最近，香港商業(yè)地產(chǎn)圈傳出了一個(gè)大瓜：鄧耀升被債主入稟高院申請(qǐng)破產(chǎn)，欠債1599萬(wàn)。鄧耀升是“鋪王”鄧成波最寵愛(ài)的小兒子，也是老父親欽點(diǎn)的二代接班人。 這位曾被寄予厚望的“小鋪王”，究竟是如何一步步把百億家產(chǎn)敗光的？

文丨金融八卦女作者：月月

最近，香港商業(yè)地產(chǎn)圈傳出了一個(gè)大瓜：鄧耀升被債主入稟高院申請(qǐng)破產(chǎn)，欠債1599萬(wàn)。

這個(gè)消息徹底撕開(kāi)了香港地產(chǎn)豪門(mén)——“鋪王”家族最后的體面。為啥呢？因?yàn)猷囈恰颁佂酢编嚦刹ㄗ顚檺?ài)的小兒子，也是老父親欽點(diǎn)的二代接班人。

別看現(xiàn)在“鋪王”家族債務(wù)壓頂，但巔峰時(shí)期其實(shí)夯爆了：

擁有200多間核心商鋪，近800億資產(chǎn)，據(jù)說(shuō)銅鑼灣半條街的租金都流進(jìn)他家賬戶……

但曾經(jīng)每天光收租就能進(jìn)賬超百萬(wàn)的“鋪王”家族，如今連一間小鋪的年租都拿不出來(lái)。短短幾年間，800億資產(chǎn)就虧了個(gè)底朝天。

那這位曾被寄予厚望的“小鋪王”，究竟是如何一步步把百億家產(chǎn)敗光的？

1./ “小鋪王”敗家實(shí)錄：800億地產(chǎn)豪門(mén)，快被賣(mài)光了？/

過(guò)去一年多，只要媒體提到“鋪王”家族，翻來(lái)覆去就兩件事：要么是被人追著要債，要么就是又在賣(mài)資產(chǎn)回血。

先來(lái)聊聊賣(mài)資產(chǎn)。虧得最狠的一筆是去年7月，旺角砵蘭街60號(hào)的旭逸酒店賣(mài)了4.35億港元，直接巨虧6.65億港元，跌幅超過(guò)六成；還有悅品海景酒店，賣(mài)了18.7億港元，賬面也虧了3.78億港元……

八妹去查了一下，除了“鋪王”家族主動(dòng)賣(mài)的，去年一整年還有至少19項(xiàng)物業(yè)因?yàn)檫€不上債被銀行收走拍賣(mài)，加一起賣(mài)了約10.29億港元。這里面好多都是血虧，比如觀塘利寶時(shí)中心地，賣(mài)價(jià)比買(mǎi)入價(jià)暴跌了八成；深水埗和旺角兩棟全幢物業(yè)虧了4862萬(wàn)港元。

到了今年，“鋪王”家族更是虧本大甩賣(mài)，大家隨意感受一下：

油麻地彌敦道巨鋪，賣(mài)了3億港元，較2014年8.3億港元的回購(gòu)價(jià)暴跌63%；
偉德大廈地鋪，賣(mài)了1.48億港元，保守估計(jì)至少虧了一半；
觀塘中海日升中心，1.72億港元賣(mài)掉了5個(gè)鋪位及12個(gè)車(chē)位，巨虧65%，虧了3.218億港元；

類(lèi)似的新聞多的簡(jiǎn)直數(shù)不過(guò)來(lái)。有人可能會(huì)好奇，好歹曾經(jīng)也是個(gè)地產(chǎn)豪門(mén)，為啥會(huì)不停的賣(mài)資產(chǎn)還債？

這事兒其實(shí)主要出在鄧成波挑選的接班人身上。他晚年最疼愛(ài)小兒子鄧耀升，外面叫他“小鋪王”，在加拿大念過(guò)書(shū)，拿了工商管理碩士學(xué)位。

