租客被鄰居投訴，房東驅逐"問題租客"，結果還給自己惹上了麻煩？海外房東現在必須換一套玩法！

一對英國夫妻，終于在漫長的糾紛之后松了口氣。
他們的鄰居，一位長期令周圍居民頭疼的租客——被法院裁定強制驅逐。
這對夫妻長期忍受噪音滋擾，多次向當地政府投訴，又四處求助，如今終于看到了結果。

消息傳來，兩人相視一笑，以為一切都結束了。

沒想到，麻煩才剛剛開始……

1.當"受害者"成了"問題房東"

這樁案子的荒誕之處在于：

那位"噪音過大的租客"被房東驅逐，雖然是合情合理，但是房東自己的驅逐方式未必站得住腳。

這不是個別偶發事件。

在英國的租賃糾紛實踐中，房東通過鄰居投訴來驅逐租客，是一條看起來正當、實則布滿地雷的路。

投訴越多，糾紛越復雜，稍不留神，房東自己反而可能成為被告。

英國現行法律體系下，驅逐租客從來不是一件隨意的事。

哪怕租客真的"有問題"，房東也必須走一套嚴格的法律程序。

繞開任何一個環節，都可能讓驅逐行為在法律上站不住腳，輕則案子被駁回，重則房東自己背上"騷擾驅逐"的罪名。

2.到底什么是"騷擾驅逐"？

先說清楚一個關鍵概念。

在英國，"騷擾驅逐"（harassment and illegal eviction）受到1977年《保護免受驅逐法》（Protection from Eviction Act 1977）的明確規制。

這部法律規定：

凡是房東（或其代理人）做出任何可能干擾租客安寧、或意圖迫使租客離開的行為，都構成"騷擾"。

包括但不限于：

不給足夠的鑰匙、拒絕修繕應盡的維修責任、派"朋友"搬到隔壁故意制造麻煩，乃至任何言語或行動上的施壓。

更關鍵的是：就算房東手握合法的驅逐通知，也不能直接上門換鎖。

整個流程必須通過法院，最終由法院執行員（Bailiff）才能合法執行驅逐。任何未經法院命令、擅自驅逐租客的行為，都是刑事犯罪。

英國政府網站明確寫道：

當地政府可以對騷擾或非法驅逐租客的房東，處以最高四萬英鎊的罰款。情節嚴重者，在治安法院最高可判處6個月監禁，若提交至刑事法院，最高可判2年監禁。

這不是紙面上的規定，而是真實落地的法律。

3."鄰居投訴"，能成為驅逐理由嗎？

很多房東的第一反應是：鄰居都來投訴了，我當然有理由讓租客搬走。

這個邏輯，在英國法律面前，并不那么順暢。

驅逐租客走的是Section 8（第8條）通知程序。

房東必須援引特定的驅逐理由（possession ground），這些理由白紙黑字列在1988年《住房法》的附表中。其中與反社會行為（anti-social behaviour，簡稱ASB）相關的主要是兩條：

