房地產真的開大！永久產權確權在即，上海老破小小陽春爆量為何？

自然資源部早在2023年4月25日就已宣布，我國全面實現不動產統一登記，覆蓋城市房屋、農村宅基地、自然資源所有不動產物權。

這一登記僅完善體系，并非征稅通知，也不是新政策，如今被熱議，實則是部分70年產權房屋即將到期，政策落地進入倒計時。

產權續期的具體規則清晰，房屋到期前一年可申請續約，屆滿自動續費，100平房屋僅需補交1560元。

這一規則對房齡50-60年的二手房尤為利好，此前買家常以產權到期為由壓價，如今折價空間將大幅收窄。

有人擔心，產權確權后會全面征收房地產稅。這種擔憂并非空穴來風，但目前尚無明確政策。

上海已試點房產稅近十年，人均居住面積未達標準者免交，多套房持有者每月需繳納幾百至幾千元，與普通剛需無關。

外資銀行對當前LPR調整持保守態度，通脹壓力下，房地產稅全面鋪開仍存不確定性。我認為，產權確權是為了穩定市場預期，而非急于加征賦稅，畢竟樓市當前的核心訴求是止跌回穩。

與產權傳聞并行的，是上海老破小的“小陽春”異動。2026年3-4月，上海老破小成交放量，庫存快速減少，部分房源投資回報率接近3%，看似回暖跡象明顯，但房價下跌趨勢并未逆轉。

這波爆量的核心支撐，不是投資客入場，而是小升初剛需。國家統計局數據顯示，2015年二胎政策放開后，2015-2017年出現生育高峰，如今這批孩子即將面臨小升初，催生了大量學區房需求。

上海小升初入學規則嚴苛，優質學區需提前2-3年購房落戶，第一梯隊入學要求父母落戶5年以上，甚至要求孩子出生在學區內。

新上海人成為剛需主力，他們在上海穩定就業，不愿將孩子送回原籍讀書，書包房成了唯一剛需。

對比可見，有學區加持的老破小成交活躍，無學區的老破小仍無人問津。不少業主急于拋售無學區房源，而有書包的房源則能帶價而沽，這就是當前上海老破小市場的真實寫照。

人口趨勢決定了這波剛需的臨時性。2025年全國出生人口僅792萬，負增長態勢明顯，2029年將是小升初的最后反彈，2030年后將迎來斷崖式下跌，屆時學區房需求也會隨之收縮。

樓市的另一重變量，是收入預期。林毅夫表示，中國最晚明年將邁入高收入國家行列，目前人均國民收入13935美元，離高收入標準僅差135美元。但這一數據是人均值，現實差距明顯。

上海人均收入相對較高，不少人年收入達十幾萬、二十幾萬，但全國多數城市人均收入已回落至四五千塊，5000元月薪甚至已算高薪。收入不穩定，房價就缺乏長期支撐，這也是樓市難以真正回暖的關鍵。

當前樓市的信心傳導鏈已初步形成，一線、二線、強三線的二手房實時成交、新房網簽逐步活躍，剛需和投資客開始入場，但改善型買家仍在觀望，缺的是顯性政策的助推。

上海當前庫存僅600套，北京則有8萬套，土地供給持續收緊，政策“開大”成為關鍵。市場期待的貼息、信貸支持等政策尚未落地，ARP調整與否仍是未知數，各方壓力都在積聚。

有人將房價下跌歸咎于政策未“開大”，這顯然片面。樓市拐點早在2023年就已出現，外資撤離、消費收縮，疊加人口負增長，房價下行是多重因素作用的結果，政策只能緩解，無法逆轉趨勢。

對于普通購房者而言，單套自住房無需過度焦慮，與其糾結房價漲跌，不如專注提升收入，讓賺錢速度超過房價下跌速度。

有學區需求的，可抓住這波剛需窗口期；無學區的老破小，不必硬扛，及時止損才是理性選擇。

上海老破小的小陽春，是小升初剛需與產權政策預期共同作用的短期現象，并非樓市反轉信號。產權續期緩解了部分焦慮，卻解決不了人口、收入、庫存的核心矛盾。

政策“開大”或許能帶動短期反彈，但樓市真正的穩定，終究要靠實體經濟回暖與收入預期回升。