說(shuō)起來(lái)，鄧耀升還真不是那種吃喝玩樂(lè)、游艇跑車(chē)的敗家富二代，反而非常努力想做出點(diǎn)成績(jī)來(lái)。但他不太認(rèn)同父親“一鋪養(yǎng)三代”的想法——

他覺(jué)得收租太慢、太保守，想靠“資本運(yùn)作”把生意快速做大。

2015年，他們家先入主了一家叫易通訊集團(tuán)的小上市公司，因?yàn)椤颁佂酢奔易宓穆暶谕猓?dāng)天股價(jià)暴漲三成，但沒(méi)多久又跌成了幾毛錢(qián)的“仙股”。

后來(lái)，他又花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)下另一家公司“松齡護(hù)老集團(tuán)”，想去做內(nèi)地養(yǎng)老院的生意。他還和父親一起搞了個(gè)“陞域集團(tuán)”，計(jì)劃在2021年上市。

最激進(jìn)的是2017年。那一年鄧耀升到處收購(gòu)酒店、買(mǎi)地，前前后后花了266億港元，想把家族從收租生意轉(zhuǎn)型成酒店帝國(guó)。結(jié)果2019年游客突然少了九成，2020年酒店幾乎一分錢(qián)收入都沒(méi)有。

眼看著“酒店帝國(guó)”夢(mèng)碎，每月的貸款利息像滾雪球一樣越滾越大，八十多歲的鄧成波再也坐不住了，親自出山救場(chǎng)，直接叫停了幾個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，但這時(shí)家里的債已經(jīng)欠得太多了。

2020年，鄧成波自己曾承認(rèn)“銀行那邊已經(jīng)借到頂了”，連私人高利貸都借過(guò)。為了周轉(zhuǎn)，那一年下半年他賣(mài)掉了至少100億港元的物業(yè)。

在他去世前的最后半年里，他還不斷靠自己的老臉和人脈去求人，把已經(jīng)抵押過(guò)的物業(yè)再拿去銀行押第三次、第四次，就為了幫小兒子渡過(guò)難關(guān)。

所以到了2021年“鋪王”去世時(shí)，這個(gè)家族就已經(jīng)是紙面富貴了。雖然當(dāng)時(shí)外界曾傳他留下了800億港元的資產(chǎn)，但有報(bào)道曾粗略算過(guò)，光每年要還的利息大概就要20億港元。

為了還錢(qián)，鄧耀升只能賣(mài)資產(chǎn)回血，確實(shí)也回籠了300多億現(xiàn)金，但窟窿太多，賣(mài)得越多，手里的資產(chǎn)就越少，債務(wù)就更還不上。

有報(bào)道稱(chēng)鄧成波走了才四年多，他兒子就賣(mài)掉了90個(gè)物業(yè)。也經(jīng)常有人調(diào)侃，800億家產(chǎn)，都快被二代“賣(mài)”空了。

面對(duì)鋪天蓋地的追債新聞，最近鄧耀升打破沉默，對(duì)媒體說(shuō)了一句：

“我們各人都盡自己的努力，希望可以渡過(guò)。”

只可惜，這句話聽(tīng)起來(lái)更像是無(wú)力回天了。

2./ 白手起家的香港“鋪王”：熬過(guò)金融風(fēng)暴攢下800億家產(chǎn)，只為留給兒子花？/

鄧成波曾經(jīng)開(kāi)玩笑說(shuō)過(guò)一句話：“拼命賺錢(qián)，就是為了留給兒子們花。”

他能攢下這么厚的家底，可不是天上掉下來(lái)的餡餅，而是自己踩中了風(fēng)口，然后一步一步從底層熬出來(lái)的。

鄧成波1934年出生在廣東南海，很小的時(shí)候父親就過(guò)世了，他跟著母親逃難到了香港。16歲開(kāi)始出門(mén)做工，當(dāng)了電燈學(xué)徒，這一干就是整整十年。

