年報觀察丨中國鐵建地產的進與退

觀點網 中國鐵建地產隸屬于中國鐵建股份有限公司旗下，是經國資委批準的16家以房地產為主業的央企之一，其近年來也不再低調，于2025年在北京、上海、成都等地的土拍市場頻頻出手。

但實際上，這種"活躍"并非是盲目擴張，更像是戰略調整后對城市的精準聚焦。縱觀中國鐵建地產近年來的布局軌跡，其在獲取項目方面的投入力度和規模整體呈收縮態勢，有限的資源正加速向高能級城市集中。

4月30日，中國鐵建房地產集團有限公司發布2025年公司債券年度報告。公司在過去一年的經營表現得以為大眾所知。

住宅銷售承壓

數據顯示，在2025年，中國鐵建地產實現營業收入464.66億元，相較于2024年的466.46億元，同比減少0.39%。

分業務板塊來看，房屋銷售類是中國鐵建地產的主要營收來源。在2025年，該板塊業務實現了94.71%的總營收占比，與上年的94.78%相對持平，共計實現營收440.09億元、同比下降0.46%，營業成本408.19億元、同比上升5.5%。

具體而言，房屋銷售板塊覆蓋了住宅、類住宅、保障房、商業地產、辦公等多個細分類型，其中住宅為房屋銷售業務的主力，年內實現營收423.97億元，同比增長1.06%，占總收入比重達91.24%。

不過，住宅銷售業務的營業成本也明顯提高了6.64%達387.1億元，毛利率由上年的13.47%下降至8.7%。

就此表現而言，在過去一年，中國鐵建地產或許為加速項目去化適度調整了價格策略，"以價換量"以及結轉項目結構變化、單位開發成本上升等綜合影響，直接拉高業務成本，侵蝕了利潤空間。

相較于房屋銷售類板塊的穩定表現，中國鐵建地產的物業板塊在2025年取得了明顯進步。數據顯示，該板塊業務在過去一年實現營業收入19.73億元，同比上升14.31%，占總營收的比重由3.7%提高至4.24%。業務的營業成本為18.07億元，同比上升13.29%。

總體而言，相較于上一年，中國鐵建地產的營收表現相對持平，毛利率卻出現下滑，由2024年的12.78%降至7.18%；全年營業成本431.29億元，同比增加6.01%。

更值得注意的是，中國鐵建地產歸屬于母公司股東的凈利潤出現了虧損。最新發布的數據顯示，該公司2025年實現歸屬于母公司股東的凈利潤為-38.99億元，上年為561.18萬元；全年凈利潤-31.35億元，由上年的12.42億元轉虧。

中國鐵建地產的經營表現，也波及到了其母公司中國鐵建。據中國鐵建發布的2025年年度報告，該公司全年實現營業收入10297.845億元，同比減少3.5%，主要是報告期工程承包、規劃設計咨詢、房地產開發、物資物流業務減少所致。

同時，全年資產減值損失-38.08億元，同比擴大25.35%，中國鐵建認為，主要是報告期對房地產開發產品、合同資產計提損失準備所致。

截至報告期末，中國鐵建地產合并口徑資產負債率為75.98%，較2024年的77.85%略有改善，但仍處于較高水平。

中國鐵建地產對此表示，主要是因為伴隨業務的發展，公司融資需求及規模不斷增長。該公司坦言，"近幾年公司加大銀行借款規模，并積極以直接融資的方式發行各類債券增強資金實力，使得公司負債規模有所上升，面臨一定的長期和短期償債壓力，若公司未來的負債水平不能保持在合理的范圍內，償債壓力將持續增加，公司資金流動性將存在或有風險。"

據悉，截至2025年末，中國鐵建地產貨幣資金余額約為113.74億元，同比減少33.67%，主要是因報告期內回款金額下降。

期末合并報表范圍內公司有息債務余額為899.3億元，較年初增長0.25%；非發行人合并范圍口徑增長0.36%至624.14億元；一年內到期債務分別為398.02億元、293.61億元。

