物業公司“撤場潮”襲來：居民不愿交物業費，物業公司也不干了

你能想到嗎？明明定位高端的大牌小區，全國有名的物業公司說撤就撤了。2026年4月的一個清晨，蘇州工業園區某高檔社區業主出門，發現崗亭的保安不見了，小區路燈沒亮，連電梯里熟悉的消毒水味都消失了，垃圾堆得老高沒人管。走到物業中心一看，往日人來人往的大門緊鎖，只貼了一張終止服務的公告，說經營持續虧不起，只能遺憾撤場。

這事可不是什么孤例，現在整個物業行業都刮起了一股撤場風。據行業報告統計，2025年初到2026年3月底，全國監測到的住宅物業撤場案例就有212個。蘇州、重慶、合肥、南京這些城市撤場案例最多，加起來占了全部樣本的六成五左右。

更值得注意的是，本來口碑和實力都不錯的百強物業，主動撤場的例子越來越多。目前不完全統計，百強物業主動退場的案例就超過80個，占比大概三成八。而且這次撤場潮里，樓齡五年以內的次新房反而成了重災區，占比達到了三成五。

換作以前，大家都覺得只有樓齡二三十年的老舊小區才容易出物業矛盾，次新房房齡新，本來應該是物業市場的香餑餑，怎么反倒出問題了。其實很多次新房賣樓的時候，都打著五星級物業服務的旗號吸引買家，實際交付后連基本服務都跟不上。

墻皮脫落、地下室積水、小區電壓不穩、車庫壞了遲遲不修，業主反映多少次都解決不了。物業這邊往往會甩鍋，說這些都是開發商建房的時候留下的遺留問題，不該我們物業背鍋。

這話也不全是扯皮，確實有些房子剛交付的時候問題藏著，過個三五年就漏出來了，不管是成本還是能力，物業有時候真解決不了。可業主不這么想，本來前期物業都是開發商選的，兩者本來就綁定，出了問題不找物業找誰。

這個死結其實從一開始就存在，業主收房的時候，根本就沒有選擇物業公司的自主權，不清算這個根源，兩邊就只能一直扯皮。

這次撤場潮里，超過六成的案例集中在蘇南和川渝，也不是沒原因的。這些地方的業主維權意識特別強，像南京蘇州這些地方，業主根本不好糊弄。

這里的業委會也不是物業擺出來的樣子貨，真真正正是幫業主說話的自治機構，不少人都懂法，簽合同時說好了什么服務，就要拿著條文逐字逐句摳，一點水都不能摻。

以前是業主想換掉物業難如登天，現在形勢反過來了，物業覺得業主要求高不好伺候，干脆直接拍屁股走人，這活我不干了總可以吧。

業主也覺得冤，當初買房子多花那么多錢，很大一部分就是沖著開發商承諾的高端物業來的，結果到手和普通小物業沒區別，這種落差換誰都接受不了。

一來二去，斷繳物業費就成了第二個解不開的死結。在業主看來，你服務達不到當初承諾的標準，我憑啥乖乖給你交錢。

以前物業催繳還能用斷電斷水這種野蠻法子逼業主就范，現在這些套路早就行不通了，物業公司想把欠的物業費收上來，難度真的越來越大。

可站在物業的角度想，斷繳的業主多了，真金白銀的財務壓力就壓在頭上，誰也扛不住。市場經濟下，沒人愿意做賠本的買賣。行業里都默認物業費收繳率的生死線是85%，一旦低于這個數，員工工資、公共區域水電、電梯路燈綠化維護這些剛性開支，根本就撐不下去。

現在的情況是，全國住宅物業費的平均收繳率，已經從2018年的83.7%一路跌到2026年的73.5%，整體已經跌破了生死線。不少二三線城市，平均收繳率才只有五成，物業公司收上來的錢還不夠覆蓋成本，完全是入不敷出。

早年房地產高速發展的時候，物業一直是大家眼里的現金奶牛，利潤高現金流足，不管是開發商還是投資者都搶著要。后來物業費虛高的問題被大家罵得很，不少地方就出臺了物業費限價政策。

限價之后，物業公司想走高價優質的路線又走不通了，物業費達不到高端服務的成本，只能靠壓縮服務成本維持經營。慢慢就變成了低質低價的惡性循環，服務越差業主越不想繳費，繳費越少服務越差，熬到撐不下去就只能撤場走人。

說到底，核心矛盾就是業主和物業對物業費的認知差太多了。本來物業費就是一份商業服務契約，服務對得起價格就繼續用，服務配不上價格就調價或者換物業。

可現實里換物業的規則折騰起來太難了，拖得久了兩邊完全失去信任，業主不管出啥事都先罵物業，動不動就停繳物業費，物業為了賺錢就要么搞小動作賺外快，要么進一步降成本省開支。

本來雙方都認可的規則，現在慢慢失效了，想修復也難。其實也沒必要看到撤場潮就覺得天塌了，反而這種行業震蕩，才會逼著大家把規則理清楚。

等物業慢慢轉過彎，明白自己就是做契約服務的，不是來小區當管理者的，業主也轉過彎，明白自己是物業服務的契約主體，不是等著被管理的，雙方變成市場化規范化的服務關系，那些深層矛盾才會慢慢解開。

參考資料 第一財經 物業公司“撤場潮”襲來：居民不愿交物業費，物業公司也不干了