到了27歲，正好趕上香港經(jīng)濟(jì)起飛，滿大街的店鋪都需要做霓虹燈招牌來(lái)招攬生意。鄧成波覺(jué)得這事兒能干，就自己開(kāi)了個(gè)鋪?zhàn)幼瞿藓鐭簦嵉搅巳松谝煌敖稹?/p>

到了70年代初，霓虹燈生意慢慢不行了，他就轉(zhuǎn)行開(kāi)了一家小酒樓。在店里天天聽(tīng)客人聊房子，都說(shuō)買(mǎi)“樓花”能發(fā)財(cái)。所謂樓花，就是房子還沒(méi)蓋好就先付定金買(mǎi)下來(lái)，這個(gè)模式又帶出了另一個(gè)賺錢(qián)的法子——把買(mǎi)房的資格倒手賣(mài)給別人。

那一年鄧成波40歲，他把全部家當(dāng)押上，又問(wèn)親戚朋友借了一圈，湊了30萬(wàn)港元，在大家都不看好的西環(huán)一口氣買(mǎi)了三個(gè)樓花。兩年后房子蓋好了，房?jī)r(jià)漲了三倍，他轉(zhuǎn)手一賣(mài)，凈賺了90萬(wàn)港元。

手里有了本錢(qián)以后，他開(kāi)始在九龍和港島的老區(qū)“掃鋪”。他的眼光很奇特，專(zhuān)挑街角或者公交車(chē)站旁邊的小鋪?zhàn)樱呐轮挥惺畮灼矫祝灰恢煤线m他就拿下。他的想法很接地氣：

小老板比大公司靠譜，他們做街坊生意，不會(huì)隨便搬走。

后來(lái)行情繼續(xù)旺，他又在旺角、油麻地那一帶拿下二十多個(gè)鋪?zhàn)印Ｉ磉叺娜藙袼€是留些現(xiàn)錢(qián)在手上保險(xiǎn)一點(diǎn)，他壓根沒(méi)聽(tīng)進(jìn)去。他有自己的商業(yè)邏輯：

鋪?zhàn)邮腔畹模獬鋈ッ總€(gè)月就能進(jìn)錢(qián)，只要收到的租金夠還銀行貸款的利息，這生意就崩不了。

到了九十年代，香港的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直漲瘋了，他名下那些鋪?zhàn)拥膬r(jià)格也跟著漲了幾十倍。光是靠買(mǎi)賣(mài)商鋪和寫(xiě)字樓，他的身家就滾到了七十個(gè)億港幣。

不過(guò)人一有錢(qián)就容易沖動(dòng)。1997年他打算把自己的物業(yè)公司拿去上市。結(jié)果亞洲金融風(fēng)暴突然來(lái)了，股市樓市雙雙暴跌。上市的計(jì)劃黃了不說(shuō)，之前賺的錢(qián)也全賠了進(jìn)去，還欠了40億港元的債。

銀行天天催著還錢(qián)。他只能咬緊牙關(guān)，便宜賣(mài)掉手里的一部分鋪?zhàn)樱瑫r(shí)把剩下鋪?zhàn)拥淖饨鸾盗?0%來(lái)留住租戶。就這么硬撐了三年，才慢慢緩過(guò)來(lái)。

到了2010年，香港出了一個(gè)政策，鼓勵(lì)把舊工廠大廈改成其他用途。鄧成波又看到了機(jī)會(huì)，到處去搜羅舊工廈，然后分拆出租或者轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。

據(jù)說(shuō)最多的時(shí)候，他手里攥著超過(guò)200個(gè)鋪位和工廈單位，總值超過(guò)730億港元。也有些媒體說(shuō)，真實(shí)數(shù)字遠(yuǎn)不止這些，因?yàn)闆](méi)上市，外界沒(méi)法準(zhǔn)確算。

還有知情的人透露，他名下資產(chǎn)至少有800億。那段時(shí)間，香港差不多一半的鋪位都跟他有關(guān)系，“鋪王”的名號(hào)也由此而來(lái)。