事實上，中國鐵建地產在資本市場依然保持暢通的融資渠道，于2025年通過發行多期公司債券有效優化了債務期限結構，緩解了短期償債壓力。然而從長遠發展來看，仍需增強內生造血能力。

探尋第二曲線

從最新數據來看，截至2025年，中國鐵建地產已在51個國內城市和莫斯科布局332個項目，總建筑面積達9000萬平方米，已開發面積約7700萬平方米。

然而這一廣泛布局主要源于過去幾年行業高峰期的大舉擴張。近年來，中國鐵建地產已顯現出明顯的收縮態勢，該公司大幅縮減了拿地規模，并將資源高度集中于核心城市。

據中國鐵建地產母公司中國鐵建發布的數據，在2021年，新增房地產項目64個，新增土儲總建面共計2115萬平方米，達近年高峰期。

此后，新增項目規模持續下降。2024年，僅在上海、西安、成都、南京、天津等13個城市共計獲取房地產項目22個，權益總計容面積為199.8萬平米，權益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。在獲取項目中，一二線城市獲取土地19宗，權益土地價款為141.53億元，占比為96%。

2025年，中國鐵建在房地產項目的投資布局方面進一步收斂，重點圍繞高能級、深耕城市拓展項目。全年僅在北京、上海、西安、成都、�？诘�5個城市共獲取房地產項目7個，權益總計容面積43.88萬平米，權益合計土地價款99.8億元，獲取土地平均溢價率12.51%。

伴隨住宅開發業務的進一步收縮，中國鐵建地產將重心轉向產品品質升級與項目加速去化。

在4月27日召開的2026年精細化管理暨項目管理推進會上，中國鐵建地產黨委書記、董事長孫洪軍強調，要把項目作為企業管理與創效的基本單元，以現金流為主線，對存量項目逐一梳理、逐一評價，抓實抓細項目管理，加強項目黨支部參與項目重大事項管理。

他還談到，要高質量做好新獲項目，堅持"單盤主義"，選優配強項目操盤手，保持團隊穩定，嚴抓工程質量。

在這場會上，中國鐵建地產總經理、黨委副書記、副董事長陳建軍也明確談到，當前市場競爭已進入品質化階段，各單位要主動轉向"單盤主義"，堅持精耕細作，做好投資、產品、營銷、成本、財稅、質量、物業服務等各項工作，全力打造精品項目。

顯然，在行業深度調整的大背景下，中國鐵建地產也正做出改變。

值得注意的是，中國鐵建地產長期聚焦"一體兩翼、多點支撐"的戰略方向，"一體兩翼"是指，除住宅開發業務外，輔以TOD、片區綜合開發作為賽道性業務，實現業務多元、運營機理互補；"多點支撐"是指以康養、租賃、海外等業務為支撐點，賦能支持主賽道業務的同時，作為戰略儲備性業務培育發展。

據悉，中國鐵建地產在商業、醫養、公寓、酒店等多種業態上協同發力。截至2025年底，旗下城市運營公司在營項目30個。其中，2025年成功簽約7個商業運營項目，新增運營管理面積41.4萬平方米。

外拓項目包含了奧特萊斯、五星級酒店及城市公園三類新業態，顯著豐富了業務矩陣，更開辟了多元化的利潤增長通道。

商業項目方面，中國鐵建地產確立了核心商圈、社區購物中心、鄰里生活中心三類產品線。

截至2025年底，6個在營商業項目的平均招商率提升至95%，租金坪效躍升至53.15元/月/平方米，年度運營收入增長至10149萬元。

就在今年1月22日，中國鐵建地產旗下首家自主高端品牌酒店--御笙酒店在溫州全面投入試營業，并已于4月26日進入正式開業。

御笙酒店坐落于溫州市集新未來社區核心區位，是一所集客房、餐飲、康體功能于一體，按五星標準打造的綜合性高端酒店。該酒店的亮相，也是中國鐵建地產盤活自有資產、提升資產運營價值的重要實踐。顯而易見的是，在住宅銷售之外，中國鐵建地產正在構建第二增長曲線。

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