入庫案例：未取得權屬登記的房屋一拍流拍后，能否直接以物抵債？

申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣保留價抵債的，人民法院應予準許。

閱讀前瞻

司法拍賣中的以物抵債是執行程序里高頻且法律關系極為復雜的核心問題，實務中裁判規則嚴格、風險點密集。無論你是申請執行人、被執行人，還是涉及抵債財產的案外人，都易陷入程序合規與權利保障的困境。本專題將系統拆解司法拍賣以物抵債的全流程法律規則、典型裁判要旨與實操避坑方法，幫你精準破解各類復雜法律問題，歡迎點贊、收藏、推薦并轉發給更多有需要的企業伙伴！

裁判要旨

關于網絡司法拍賣程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵債的問題，應繼續適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中的相關規定，即在司法拍賣中，當拍賣財產流拍后，期間有申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣保留價抵債的，人民法院應予準許。

案件簡介

1. 2019年2月28日，東莞中院在執行王某某申請執行某貿易公司、某配送公司、鄺某某仲裁裁決糾紛一案中，以570萬元起拍價對某配送公司名下A7棟地上建筑物進行第一次網絡拍賣并流拍。

2. 2019年3月5日，申請執行人王某某向執行法院提交以物抵債申請書，請求以案涉房產第一次流拍價570萬元，抵償被執行人部分債務。

3. 2019年4月15日，執行法院對案涉房產以456萬元起拍價進行第二次網絡拍賣，最終由某供應鏈公司競得。

4. 王某某對二次拍賣提出異議，東莞中院裁定撤銷就案涉房產的第二次拍賣。某供應鏈公司、某配送公司不服，向廣東高院提起復議。

5. 廣東高院裁定駁回上述兩公司的復議申請。某供應鏈公司、某配送公司不服，向最高法院提起申訴，理由之一為，案涉房產所在土地系某配送公司租賃取得，該房產未取得房屋產權證及建設工程規劃許可證，依法不得抵債、轉讓，執行法院不得采取司法拍賣等執行措施。

6. 最高法院經審查，裁定駁回某供應鏈公司、某配送公司的申訴。

爭議焦點

第一次網絡司法拍賣流拍后，申請執行人申請以A7棟地上建筑物以物抵債，應否予以支持？

裁判要點

在司法拍賣中，當拍賣財產流拍后，期間有申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣保留價抵債的，人民法院應予準許。王某某于一拍流拍后向執行法院提交了以物抵債申請書，以物抵債行為應予準許。

《執行拍賣、變賣規定》第十九條第一款規定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債?！睋?，在司法拍賣中，當拍賣財產流拍后，期間有申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣保留價抵債的，人民法院應予準許。因此時執行標的物的價值已通過拍賣程序獲得市場檢驗，在此情況下，準許申請執行人或者其他債權人以該次拍賣保留價以物抵債有利于財產便捷、高效處置，亦不會損害申請人及被執行人的財產權益。《最高人民法院人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》對網絡司法拍賣所適用的特殊程序進一步予以規范，但其中第三十七條已明確，“本規定對網絡司法拍賣行為沒有規定的，適用其他有關司法拍賣的規定”。因此，關于網絡司法拍賣秩序一拍流拍后是否可以以物抵債的問題，應繼續適用《執行拍賣、變賣規定》中的相關規定。

本案中，申請執行人王某某于第一次拍賣流拍后，即2019年3月5日向執行法院提交以物抵債申請書，請求以拍賣標的物按第一次流拍價570萬元抵償被執行人部分債務。執行法院對其申請未作審查處理，即降價后以起拍價456萬元進行第二次網絡司法拍賣，與前述《執行拍賣、變賣規定》第十九條的規定不符。從執行結果上，導致該拍賣標的物的償債價值減損114萬元，對當事人的財產權益造成了實質損害。東莞中院、廣東高院執行異議、復議審查中適用《執行拍賣、變賣規定》第十九條的規定，對一拍流拍后申請執行人提交的以物抵債申請予以審查確認，撤銷了第二次拍賣程序，適用法律正確，應予維持。

案例來源

《某供應鏈公司、某配送公司與王某某、某貿易公司、鄺某某執行監督案》[最高法院（2021）最高法執監89號]（人民法院案例庫入庫編號：2023-17-5-203-035）

實戰指南

一、一拍流拍后申請以物抵債的法定權利應予保障。

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，當拍賣財產流拍后，申請執行人或其他執行債權人申請或同意以該次拍賣保留價接受財產的，人民法院應予準許。該規則旨在通過市場檢驗確定財產價值，實現債權的高效清償。若執行法院未及時審查處理以物抵債申請即啟動后續拍賣，可能實質損害當事人的償債權益。相關主體應密切關注流拍后的法定期間，及時提交書面申請并督促法院作出裁定，若遇程序違法應及時通過執行異議等途徑尋求救濟，以防范因程序空轉而導致的財產價值減損風險。