Ground 7A（強制性）：租客已被判刑、或違反了法院發出的"防止騷擾令"（injunction）、或所在房產已被當地政府發出"關閉令"超過48小時。

注意——是有刑事定罪或法院命令作為前提，不是"鄰居說他吵鬧"。

Ground 14（自由裁量性）：租客或其同住者造成了"騷擾、驚嚇或困擾"他人的行為。這是更常用的路徑，但有一個關鍵詞：自由裁量性。

意思是，法官未必會批準。

法官在審理此類案件時，需要權衡多方因素：

行為的嚴重程度、持續時間、對周邊居民的實際影響，以及驅逐這名租客是否合理——畢竟驅逐會使人失去住所，這是重大后果。

英國全國房東協會（NRLA）明確指出：

何謂"引起騷擾"，本身就是開放性的解釋空間，一個人覺得是騷擾，另一個人未必認同。

法官還必須在"保護社區"和"保障個人住房穩定"之間找到平衡點。

而且，第一次庭審通常只有5到10分鐘。

房東必須在極短的時間內呈現完整、清晰的證據，否則案件直接被駁回。

4.證據不夠，一切免談

這是很多房東踩坑的地方。

光靠"鄰居投訴"，不夠。

光靠"口口相傳租客不好相處"，不夠。

口頭描述在法庭上幾乎沒有分量。

英國政府的官方指引要求房東：

必須記錄"事件日記"，詳細記錄每次問題發生的日期、時間、具體行為，并附上書面證據，如警察報告編號、錄音、照片、其他租客或鄰居的書面證詞等。

更麻煩的是：

愿意出庭作證的鄰居往往少之又少。

原因很現實——萬一房東輸了，租客繼續住在隔壁，作證的鄰居反而要面對更難堪的處境。

所以，很多案子房東備了材料，去了法庭，法官一看，證據鏈不完整，駁回。

而被駁回意味著什么？

意味著那個"滋擾鄰居的租客"，在法律上依然有權留在那里。

房東的錢、精力和時間全白費了，還可能因為中間某個不當操作，被認定構成騷擾行為。

5.然后，新法來了——游戲規則徹底變了

就在2026年5月1日，英格蘭租賃歷史上最大規模的法律變革正式落地：《租客權利法案》（Renters' Rights Act 2025）全面生效。

這一天，Section 21"無過失驅逐"正式成為歷史。

過去38年間，Section 21給了房東一個"核武器"：

不需要任何理由，只需提前2個月通知，就可以讓租客搬走。

數據顯示：

2024年全年，英格蘭共有32,287戶家庭收到Section 21通知，較前一年增加7%。在此之前的一年里（2024年7月至2025年6月），已有超過11,400個家庭被法院執達員強制執行驅逐。

為了趕在法案生效前的最后窗口，大批房東在截止日期前密集發出通知。

Shelter的數據顯示：2025年3月，已有2,335人在該機構尋求無過失驅逐的援助。

現在，這條路走不通了。

從今往后，房東若想驅逐租客，只剩下Section 8這一條路——必須援引特定理由，必須提供證據，必須經過法院裁定。

6.新法下，反社會行為驅逐反而更難了

這是很多海外房東沒預料到的地方。

新法在反社會行為方面，并沒有降低房東的舉證門檻，反而在某些方面更加嚴格。

首先，Ground 7A（強制性驅逐）要求租客有刑事定罪或法院命令作為前提，才能強制要求法官批準驅逐。如果租客只是"令人煩惱"而沒有刑事記錄，走不了這條路。

Ground 14（自由裁量性驅逐）保留下來，但法官的裁量權依然很大。房東必須拿出扎實的書面證據，證明租客的行為確實造成了騷擾、驚嚇或困擾，而且達到了驅逐這一重大后果所需的門檻。

更棘手的是，從2026年5月1日起，大多數租約自動轉換為"按期租約"（Assured periodic tenancy），沒有固定到期日，租約自動滾動續期。

房東無法再依賴"租約到期不續"這個變通方式。每一次驅逐，都必須走Section 8，都必須理由充分、證據具備。

另外，新法還規定：

在大多數情況下，房東須提前4個月通知才能申請驅逐令。

在租期頭12個月內，某些驅逐理由甚至不得使用。

7.海外房東必須知道的幾件事

對于海外買家而言，以下幾點尤為關鍵。

第一，不要輕易處理鄰居投訴。

收到鄰居投訴后，第一反應不應該是馬上聯系租客施壓，而應該先查清楚情況，判斷投訴是否屬實、是否有書面證據支撐。

如果沒有足夠證據就倉促行動，很可能把自己推入"騷擾房東"的危險境地。

第二，建立事件記錄習慣。

每次接到投訴，都應該通過書面方式（郵件、短信）與租客溝通，并保存記錄。與鄰居之間的往來，最好也有書面痕跡。如果真的走到法庭，這些記錄就是救命稻草。

第三，理解法律程序節點。

從1日起，Section 21已成歷史。若仍有在法案前發出的Section 21通知尚未執行，必須在2026年7月31日前向法院提起訴訟，否則該通知將自動失效。

第四，必須在2026年5月31日前，向所有現有租客發送政府規定的"信息說明書"（Information Sheet）。

這是強制性合規要求。未能發送，不直接罰款，但會嚴重影響日后任何驅逐申請的法律效力——一旦走上法庭，對方律師第一時間就會拿這個說事。

第五，委托專業管理方。

海外買家在處理這類涉及反社會行為的驅逐案時，強烈建議委托有經驗的本地管理公司或專業律師介入，而不要憑直覺或經驗行事。

英國租賃法律的細節極多，任何一個程序性錯誤，都可能導致整個驅逐流程從頭再來，耗時數月甚至超過一年。

8.那對夫妻，到底怎么了？

回到故事的開頭。

那對如釋重負的夫妻，他們最終等來了一個合法的驅逐裁定。

但這是因為他們做了很多事情：堅持記錄，堅持通過正式渠道投訴，多次聯系當地政府的執法部門，最終提供了法官認為充分的證據。

這個過程，用了多長時間？

英國的驅逐案件，從發出通知到法院執行，動輒要歷經數月。

期間還有可能經歷庭審延期、證據補充、對方提出異議等一系列程序。整個過程中，房東不能斷水斷電，不能擅自進入，不能向租客施加任何壓力——否則自己先成了被告。

這就是英國租賃法律的真實面貌：

對租客的保護極為完善，對房東的合規要求極為嚴格。

理解了這一點，才能在這片市場上，真正站穩腳跟。

ref：

https://www.gov.uk/government/news/historic-protections-for-renters-in-action-across-england

https://www.gov.uk/guidance/renting-out-your-property-guidance-for-landlords-and-letting-agents/dealing-with-antisocial-behaviour

https://www.nrla.org.uk/news/understanding-anti-social-behaviour-evictions

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