項目觀察

觀察項目 | 比斯特蘇州購物村

作者 | 福貴

面對愈發激烈的存量競爭，當前非正價渠道業態也在從單一的品牌折扣賣場向融合微度假、首店經濟與沉浸式體驗的目的地型商業空間加速轉型。

獨角Mall注意到，4月22日，比斯特蘇州購物村三期精彩亮相，不少門店內人氣不俗。

4月24日人寵時尚首發首秀等活動是一大亮點，吸引了不少人前往打卡。

隨著三期的加入，比斯特蘇州購物村一躍成為唯泰集團全球12家比斯特系列中體量最大的購物村。

對于商業項目而言，“最大”無疑是一個醒目的標簽。但體量本身，從來不是一條真正的護城河。

更值得探究的是，面對新增的3萬多平方米空間，比斯特蘇州購物村究竟裝進了哪些內容？它如何與一、二期有機銜接？整場擴容動作背后，又折射出怎樣的運營邏輯與行業趨勢？

01

生于文旅

一座購物村的“非常規”基因

比斯特蘇州購物村坐落于蘇州工業園區陽澄湖半島旅游度假區內，這一區位選擇，從一開始就決定了它與傳統非正價渠道截然不同的基因。

作為唯泰集團全球12家比斯特系列在中國的首秀之作，項目以馬可波羅的東方之旅及絲綢之路為設計敘事線索，將歐式街區建筑的精致感與蘇州園林小橋流水的婉約元素交織在一起。

行走其間，拱廊、露臺與水景庭院交替呈現，既有異域風情，又能感受到江南水鄉的含蓄。

在空間形態上，項目采用開放式街區布局，打破傳統的封閉體驗，讓購物行為自然發生在漫步與休憩之間。

更深層的差異在于定位邏輯。開業之初，比斯特蘇州購物村就定位為一站式旅游購物度假目的地。

依托陽澄湖度假區腹地的地理位置，以及項目自身濃厚的休閑度假屬性，其客群結構天然呈現出多元化特征。除了蘇州本地及長三角高頻到訪的家庭與年輕消費者外，外地游客和入境旅行團也占據了相當大比例。

這種旅游帶動零售、零售反哺旅游的流量結構，在早期非正價渠道中并不常見。

如今，當越來越多新的非正價渠道項目將文旅化、微度假作為標配趨勢時，回頭看比斯特蘇州購物村，其超前意識便顯得尤為清晰，它用“購物+文旅”模式的實踐，證明了購物村也可以成為值得專程造訪的度假目的地。

隨著三期于4月22日正式亮相，攜近60家品牌入駐，項目整體運營品牌突破250家，品牌豐富度大幅提升。比斯特蘇州購物村也成為唯泰集團比斯特系列中全球體量最大的購物村。

02

全方位的愉悅體驗

讓人愿意留下

如果說一、二期解決了“為什么來”的問題，三期則是在回應“來了之后，為什么愿意留下且流連忘返”。

首先，是空間尺度上對“家”與“自然”融合的沉浸式營造。

在設計語言上，一、二期以經典歐式風情為主基調，三期則進一步強化經典歐式美學與蘇式水景、園林意境的融合。

三期復刻了曾為普契尼歌劇《圖蘭朵》設計舞臺的歐洲大師伽利略·基尼所創的Liberty自由風格，將百年傳奇故事嵌入街區肌理，形成一步一景的沉浸式空間。

這種精神層面的表達，為消費者帶來了更豐富的審美體驗與更深層的精神滿足。逛街不再是為了購物，而是在一座可漫步的藝術場域里的自我寵愛。

其次，是以高達22%的綠化率，用景觀讓利換取駐留時間。

在三期3萬多平方米的商業空間中，綠化景觀占比達22%，意味著項目方需要以極大魄力犧牲可出租的商業面積，來換取公共空間品質。

全新打造的綺夢園，將歐式風情與蘇式靈動水景自然銜接，讓綠化與建筑單元的關系從邊界裝飾轉變為滲透融合，推動水景從被觀賞的資源，升級為可進入、可停留、可消費的公共空間。

