天津買房的“新三大件”

天津買房“三宗寶”：地鐵、學校、大商超。

時代在發展，社會在進步。

現在的買房主力，看到這老三位，已經沒有當年的“沖動”了。

取而代之的是“新三大件”。

即城更、教育、新產品。

這種趨勢越來越明顯，有沒有發現？當下叫好又叫座的新盤是不是都和城市更新沾點邊？

配套完善不說，還得要好界面。

于是，買房子看的不只是房子，而是生活。

典型的既得好用，又得好看。

4月的數據剛剛出爐，市區新盤排名很能說明問題。

TOP10中具備“三大件”的樓盤占到6成，完全對應了買房人的喜好。

要知道，這可是一張張房票投出來的。

其中比較有代表性的是津鐵格調羅寧花園，河東套數冠軍，市區套數第6。

為什么說它有代表性？

勝在確定性！

從城更，到教育，再到產品，都出現了實質性的進展。

在河東老城打造出了一個“全能型城市”。

天津最重要的城市更新之一

天津的城市發展主要靠兩條大腿，一個是城市更新，另一個是存量盤活。

前者，已經如火如荼的展開了。

目前，僅市內六區已啟動的大型片區類項目就有23個。

全市近50個項目同步推進，覆蓋面廣、力度大。

建成一批、推進一批、規劃一批。

政府的錢投在哪，建設意愿就在哪、發展就在哪。

透過城更，就能看出天津要重點發展的板塊。

要知道，天津的城市更新有三大主體，項目一盤就包含了兩大巨頭。

作為津鐵格調羅寧花園的“城市底盤”，井岡山路城市更新是天津最早且最重要的城更之一。

該城市更新由天津軌道交通集團主導開發，整體更新范圍就高達70萬方，從路網、商業、住宅、教育、生態、乃至生活方式進行“全維重構”。

相比正在進行的城更項目來說，段位更高、兌現度更強。

毫無疑問，項目業主是可以搶先享受建設成果的。

簡單概述井岡山路城市更新的建設成果，實現了“三大修復+兩大進階”。

三大修復+兩大進階

越發達的板塊，煙火氣、城市資源就越豐富。

但隨著時間的推移，也會有很多“城市病”暴露出來。

針對于井岡山路周邊現狀，進行了三方面的修復，這座“中環內的新城”已初露崢嶸。

第一，老舊社區修復。

井岡山路城市更新規劃對21個老舊社區進行改造。

目前，已完成提升改造超過總工程量的70%。

排水設施、建筑外檐、公共活動空間及綠地改造等全面升級。

這項關乎于重大民生的工程完成之后，將會讓片區內的居民幸福感直接翻倍，生活方式也將得到全方位的優化。

社區改造實景圖

社區改造實景圖

第二，道路系統修復

客觀說，原來板塊內存在一些“斷頭路”，已經成為居民的眼中釘、肉中刺。

城更開始之后，終于下決心將其連根鏟除。

其中，瑞金路、贛州路、古田路今年將進入實質施工階段，徹底改善周邊通行，解決居民的生活痛點，實現高效出行。

概念性方案

第三，情感修復

有一說一，那么多的城更項目很多都難找到或者關注到居民的“共情點”。

甚至，城市煥新之后讓人們感覺到陌生，原來的配套搬遷、地標拆除……反而失去了情感寄托。

實際上，現在不論是天津還是全國，城市更新都有一條準則，就是修舊如舊。

說白了，就是重視在地文化的保留。

這方面，井岡山路城市更新就做到了居民的“情感修復”。

在天津80后、90后心中都有個大象滑梯。

今年4月，片區內“大象滑梯樂園”就已正式建成并開放。

大象滑梯樂園實景圖

大象滑梯樂園實景圖

通過對城市資源的重新整合，融入在地文化，并投入“人文情懷”。

在改善居民生活環境的同時，讓生活更具文化。

在一定程度上，更是一座老城文化的傳承，讓后輩感知在地文化，引起幸福共鳴。

相比金錢上的投入，情感上的營造更珍貴，實施起來難度也更高。

客觀說，這也是當前社會中最為缺失的。

在解決“城市病”的基礎上，井岡山路城市更新還對板塊吸附力進行了提升。

優質教育和創新住宅已經成為公認的吸引增量的兩大抓手。

為此，片區在這兩方面進行了升級。

教育的“一扇窗”

之前我們曾說過，天津是一座“學區城市”，而且是全國頂流。

因為，天津是地獄模式下的高考洼地。

咱們的近鄰河北省，不僅考生多，一本上線率僅有20%出頭。

天津則是Easy模式。

同時，天津也是800萬北漂的出口，北京一年只有區區7000人能拿到戶口。

于是，天津就把教育優勢徹底發揮。

用集團化辦學、九年一貫制學校接棒“市五所”時代。

不僅給學上，還要給好學校。

為什么津鐵格調羅寧花園能夠出圈？

相信大家對于今年的“學區季”體感很強烈。

正因為天津的教育熱區在政策上全面收緊，轉學、入學均有限制。

所以，促使帶學區的新盤占到了舞臺的正中央。

項目周邊的九年一貫制學校被家長們死死盯上了。

九年一貫制學效果圖

該所學校與項目僅一路之隔，占地約2.7萬平米，建面約1.83萬平米，將引入“河東實驗+天津七中”的九年一貫制優質教育體系，學校已于去年10月開工，目前已進入施工加速期，預計2027年與住宅同步交付。

