高評高貸的雷來了

作者：kangins

”零首付“、”負首付“、”背債人“這些曾經市場上大量灰色的買房操作，玩崩了，上面開始出手了。

最近，廣州、深圳多地開始摸查銀行“高評高貸”業務，個別支行因為長期大量操作相關業務，已經有人被帶走調查；

此外，貸款中介、助貸公司正在被集中排查，銀行也開始倒查合作鏈條。

據南方財經的報道，在打擊金融“黑灰產”的背景下，廣東區域已有大型銀行對多家貸款中介展開摸查、排查合作情況，并要求分支機構反饋相關合作信息。

如果時間往前再追溯，早在2025年3月，公安部經偵局與國家金融監督管理總局稽查局就已聯合部署，為期6個月集中打擊金融領域“黑灰產”，重點之一正是貸款領域非法存貸款中介服務。

針對這些亂象，如果信息分開來看，很多人會以為只是一輪中介整頓。但如果把幾條線索串起來看，就會發現：

這次真正被點燃的，不是表象的中介問題，而是在評估失真、部分銀行內控失守、職業背債鏈條擴散之下的整個按揭信貸體系里一顆埋了幾年的雷。

這顆雷，名字就叫：高評高貸。

大雷是什么如何形成的？

”零首付“、”負首付“乃至演化成”職業背債人“，背后涉及的高評高貸空間是如何完成鏈條的閉環？

我們來通過例子進行深度還原：

一套房子，真實成交價300萬，按首付15%算，買家自己掏45萬，銀行貸款255萬。整個邏輯建立在一個前提上：銀行認可的評估值，大體接近真實成交價。

但高評高貸不是這么玩的。它的核心不是“貸款”，而是“做價”，有著一套完整的”鏈條式造假“，它通常分三步：

第一步，做高價格，偽造“合規外觀”

一套房真實成交300萬，但鏈條上的人會把網簽價、合同價、評估價同時抬到360萬，形成一套表面自洽的材料。

對外看，客戶資料齊全、房屋交易真實、首付比例達標、收入流水匹配、征信看起來也過關；

對內看，銀行放貸依據似乎也完整：有合同，有評估，有流水，有按揭申請。

但問題的核心在于：

這整套材料的底層錨點是假的。

因為交易價是做出來的，不是市場形成的；評估價是抬出來的，不是真實價值。

銀行本來該以真實成交價和審慎評估為核心風控依據，但一旦前端材料被中介和內部人員聯手“美化”，放款系統看到的就不是風險，而是“一個很標準的客戶”。

第二步，套出首付，制造“零成本上車”

還是那套房子。正常流程下，買家必須先拿出45萬首付；

但在高評高貸里，因為銀行按360萬評估放出306萬貸款，真實房價又只有300萬，中間多出來的51萬空間，就足夠覆蓋原本該由買家承擔的45萬首付，甚至還能再騰挪出幾萬元給買家或者鏈條參與方。于是：

“首付”這個本來用于約束杠桿、過濾風險客戶的門檻，被徹底架空了。

你表面上看到的是：客戶按揭買房。
實際上發生的是：銀行既給他墊了首付，又額外給了現金。

這才是高評高貸最危險的地方：

它讓本該由購房人自己承擔的第一道風險緩沖層，直接消失。

第三步，從灰色操作演變成“職業背債”產業鏈

如果說前面的高評高貸，還可以包裝成“幫客戶降低首付壓力”，那么到了職業背債人的玩法，這件事就已經不再是擦邊，而是：

赤裸裸的騙貸。

其標準路徑大致是這樣的：

先是“養白戶”。

中介專門去找征信干凈、負債少、名下無房或貸款記錄少的人，把他們包裝成“優質客戶”。方式包括偽造收入、做假流水、補社保、補個稅、虛構工作單位，甚至直接把人設、職業、資產情況全部重做。

接著是“批量騙貸”。

一旦白戶被養熟，鏈條就會用高評高貸配合所謂裝修貸、經營貸、抵押貸等名義，把一筆房屋貸款拆成多層融資，從銀行盡可能多地把錢套出來。這個階段，如果再疊加評估端、中介端、銀行內部審批端的串聯，就不是一單兩單的問題，而是可以流水線化復制。

最后是“斷供跑路”。

前幾個月或者前半年，象征性還款，營造“貸款正�！钡募傧�；等銀行徹底放松警惕后，人直接失聯，貸款逾期，房屋價值又因為市場下行不足以覆蓋債務，最終把整個窟窿留給銀行。

