優缺點同樣鮮明，龍華聯發新澍雅居深陷定價困局

4月30日，位于深圳龍華紅山的純新盤聯發新澍雅居正式開盤，332套房源全部入市。這個從拿地起就備受爭議的“三角地”項目，以其鮮明的優缺點和一波三折的定價策略，成為近期深圳樓市的一大焦點。

據克而瑞好房點評網顯示，項目位于龍華區佳民路與民塘路交叉口北80米，是聯發位于該片區開發的第二個住宅項目。

聯發新澍雅居地處龍華民治街道民塘路與佳民路交匯處，距離地鐵4號線上塘站約800米、6號線上芬站約650米，屬雙地鐵覆蓋片區。

周邊商業配套成熟，星河COCO City、Costco華南旗艦店均在1公里范圍內；

教育方面，小學學區為華東師范大學附屬龍華未來小學，初中學區為龍華實驗學校（龍華前三名校）。項目容積率僅2.5，遠低于紅山板塊4.0以上的平均水平，且為無回遷、無保障房的純商品房小區，低密純居屬性突出。

戶型方面，項目規劃69㎡三房一衛、79-82㎡三房兩衛及99㎡四房兩衛共332套，由于采用深圳最新建筑新規設計，所有戶型得房率接近100%，69㎡也能實現三開間朝南的格局，精準狙擊預算有限但追求功能性的年輕剛需客群。

然而，項目優勢鮮明的背后，劣勢也同樣突出。項目地塊僅約1.1萬㎡，且呈南寬北窄的三角形，樓棟布局極為受限，項目西側樓棟距城中村民房最近僅約16至18米。

低樓層住戶的視野、采光和隱私均面臨挑戰。

作為聯發集團在大灣區的“新澍”青年產品系首發之作，開發商以69㎡做三房的極致操作實現了“總價低、功能全”，卻也犧牲了一定的舒適度。

定價方面，2025年6月聯發以12.12億元競得該地塊，經歷65輪競價，溢價率高達46.6%，樓面價約44559元/㎡，業內推算成本價接近6.8萬元/㎡。

然而項目備案均價僅7.14萬元/㎡，且開盤前即經歷兩次降價：最初8.848折后均價約6.3萬元/㎡，此后臨時追加折扣至8.582折，折后均價6.13萬元/㎡，折后總價約372至652萬元。

面對周邊深業頤樾府、臻著雅居等競品約6.3萬元/㎡的參考價，新澍雅居以接近成本的價格開盤，體現了開發商在市場壓力下的妥協與無奈。