九年一貫制學校實景圖

九年一貫制學校實景圖

在市區入學政策全面收緊的趨勢下，這里為家長開了“一扇窗”。

更重要的是，津鐵格調羅寧花園不止為孩子提供了“優質學籍”，還開創了此前從未有過的生活方式，重新劃定了“居住高度”。

居住的“體系化”突破

有一說一，津鐵格調羅寧花園已經對周邊社區形成了“代際碾壓”。

從項目規劃上，呈現出體系化突破。

首先是居住結構的突破。

傳統社區就是一張平面圖，用鐵藝圍欄進行圍合。

而項目利用抬高約5.4米的架空層設計開創了立體住區，約2.0的容積率搭載了6成的改善洋房，舒適度爆棚！

示意圖

規避了雨季內澇、地下停車、社區不利因素、日常安全等多重痛點，把人車分流、園林景觀做到了極致。

讓業主真正生活在一個自然愜意的環境中。

尤其搭載了格調品質的中式園林，高山流水、疊墅瀑布等讓園林景觀更有層次、更加立體，增添了社區的趣味性和圈層感。

津鐵格調羅寧花園效果圖

津鐵格調羅寧花園效果圖

而且，空中園林能與社區街景實現對望，整體景觀視野更加開闊，豐沛了城市景觀。

這種設計在片區之內無疑是顛覆性的。

其次歸家體驗上的突破。

大多數社區，采用的都是“點對點”的出行，即社區至公共交通站點，路上沒有什么“風景”。

即便利用所謂的酒店化設計增加歸家儀式感，也缺乏一定的功能性。

項目在這方面進行了兩重設計。

第一，對紅線外景觀進行了設計重建。

相信把莎翁庭院描述成是河東目前最美的街景，沒有人能反駁。

津鐵格調羅寧花園莎翁庭院實景圖

這座庭院早就是天津人心中的網紅打卡地標了，也凸顯出格調是有提升城市價值基因的。

這幅“美圖”的呈現，為社區填充了情懷與文化底蘊。

第二，打造商業街區。

客觀說，現在很少有房企投入成本建造商業街區。

畢竟，后期的運營成本和管理難度都比較高。

項目對標香榭麗舍大道，設置了雙面高山流水盆景、四時花卉綠植，連地面鋪裝都質感滿滿。

規劃了多樣化休閑空間，引入最前沿商業形態，構建活力高端的繁華生活場。

目前部分商業已經達成意向簽約。

津鐵格調羅寧花園實景圖

津鐵格調羅寧花園實景圖

這樣一來，不僅極大地提升了生活便捷度，還豐富了業主歸家途中的場景，賞景、購物均有更好的體驗。

最后，生活內核的突破。

一方面，建筑立面的顏值出眾。

玻鋁立面，IMAX巨幕，倒映出城市天際線的同時，還能長久保鮮。

造型勾邊，呈現藝術級的建筑美學。

津鐵格調羅寧花園效果圖

另一方面，戶型設計上體現出強大的“后發優勢”。

最直接的是利用高附加值空間，提升實際使用面積。

打比方，同樣是100平米的戶型，以前的戶內面積也就80平米，現在能達到90平米甚至100平米。

來看項目近期加推的小高約89平米和102平米戶型。

津鐵格調羅寧花園建面約89平米戶型圖

別看約89平米是個小戶型，但功能上一點不輸陣。

試問，市面上同等戶型哪款產品能做到主臥套間，雙衛設計的？

這款就做到了。

不僅如此，儲物功能、書房、餐廳等功能區一個都不少。

這都歸功于戶型的后發優勢。

津鐵格調羅寧花園建面約102平米戶型圖

約102平米戶型更是如此，你可以把它看作為上一代的110平米的戶型。

之前改善戶型的生活陽臺、儲物間、衣帽間，應有盡有。

在主臥還做了一個270度的轉角窗，整體尺度更加開闊。

此外，項目還將加推約107平米的洋房產品。

津鐵格調羅寧花園建面約107平米戶型圖

約5.4米的寬廳，直接把室內的空間感拉滿。

大開間、短進深，充分詮釋出改善的尺度。

三間臥室的開間基本一致，實現居住平權，也能應對生命周期的變化。

而且，這樣的面積段在總價上對買房人來說很友好。

加量不加價！

樓市集中化

天津樓市，少部分火焰，大部分海水。

市場集中化越來越明顯。

尤其是整個順馳橋板塊，新三大件全面具備。

使得這里成為買房人預期最強的板塊之一。

要知道，去年樓市40個板塊中，有3個板塊占據市區總成交量的三分之一，躍升市場龍頭。

其中就包括順馳橋板塊。

隨著城更的不斷深入，它的地位更加堅實，而津鐵格調羅寧花園就是龍頭中的龍頭。

當下市場回暖，除了政策和產品的突破，最重要的是讓買房人的預期回歸。

憑借著城建紅利，優質教育和產品創新的優勢，項目開始一枝獨秀。

房票的選擇就是最好的證明。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。