢獻。

不只是華潤置地，這是絕大多數房企正在面臨的現實。這也意味著，在土地價格高企、市場持續下行的環境下，傳統的“高杠桿、快周轉”模式已經走進“死胡同”。

同期，被華潤置地視為第二曲線的經營性不動產收租業務，實現凈利潤98.7億元，毛利率高達71.8%。

在3月底的2025年業績發布會上，華潤置地董事會主席李欣明確將公司業務概括為“三條增長曲線”：第一曲線是開發銷售型業務，第二曲線是經營性不動產收租業務，第三曲線是輕資產管理收費型業務。“‘十四五‘期間，公司成功實現了從第一增長曲線到第二增長曲線的跨越?！?/p>

這也意味著，成都萬象城不會是華潤置地出售的最后一個萬象系商業體。