合泰地產，邱傳津野心太大

文/深圳進深 嚴明會

深圳龍華，即將迎來又一個新盤。

就在近日，深圳規自局公布了龍華街道璞樾華府項目總平圖。

這個項目，其實就是合泰地產的上油松老圍舊改。

上個月下旬項目名剛獲批，這個月初就披露了規劃圖，不可謂不快。

項目的建設用地面積1.56萬㎡，總建筑面積14萬㎡。

容積率5.72，計容積率建筑面積9.62萬㎡。

其中，住宅建筑面積5.57萬㎡，地上商業2.08萬㎡，地下商業7000㎡。

另外公共配套設施5425㎡，物業服務用房200㎡。

總平圖顯示，璞樾華府主要由三棟40-41層的住宅樓棟組成。

分別為1棟一單元、41層，1棟二單元、40層，1棟三單元、40層。

戶型上，商品房均為一層六戶設計。

三棟樓由東北沿西南方向，一字排開。

總平圖能看出的幾個亮點：

1）小區的戶型有大陽臺，陽臺轉角還做了圓弧形處理，還有大面積的飄窗；

三棟樓之間，有風雨連廊連接，每棟樓還有大面積的防墜雨棚圍繞。

說明小區在整體得房率，以及設計的美感上可以期待。

2）另外，小區打造了一個下沉廣場，一個泳池，還有兒童游樂場地、文化活動室等設施；

加上項目超2萬平的商業，自身的休閑設施、商業配套還算豐富。

3）總平圖還看得出較為明顯的一點，璞樾華府做了整體的抬高。

小區園林是大面積的屋頂綠化，整個小區綠化猶如一個屋頂花園；

另外還在一單元、二單元之間，二單元、三單元之間，分別設計了一處玻璃采光頂。

不足方面：

1）小區總戶數671戶，是有保障性住房的。

保障性住房建筑面積1120㎡，主要位于1棟一單元的6-13層。

也就是說，小區的保障性住房跟商品房是在同一棟樓的。

另外，據了解項目還有不少的回遷房，但具體的套數尚有待明確。

這種商品房、回遷房、保障房混住，帶來的一個問題就是客群的不純粹。

2）從參數看，璞樾華府容積率5.72，還都是40、41層的超高層。

相對于眼下新拍地的新規產品，居住的舒適度和體驗感也稍有不足。

3）另還有一點，可能也有不少的人會介意。

作為商品房，璞樾華府的旁邊就是油松游氏家祠。

4）產品設計上，小區戶型沒能做到全南向。

每棟樓的一層里面，共6個戶型，只有2個戶型做到了東南向。

其余4個分別是東北、西北向。

并且，唯一東南向的2個戶型，又朝向珠三角環線高速。

百度測距顯示，項目距離這條高速四百多米，可能會存在噪音影響。

至于具體的戶型、面積段，還有待后續官方信息的披露。

璞樾華府是由合泰地產打造的。

開發主體是深圳市合泰置業有限公司，董事長為邱傳津。其也是合泰地產董事長。

合泰置業正是合泰地產（全稱：深圳市合泰地產集團有限公司）旗下全資子公司。

合泰地產是深圳當地一家小開發商，成立于2009年。

目前旗下業務包括地產開發、金融投資、商業運營、酒店管理、物業管理、文化傳媒、國際教育，云谷科技等。

在房地產開發領域，合泰地產累計開發建筑面積近300萬㎡。

先后開發有福田金色假日名苑和半山御景華庭、南山四季麗晶公寓、沙頭角合泰御景翠峰及嘉悅公館等。

除了早期入市的項目，合泰地產目前在打造以及待入市的項目，主要集中在深圳“東西兩翼”。說的直白點，就是不在核心區。

比如，其待入市的新田工業區舊改位于寶安，沙欄嚇村舊改、葉屋村舊改以及在售的嘉悅公館位于鹽田。澳頭舊村城市更新項目甚至位于大鵬。

而這次即將面市的璞樾華府，是合泰地產近些年少有的位于深圳較核心區域的項目。

從已入市的項目看，合泰地產位于外圍區域的項目去化并不算好。

旗下位于鹽田沙頭角的合泰嘉悅公館，在去年9月取證入市，至今八個月，網簽去化僅29%左右，不足三成。

也因此，璞樾華府的入市，成了合泰地產“村里的希望”。

不過璞樾華府雖地處龍華，但民治油松板塊因多遺留的工業園區和大量城中村民房。

城市界面相比紅山、上塘、梅林關、中心區這些板塊，也有所差距。項目入市最終會是怎樣，還有待市場的驗證。