北京
前不久位于亦莊瀛海的地塊在看上去很激烈的大幾十手競(jìng)拍后，以樓面價(jià)約2.55萬(wàn)元/平米成交。
一位老炮兒給我講，把拿地條件中要做的西側(cè)綠化園林都算上，估么著樓面價(jià)2.6萬(wàn)元/平米出頭，如果做剛需上車(chē)盤(pán)不是不能賣(mài)4.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格。
然而幾天之后，瀛海地塊在相關(guān)網(wǎng)站報(bào)了一版招標(biāo)計(jì)劃。
這個(gè)招標(biāo)計(jì)劃的發(fā)布時(shí)間是4月23日，而瀛海地塊的拿地時(shí)間是4月21日。
也就是說(shuō)這個(gè)招標(biāo)計(jì)劃是在拿地企業(yè)成功競(jìng)得該宗商品住宅地塊之后才發(fā)布的。
而這里的兩個(gè)數(shù)據(jù)：
196960萬(wàn)元指的是含拿地成本的，該地塊的拿地成本為132400萬(wàn)元，做減法之后的純施工預(yù)算為64560萬(wàn)元。
76251.35平米指的是包含地上與地下的總建面。
用純施工預(yù)算除以總建面，大致數(shù)據(jù)為8500元/平米。
8500元/平米的施工預(yù)算是什么概念？比不了一線大豪宅10000+，有比6、7000元的剛需上車(chē)盤(pán)的費(fèi)用高不少。
8500的費(fèi)用算是中等偏上不老少。
所以問(wèn)題來(lái)了，做中等偏上不老少的施工預(yù)算，這是要做剛需上車(chē)盤(pán)么？
剛需上車(chē)盤(pán)在此前的普遍邏輯是7000元/平米上下的標(biāo)準(zhǔn)，別太挑品質(zhì)但是能保證大部分都有。
8500呢？我覺(jué)得外立面都能干石材或者純鋁板了、室內(nèi)精裝也能上國(guó)際一線品牌了、背景墻必須是奢石了…
所以問(wèn)題來(lái)了，剛需盤(pán)大家更看重的是價(jià)格，只要價(jià)格便宜點(diǎn)其他方面都可忍。
說(shuō)白了，剛需盤(pán)沒(méi)有通過(guò)拉升投入預(yù)算提高品質(zhì)做高價(jià)格的。至少今年初的幾個(gè)新盤(pán)，沒(méi)有這么弄的。
所以問(wèn)題來(lái)了，施工預(yù)算報(bào)了辣么高的瀛海地塊到底要出啥…
我現(xiàn)在開(kāi)始覺(jué)得可能人家要做套均120平米起步的產(chǎn)品了…
不因?yàn)閯e的，就因?yàn)槲铱吹降氖┕ゎA(yù)算。如果做小戶(hù)型，這邏輯有點(diǎn)說(shuō)不明白。
但問(wèn)題又來(lái)了，假如我們認(rèn)為亦莊是個(gè)整體。
1 招商序主力戶(hù)型110平米以上；
2 招商璽主力戶(hù)型140平米以上；
3 北京潤(rùn)膚在售主力戶(hù)型120平米以上…
所以，我印象里上一次有朋友問(wèn)我瀛海地塊會(huì)出什么產(chǎn)品的時(shí)候，我說(shuō)的是我也含糊…
當(dāng)然，咱也要說(shuō)清楚。報(bào)預(yù)算是可以調(diào)整的。比如年初就有一個(gè)項(xiàng)目從將近9000一平米的預(yù)算最終調(diào)整到了7000出頭，主力戶(hù)型也是99與109平米的上車(chē)戶(hù)型。
雖然咱不知道瀛海地塊后續(xù)的費(fèi)用會(huì)不會(huì)做調(diào)整，但瀛海地塊已經(jīng)開(kāi)始有所動(dòng)作是真的，持續(xù)關(guān)注吧~感興趣的朋友歡迎添加小秘書(shū)vx：jiayefangtan29一對(duì)一咨詢(xún)，備注所在大區(qū)進(jìn)我們的區(qū)域群互通有無(wú)~
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