巨虧 371 億！深鐵年報揭底：比起放開限購，這才是深鐵真正噩夢

大家好，我是地產高富帥。

昨天，深圳市場迎來最重磅消息：深圳一夜徹底脫光，非深戶也可以買房了，門檻直接拉到最低，也是深圳擠牙膏似的最后一招了。

深圳作為一直以來的樓市風向標，前幾次政策都是不痛不癢的存在，或許是因為2026年第一季度的熱度，這次上頭算是想開了，抓住這一波行情再放出一個大招。

本次新政來看，深圳這一波置換與剛需會全面有所提升，畢竟這么多的名額持續放出，對于布局深圳的各大開發商來說，無疑是雪中送炭的存在。

不過，其他開發商估計偷偷在笑，作為深度布局深圳的超大型國企深鐵集團來說，卻是噩夢的開始。

就在近期，深鐵集團發布的2025年年報，再次迎來巨虧。這是深鐵集團入股萬科之后的第N次大虧損，萬科已經成為深鐵集團一個沉重的包袱。

4月29日，深圳市地鐵集團有限公司（簡稱“深鐵集團”）在深圳證券交易所發布公告，2025年度，深鐵集團實現收入212.2億元，其中，地鐵、鐵路運營及管理設計收入占比64.03%。

公司合并報表范圍內發生虧損371.97億元，占上年末凈資產比例為12.34%，超過10%。數據顯示，截至2025年12月31日，深鐵集團本期計提長期股權投資減值準備132.18億元。

2017年，深圳地鐵集團以664億元接手華潤、恒大所持萬科股份，成為第一大股東，在當年算是一個轟動行業的大事件。

彼時，萬科是中國房地產行業最亮眼的標桿，媒體盛贊深鐵是“白衣騎士”，拯救了萬科免于“野蠻人”寶能的吞噬。

算下來當時萬科對應的股價在20.5元左右。而如今呢，當前股價只有大約3.9元。光從純粹持有這部分股權來算賬面浮虧就超過540億元。

誰也沒想到，深鐵集團這家深圳超級國企不僅僅沒能拯救萬科，還讓萬科帶入了死胡同，幾年時間內巨虧千億，這筆賬不知道誰會買單。

深鐵集團入股萬科之后的幾年，這家國企也從幕后真正走入了臺前，特別是一大批管理層集體入駐萬科之后，萬科的命運也就此改寫。

其實，原本的戰略邏輯就是萬科逐步變成國企，這已經是萬科最好的結局，也是萬科集團這么多員工的最好結局。

殊不知命運總是這么坎坷，高管變陣，退薪、高管BK，深圳國資深陷千億'債務枷鎖"，這家國企的未來確實無法預估。

年報發布不久，深鐵集團再來一次勁爆官宣：

深鐵集團發布關于董事長變更的公告，根據相關程序，辛杰不再擔任公司董事長。截至公告日，公司董事長空缺暫未任命。后續公司將及時披露新任董事長情況。

這是小編見過最簡短的董事長變更公告，或許深鐵集團也不太想多說一句話，新董事長的人選一直也沒有確認。

辛杰這位前董事長，前段時間的風波更是層出不窮，從深鐵到萬科，雖然在萬科任職時間不長，但是對萬科未來的規劃仍然還是具備一定的影響力。

公開資料顯示，辛杰，1966年6月出生，1988年7月畢業于沈陽工業大學電氣專業，研究生學歷，工商管理碩士，高級工程師、高級經濟師。

辛杰曾在深圳多家企業任職。2009年10月-2017年9月，歷任深圳市天健（集團）股份有限公司董事、總經理、黨委副書記，董事長、黨委書記。

2017年9月，任深圳市地鐵集團有限公司董事長、黨委書記。2025年1月，任萬科董事會主席，后任萬科董事長，同年10月卸任。

其實換個角度，誰去管理萬科，現在都是最不討喜的一個位置，所以說辛杰擔任萬科董事長，估計內心也是拔涼拔涼的。

深鐵的高管與內部審計全面進駐萬科，估計誰也沒想到這個窟窿會這么大。

其實在前面幾年，深鐵這個名字在全國的名號還是非常大的。特別是其運營的深圳軌交系統，深圳地鐵在深圳人眼里絕對是扛把子象征

最直觀的感受就是深圳地鐵的建設速度實在是太快了，所謂的深圳速度就是這座城市的文化輸出。從小編剛來深圳時僅一條軌道線路，到2026年深圳通車的軌交線路已經高達20條。

平均一年開通一條軌交線路，這放在全球都是數一數二的成績?？梢哉f深圳地鐵曾經就可以代表深圳的一種自我驅動的精神力，是無數外地人來深圳居住、求學、求職的第一感受。

其次，深圳地鐵集團也是軌道集團嘗試布局地產的絕對先鋒軍之一，曾經在全國引領一股軌交集團布局地產開發的風潮

隨著軌道交通網絡的編織，TOD模式逐漸成為了地產開發的主流之一，各地的地鐵集團也由此嶄露頭角，形成了一股不可忽視的地產新生力量。

早在2022-2023年，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額高達585億元，接近600億元。

而且深圳地鐵集團甚至還躋身全國拿地30強，2022到2023年，深鐵置業的業績在深圳一直都是保持前三水準，并且盈利能力佳。

得益于房地產開發投資，深圳地鐵一度被稱為“最會搞副業的地鐵公司”，常年處于地鐵公司營收榜榜首，也曾是地鐵公司中的“盈利之王”。

另外值得關注的是，除去住宅以外，很多軌道地產項目都配備了大量的商業持有項目，把地鐵建設的紅利都吃了一個遍。

深鐵旗下最知名的商業項目就是位于崗廈北的“深圳之眼”，這個項目都曾經變成了各種影視劇的取景地，絕對的深圳超級地標之一。

“深圳之眼”超級樞紐商業項目位于崗廈北樞紐內，地鐵2號線、10號線、11號線、14號線在此處交匯，整體商業建筑面積達6萬平方米，共規劃有城軌區及西、東、南三大主題區域。

整體來看，深鐵集團其實牌面一直不錯，最可惜的是攤上萬科這個巨嬰，深圳國資頭號招牌也不好使了。

現在的深圳樓市，很像臺風過后的天氣，看似放晴，實則滿地狼藉。深鐵拿了一手好牌，卻在加杠桿接盤時被人炸得粉身碎骨。

這場收官戰，才剛剛開始。

深鐵的遭遇告訴我們，當“宇宙第一房企”成為包袱時，任何局部政策的刺激，都難以扭轉大周期的碾壓力

今天就聊到這里，對萬科與深鐵有何評價？歡迎留言討論。