二、以物抵債裁定的作出需在流拍后的合理期限內完成。

司法實踐強調，以物抵債裁定應與拍賣程序緊密銜接，以確保抵債財產的價值與評估拍賣時點基本相當，避免因時間過度拖延導致財產價值發生重大變化。若法院在流拍后過長時期內才作出以物抵債裁定，尤其是在評估報告有效期已過的情況下，該裁定的正當性將面臨挑戰，可能被上級法院撤銷。當事人需關注執行程序的效率，對于法院遲遲未作出裁定的情況，應主動行使其程序權利進行催告或提出異議，必要時可尋求專業法律意見以評估程序遲延對實體權益的影響。

三、未取得權屬登記的房屋可被現狀處置，但買受人需自行承擔后續風險。

依據相關規定，對于權屬無爭議但暫未登記的房屋，法院可采取現狀處置方式進行拍賣或以物抵債，但必須在拍賣公告中充分披露無法立即辦理權屬轉移的現狀。買受人按權利現狀取得財產，后續能否取得產權證、是否需要補繳費用或面臨行政處罰等風險均由其自行負責。意向競買人或抵債申請人應仔細研讀拍賣公告中的瑕疵披露，進行實地查勘，并審慎評估房屋的合法性與潛在法律障礙，對于權屬復雜的資產，建議在參與前進行全面的法律盡職調查。

1.網絡司法拍賣在第一次拍賣流拍、第二次拍賣流拍及變賣不成的情況下，申請執行人均可以申請以該次拍賣確定的保留價接受拍賣財產以抵頂債務，法律、司法解釋規定鼓勵申請執行人以接受以物抵債的方式早日實現債權。

案例1：某房地產公司、張某甲等執行監督執行裁定書[最高法院(2023)最高法執監32號]

最高法院認為，哈爾濱中院處置案涉房產采用的是網絡司法拍賣方式，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》中未規定網絡拍賣流拍后的抵債問題，因此可以適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中關于流拍后抵債的相關規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（2020年修正）》第十六條第一款規定，拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債；第二十五條第一款規定，對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十六條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債，申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知》第二條規定，網拍二拍流拍后，人民法院應當于10日內詢問申請執行人或其他執行債權人是否接受以物抵債。不接受以物抵債的，人民法院應當于網拍二拍流拍之日起15日內發布網絡司法變賣公告。綜合上述規定，網絡司法拍賣在第一次拍賣流拍、第二次拍賣流拍及變賣不成的情況下，申請執行人均可以申請以該次拍賣確定的保留價接受拍賣財產以抵頂債務，可見法律、司法解釋規定鼓勵申請執行人以接受以物抵債的方式早日實現債權，并未作出時間限制。因此，本案中申請執行人在一拍流拍后申請以物抵債不違反法律和司法解釋的規定。

2.以物抵債裁定應當在流拍之后的合理期限內作出，從而保持以物抵債價值與評估拍賣價值的基本相當。

案例2：某甲公司、某丙公司等執行監督執行裁定書[最高法院（2024）最高法執監203號]

最高法院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（2020年修正）》第二十五條規定：“對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十六條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外?！币虼耍晕锏謧枚☉斣诹髋闹蟮暮侠砥谙迌茸鞒?，從而保持以物抵債價值與評估拍賣價值的基本相當。本案中，案涉股權于2020年8月11日二拍流拍，某丙公司于2020年8月20日申請以物抵債，重慶一中院于2021年8月11日錯誤地以通知形式作出以物抵債通知，后直至2023年4月13日才最終作出以物抵債裁定，此時距離二拍流拍已近三年時間，距離評估報告有效期滿已超過三年，明顯超出了合理期限。申訴人申請撤銷以物抵債裁定的理由成立，本院予以支持。

3.拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

案例3：天津某公司、某行塘沽分行等執行監督執行裁定書[最高法院（2023）最高法執監466號]

最高法院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十二條第一款規定：“拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。”原審法院查明，案涉拍賣標的物拍賣流拍、變賣流拍，申請執行人雖然同意以物抵債，但是對利息及遲延履行期間債務利息的數額及計算方式未與被執行人達成一致意見，以物抵債目的難以實現。執行法院綜合考慮全部案件事實以及當事人要求對案涉房屋進行再次處置等情況后作出撤銷天津二中院624號執行通知書，由執行實施部門繼續執行的處理意見，較為公允，并無不當。

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。