北京
賣房遇到買家違約，房主再賣時少賣近百萬，為什么法院沒支持全額索賠？最近幾年房價下跌，可能會出現買家毀約，賣家另行賣房時房價更低了的情況，介紹個案子，了解一下這種情況怎么賠！
基本案情：2022年5月通過中介，李某把自己的房子以1354萬元的價格賣給方某，約定定金80萬7日內支付，剩余房款5月20日前一次性支付。還約定如一方毀約，需賠償80萬違約金，并承擔維權支出的律師費、訴訟費等。
協議簽訂后，買方先把2萬元定金支付給中介，但其余的定金和房款此后一直未付，中介兩次發函要求付款，買方都推說資金不足無法繼續履行。
買上千萬的房，手里不可能連幾十萬的定金都沒準備好，我估計買方應該是簽約后覺得買貴了，后悔了，覺得大不了付出去的2萬定金不要了，但事情會這么簡單嗎？
此后，賣方于2022年6月正式發出《解除合同通知》，然后中介也2萬元定金轉給買方，但注意這里只發了單方的解約通知，并沒有三方就解約責任共同進行確定，所以這事就等于沒完！
一年后，也就是2023的6月賣方李某又以1261萬的價格把房賣給了新的買家，比去年的價格低了93萬，李某就將原來的買家方某起訴到法院，要求方某賠償違約金80萬元及損失13萬元，并承擔律師費、訴訟費等費用。80萬是約定的違約金，但不夠彌補房屋差價，所以李某在80萬違約金的基礎上，加上了差的這13萬，實際上就等于要求方某承擔房屋差價損失。
從法律規定和司法實踐來看，二手房買賣毀約后，如果因市場變化原因導致另行購買或出售房屋產生差價，法律上是可以支持賠償差價損失的，但這案子法院沒支持！原因是賣方在2022年的6月就已經明確發出了《解除合同通知》，但解約后沒有盡快再次出售房屋，現在用一年后也就是2023年6月出售房屋的差價為標準索賠，依據不足不能支持。最后，法院判決方某向李某支付違約金80萬元，扣掉已付的2萬元定金后，還應再支付78萬元，同時賠償李某律師費支出3萬元。
最后，提醒大家不管是買房還是賣房，談合同前要提前考慮好底價，別被人忽悠。經常有在中介那簽完合同回家一琢磨就反悔的事。房價漲時，經常是賣方覺得賣低了，房價跌時就可能是買家覺得買高了，回家覺得自己當時頭腦一熱被忽悠了之后，有人就會反悔，覺得大不了定金不要了或雙倍返還就行了，但落筆生責，這種事真不是放棄定金或雙倍返還定金就肯定能兜底的！
本文作者：楊文戰律師,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。
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