2030年中國或將進入租房時代，賣房租房可行嗎？

把一座價值幾十億的商場賣出去，再從買家手里把它租回來繼續營業，這聽上去像在繞圈子，但在當下的商業地產環境里，反而是一種更清醒、更能活下去的做法。而且做這件事的并不是激進的民企，而是央企華潤。

2024年12月，華潤把合肥萬象城掛牌轉讓，標價35.07億元。隨后幾個月，西咸萬象城、貴陽萬象匯等項目也陸續進入轉讓節奏。到2026年4月20日，上海聯交所公告顯示，華潤置地擬轉讓成都萬象城100%股權，估值大約70億元。短時間內連續出手，而且還是“萬象系”這種壓箱底的優質資產都拿來做變現動作，市場自然會產生強烈反應。

這類交易的關鍵點在于：所有權可以轉給買家，但經營權依然由原運營方掌握。商場賣出去以后，華潤繼續開展運營管理工作，繼續去做招商、活動、會員體系以及場內服務，租金則按照合同交給新業主。商業地產融資成本常見在8%—12%，而優質商場的租金回報率通常只有5%—7%。

華潤這一套做法，本質上是在進行財務層面的結構優化：把沉在磚頭水泥里的資金抽出來，用來壓降負債、補充現金流，同時把風險從“持有端”往“運營端”挪動。商場賣掉后繼續運作，品牌合作不需要全部推翻重談，運營團隊也不用解散再重建，消費者的體驗基本不會出現明顯變化。

商場真正值錢的并不只是鋼筋混凝土，而是招商能力、客流組織能力、對品牌的議價能力以及持續運營的效率。很多家庭的資產結構容易出現“房子占比過高”的情況：一套房就占掉大部分身家，但現金流卻相對薄弱。所謂“有房就穩”，在更長周期里并不必然成立；更可持續的穩定，通常來自穩定的收入能力，以及在關鍵時刻能被快速調度的現金與資源。

商業地產里“一鋪養三代”的故事，近幾年已經明顯變味。類似成都環球中心的案例能說明問題：當年不少人高價買商辦，期待躺著收租，后來卻遇到出租難、轉手難。有人寧愿零租金，只求租客把物業費承擔掉；真想賣的時候，稅費以及交易成本又像兩把鎖，把資產鎖在手里難以移動。

有人在2022年面對一套400萬的房子遲疑不決，擔心“賣了沒地方住”“房子還會漲”，結果幾年后市值回落到250萬上下，心態從淡定變成被動承受。也有人選擇把高價房賣出，轉為租房，把風險從“價格波動”轉到“租約與居住安排”的管理上；當房價下行時，反而更輕松，同時擁有更強的城市與工作的機動性。

很多人把“房子”當成安全感來源，但安全感更接近“可支配資源”的總量與可用性。住著200萬的房子、手上幾乎沒現金，遇到突發事件照樣會慌；如果手里有200萬現金，就算先租房，抗風險能力往往更強。

環境越有波動，就越需要學會輕裝上陣：服務型小生意、技能型副業、線上交付、低庫存試錯，通常比一開始就租大鋪面、囤貨、重裝修要更健康。把試錯成本壓低，把現金流做厚，哪怕方向出現偏差，也更有空間進行調整。

房價“普漲”的階段基本過去了，未來分化會更明顯：核心城市核心地段更抗跌、更有保值能力；一般地段的流動性可能變差，老舊房更接近“以出租為主的資產”。這并不是在唱衰房子，而是在提醒：房子從“必選項”逐步變成“選項之一”，未來的關鍵不在于是否擁有房產，而在于資產配置能不能經得起周期波動。