只是他萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，自己一輩子精打細(xì)算攢下的“鋪王”帝國(guó)，最后會(huì)因?yàn)榻影鄦?wèn)題陷入了破產(chǎn)危機(jī)。

3./ 豪門(mén)傳承困局：闖過(guò)去是基業(yè)長(zhǎng)青，闖不過(guò)是“富不過(guò)三代” /

這些年，越來(lái)越多的豪門(mén)家族，因?yàn)榻影鄦?wèn)題火燒眉毛。

畢竟就算再家大業(yè)大，有時(shí)候一兩個(gè)關(guān)鍵決策拍錯(cuò)了板，就會(huì)造成難以挽回的巨大損失，香港“鋪王”家族的經(jīng)歷，就是很典型的例子。

可即便前車(chē)之鑒擺在那里，接班困境還是一再重演，“富不過(guò)三代”就像懸在豪門(mén)頭頂?shù)囊坏滥е洌胝业揭粋€(gè)能真正挑起大梁的接班人，真不是件容易的事兒。

拿新加坡老牌地產(chǎn)豪門(mén)——郭氏家族來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)的嫡長(zhǎng)子接班，家族傳承已經(jīng)到了第三代。

但問(wèn)題在于，第三代接班人郭益智有他自己的想法。2019年，他力排眾議砸了約100億元投資重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，結(jié)果不僅沒(méi)有幫對(duì)方爬出債務(wù)泥潭，反而把自己也陷了進(jìn)去，這筆錢(qián)幾乎血本無(wú)歸。

后來(lái)，郭益智在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資又看走了眼，直接導(dǎo)致家族在2023年上半年盈利暴跌94%。

連續(xù)的巨虧直接激化了家庭矛盾，他父親郭令明一怒之下把親兒子告上了法庭，要求解除其集團(tuán)總裁職務(wù)，說(shuō)白了就是“廢太子”。

還有鄭裕彤家族，第三代里原來(lái)被外界公認(rèn)是接班人的鄭志剛，也因?yàn)橥顿Y策略過(guò)于激進(jìn)，讓家族地產(chǎn)生意——上市公司新世界發(fā)展，遭遇了20年來(lái)首次巨額虧損。2024財(cái)年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損近200億港元，股價(jià)更是跌掉了三成。

就算鄭家家大業(yè)大，也經(jīng)不起這種傷筋動(dòng)骨的試錯(cuò)。2024年9月，鄭志剛黯然辭去新世界發(fā)展行政總裁、周大福集團(tuán)執(zhí)行董事等多項(xiàng)核心職務(wù)，退出了公司的日常管理。

到了去年7月，他徹底退出家族企業(yè)的權(quán)力中心，還被完全排除在新成立的決策機(jī)構(gòu)之外，手里幾乎一點(diǎn)實(shí)權(quán)都沒(méi)了。

說(shuō)到底，家族企業(yè)的傳承，從來(lái)都不只是把權(quán)力交到下一代手里那么簡(jiǎn)單，它更是一整盤(pán)生意的前途、成千上萬(wàn)員工的飯碗，連同父輩們攢下來(lái)的家業(yè)和名聲，一并托付給下一代。

香港中文大學(xué)商學(xué)院的一項(xiàng)研究曾提到，家族企業(yè)往往會(huì)因?yàn)榇H交接而導(dǎo)致家族企業(yè)的價(jià)值損失，這個(gè)損失的價(jià)值比例高達(dá)60%。

在這種數(shù)據(jù)面前，豪門(mén)也會(huì)恐慌。闖過(guò)去了，家業(yè)或許能基業(yè)長(zhǎng)青；闖不過(guò)去，哪怕眼下再風(fēng)光，恐怕早晚有一天也會(huì)陷入“富不過(guò)三代”的魔咒。

畢竟，豪門(mén)的家業(yè)傳到第二代、第三代，想要挑起大梁，重要的不是家底多厚，而是接班人要有扛住風(fēng)浪的能力的眼光。