比斯特蘇州購物村在對景觀配比的慷慨背后，是對駐留時間與消費轉化關系的長期判斷，即人在風景里待得越久，消費意愿越容易被喚醒。三期的亮相，不僅是物理擴容，更是對整個度假生態的一次系統性補充。

再者，是服務設施的分層升級，以梯度化體系承接多元客群。

新增近400個室內停車位，包含充電車位，顯著提升了高峰時段的停車承載能力與便利性。

這套服務組合的精妙之處，在于以高品質公共景觀場景，為更廣泛的大眾客群提供休閑場所；專屬的貴賓服務，則鎖定核心客戶，以私密與定制化建立深度黏性。

兩者在空間上共存、功能上互補，既保持旅游景區的開放性與包容度，又具備高端商業體的私享服務能力，形成一個梯度化、有層次的服務體系。

03

超120家首店

打造時尚目的地

除了場景的稀缺體驗，比斯特蘇州購物村的品牌矩陣本身就是一處強力磁場。

奢侈品方面，CELINE、LOEWE、FENDI等品牌構成高端價格錨點，能夠有效吸引高凈值客群。

在近年來增長迅速的運動戶外品類，項目精準捕捉戶外生活方式崛起帶來的消費需求，引入Salomon、Patagonia、Wilson、Brompton等熱門品牌，在功能性時尚領域進一步加強。

此外，CASETiFY、DOCUMENTS聞獻、Petizen、Kidsland等生活方式與親子萌寵品牌的加入，以及Coral泰式料理、Grid Coffee、Zaku Zaku、九十葉及蘇小柳點心等餐飲配套的升級，共同延長了消費者的停留時間，增加了非計劃性消費的可能。

比斯特蘇州購物村最值得關注的是一直堅持的首店策略。全新引進的近60家品牌中，超30家品牌是蘇州、華東乃至全國首店。

目前，購物村內的各類首店繁多，這使得項目在面對其他城市核心商業體時，擁有不可替代的差異化優勢。

這樣的品牌落位，跳出了過季折扣、去庫存的固有定位，它正在演變為一個融合奢侈品、高端生活方式與首店經濟的綜合性時尚目的地。消費者來此不僅是為了尋求折扣，更是為了嘗新和打卡，這種心理驅動能夠有效提升到訪頻次與客單價。

據了解，4月30日至5月31日，比斯特湖畔美食市集·饞饞面面將持續開市，屆時近20家美食品牌匯聚，為消費者帶來沉浸式環球味蕾體驗。

04

當折扣不再稀缺

體驗本身成為競爭利器

傳統非正價渠道的核心競爭力，長期建立在品牌直營比例與折扣力度之上。消費者的購買決策支點，在于能否以更低價格買到心儀品牌。

然而，隨著行業頭部集團在全國范圍內的加速布局，品牌資源的同質化問題日益凸顯，消費者對貨的敏感度不斷被稀釋，競爭的天平自然向場與體驗傾斜。

比斯特蘇州購物村是這一趨勢的先行者，而且做得非常徹底。

項目通過對空間品質的持續升級，進一步綁定了購物與微度假的關系，讓消費者在到達之前就建立起“這是一個值得專門造訪的地方”的心理預期，而不僅僅是“一個買東西的地方”。

與此同時，客群服務的精細化運營構成了體驗轉向的另一極，使項目既能承接旅游旺季的瞬時大客流，又能在日常維護高凈值客戶的深度黏性。

在非正價渠道日益擁擠的當下，品牌折扣不再稀缺，而體驗本身，正在成為新的稀缺資源，也成為差異化競爭的利器。

面向未來，隨著三期全面釋放效能，比斯特蘇州購物村有望進一步鞏固其在長三角乃至全國“文化旅游購物目的地”上的標桿地位，持續引領業態從價格驅動的零售場所，進化為價值驅動的生活方式目的地。