那問題來了：職業背債人自己為什么愿意干？

因為他們通常不會空手上陣。鏈條會先把套出來的現金按比例分掉：背債人拿一部分，中介和組織者拿更大一部分。等債務真正爆雷時，背債人成了征信廢人和失信被執行人，但錢早已被上游分走。

這已經不是簡單的違規貸款，而是完整的黑灰產業鏈：

前端是包裝，
中端是騙貸，
后端是逃廢債。

為啥是現在？

這場巡查風波，先是在廣州開始的，說明廣州市場這類操作的規模已經很大了，才會引起上面的人關注。

為什么這種模式偏偏在廣州、深圳尤其是廣州最容易爆？

答案并不復雜：

房價下跌越快，評估滯后帶來的套利空間就越大。

2021年四季度，全國70城新建商品住宅價格指數到達一輪高位，此后房地產進入漫長調整周期；到2025年末，全國100城二手住宅均價同比仍下跌8.36%，二手房繼續承壓。

在70城中，這一變化廣州的數據特征更為明顯：

1、看新房價格數據，2025年Q4較2021年高峰下降了17.5%；

2、看二手房價格數據，2025年Q4較2021年高峰下降了22.9%；

一句話：整體呈現“量價均跌”，二手房價格持續調整。

在這個過程中，市場真實成交價在持續往下走，但很多存量評估體系、歷史參考樣本、內部授信口徑調整沒有那么快。

而只要真實房價下跌速度，快過銀行評估系統更新速度，就會出現一個極危險的窗口：

房子的市場價值已經跌下來了，但銀行賬上的可貸價值還留在高位。

這個窗口，對普通購房者來說也許只是：

“多貸一點”；
但對中介、助貸公司、職業收房人、內鬼來說，這就是：

赤裸裸的提款機。

尤其廣州，正是過去一輪樓市高點沖得猛、這一輪回調也很深的典型城市。高點時價格被情緒和流動性推起來，進入單邊下跌后，真實成交價不斷下修，銀行若仍沿用偏高的歷史估值、片區參考價，或者內部有人故意利用時間差，就會把“評估差”變成“超貸空間”。

這就是為什么，巡查風波會先從廣州燒起來。

高評高貸如何危及整個系統？

很多人對高評高貸的理解，還停留在“反正銀行有房子做抵押，不至于虧太多”。

這個判斷，在上漲周期里也許還有一點僥幸空間；
但在下跌周期里，恰恰最危險。

因為房貸安全的根本，從來不是“有抵押物”，而是：

抵押物價值足夠真實，且在處置時能覆蓋債權。

可一旦是高評高貸，這兩個前提同時被破壞了。

過去三年，銀行業最明顯的兩條線，凈息差和不良貸款率：

1、不良貸款率在低位反復波動，另一條是凈息差持續收窄。2023年四季度凈息差還有1.69%，2024年四季度降到1.52%，2025年一季度繼續降到1.43%，2025年后三個季度基本停留在1.42%的低位；

2、不良貸款率并沒有同步大幅改善，2025年一季度回升到1.51%，三季度升至1.52%，四季度才小幅回落到1.50%。這意味著銀行的利潤緩沖正在變薄，但風險存量并沒有消失。

這組數據意味著什么？意味著：

過去銀行還能用“利差”覆蓋風險、覆蓋成本、覆蓋壞賬；現在很多銀行開始有點吃力，甚至部分銀行出現了倒掛。

在這種時候，高評高貸就不再只是“個別客戶鉆空子”，而是會直接侵蝕銀行資產質量、撥備安全墊和利潤表的系統性風險源。

這就是監管層為什么現在必須出手，而且必須下重手：

因為再不查，后面炸掉的，絕不只是幾個中介。

寫在最后

”高評高貸“真正可怕的地方，它把原本建立在真實價格、真實首付、真實信用之上的信貸規則，變成了一場合謀游戲：

房子不再是房子，而成了套現工具；
首付不再是首付，而成了可以被抹掉的障眼法；
貸款不再是信用配置，而成了黑灰鏈條的提款口。

當一個市場開始默認這種玩法能跑通，它做空的就不是某一家銀行，而是：

整個金融系統最底層的定價機制。

所以，這次高評高貸被查，不只是一個行業事件。它更像是一個信號：

房地產的舊套利時代，真的已經結束。