告別巨無霸地塊！廣州供地轉向核心區，偏愛“小而美”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

廣州2026年供地計劃正式出爐。5月8日，廣州市規劃和自然資源局對外公布《廣州市2026年建設用地供應計劃》（下稱“供地計劃”），2026年，廣州建設用地計劃供應總量為4487公頃，其中住宅用地供應計劃為327公頃，占計劃總量的7%。

從總體情況看，廣州供地走向“提質縮量”階段，表現為住宅用地供應量大幅縮減、地塊體量持續變小等方面。

具體來看，廣州今年計劃推出的地塊體量多數為“小而美”，除了部分用于城市更新以及安置房的地塊，多數計容建筑面積均不超過10萬平方米。

這也映射了土地市場正在經歷的變化。

一方面，今年政府工作報告提出，“著力穩定房地產市場”“因城施策控增量、去庫存、優供給”，多座城市通過減少新增建設用地供給，探索“以需定供”的精準供地模式，終結過去依賴增量擴張的開發模式；另一方面，房企目前更需要確定性，也更追求具備“質價比”的地塊，微型地塊開發難度較低，資金回籠更快，更契合當下的周轉模式。

向中心區傾斜

廣州2026年推出的地塊，具備明顯的特點：一是中心區域供應占比提升，二是多數為城市更新盤活的地塊，新增建設用地供給明顯減少。

根據供地計劃，2026年白云區將供應24宗地塊，且主要是城市更新及安置房地塊，例如蕭崗、夏茅、三元里等；天河區則將供應15宗地塊，包括大觀村安置房地塊、柯木塱村地塊等；荔灣區供應的11宗地塊，也有坑口、沙涌和葵蓬村等地塊。

廣州在供地計劃中提及，今年供地將全面落實“以人定房、以房定地”原則，結合“盤供平衡”要求，科學調節住宅用地供應規模、節奏和結構。

拆解來看，廣州今年優化了城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。同時，優化居住用地布局，重點引導住宅用地向中心城區、產業發展平臺和就業崗位集中區域以及軌道交通沿線傾斜。其中，中心城區適度供應住宅用地，改善老舊小區居住環境和品質；外圍綜合新城重點保障軌道交通站點的居住用地。

在供地結構上，廣州也將加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。提升新增優質居住用地供應適配性，應對“一老一小”人口變化，增加改善型產品用地供應，探索構建“人房地錢”新模式。此外，還要健全“市場+保障”住房供應新體系，因地制宜發展保障性住房，支持通過收購盤活存量住房、非居住存量房屋改建等多渠道建設籌集保障性住房。

這是廣州今年供地的底層邏輯。細分到各宗地塊來看，廣州今年供應的地塊多數是走“小而美”的路線，具體體現在容積率低、建筑體量小等方面。以中心區天河區華景北路的地塊為例，這宗地塊的容積率僅2.0，計容建筑面積為3.82萬平方米，此外大觀村的三宗地塊容積率也在2.0至3.1之間，且計容建筑面積均不超過4萬平方米。

事實上，自房地產市場歸于理性之后，土地市場已經延續這種供地風格許久。以廣州為例，去年廣州多數成交的地塊均為低總價區間，其中的熱門地塊之一的海珠南泰路地塊成交總價為35億元，溢價率達到27.27%，規劃總計容建筑面積約35萬平方米。

一位廣州房企營銷部門的人士告訴21世紀經濟報道記者，“現在房企拿地的思路和以前不同，以前大家可能更喜歡拿‘巨無霸’地塊分成幾期去做再把配套慢慢建起來，但現在市場明顯更適應短平快的操盤方式。因為以前追求規模，現在則更注重利潤率和資金回籠速度，小地塊的好處就是確定性強，開發周期較短，房企能夠比較好地‘以銷定產’?！?/p>

追求“質價比”

廣州是全國土地市場的縮影。

從溢價率表現來看，全國土地市場熱度已有所回暖，土地供應“提質縮量”特征持續凸顯。

克而瑞發布的報告顯示，2026年4月土地市場呈縮量升溫態勢，供求規模同比回落，核心城市優質宅地供應提速。截至4月25日，全國土地供應建筑面積3283萬平方米，環比上升5%、同比下降25%，監測城市平均供地容積率2.0，優質低密宅地占比維持高位；成交端，全國經營性土地成交建筑面積和金額環比分別下降34%、33%。

熱度方面，克而瑞監測數據顯示，2026年4月，土地市場平均溢價率回升至7.5%，重回近半年高位，多宗高價宅地實現溢價成交，核心優質宅地熱度與核心城市二手房企穩態勢形成呼應。

由于當前土地市場的焦點已經移至一線城市以及強二線城市，而且這些城市也與廣州采取類似的供地模式，中心區供應量上升，因此“小而美”的地塊就更受到市場的歡迎。而這類地塊也能夠承托住市場的期待，因為體量小加之區位好，通常能夠獲得較高的溢價率，推動市場預期回暖。

中指研究院統計的數據顯示，今年4月，杭州西湖區雙橋單元一宗地塊經過73輪競價，由濱江集團以9.63億元、溢價率近60%摘得。4月8日，杭州襄七房單元地塊也吸引大家地產、濱江集團、綠城中國、保利發展、中海地產、華潤置地等多家房企參與競拍，經127輪激烈競價，由華潤置地以總價39.5億元競得，溢價率達46.8%，成交樓面價4.11萬元/平方米。

4月底，上海徐匯一宗地塊吸引了9家企業或聯合體參拍，經82輪競價，該地塊由招商蛇口以總價33億元、樓面價8.7萬元/平方米，溢價率約25%摘得。中指研究院分析稱，這宗地塊具備打造高品質社區條件。在當前上海市場區域分化背景下，其稀缺資源優勢獲得市場高度認可，并為后續上海土地市場釋放了積極信號。

這些被熱捧的地塊，均位于城市的核心區域，而且總價也相對可控，均未超過40億元，但單價則要遠高于全市的平均水平，能夠改善市場的預期。

一位全國性房企的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“近年來，各地紛紛推出此前惜售的核心城區優質地塊，拿出城市‘壓箱底’土儲。土地供應邏輯已發生明顯轉變：以往重點向外圍新區開拓供地，如今更強調精準優質供應。核心城區地塊配套成熟、價值確定性強，更受房企青睞。與此同時，過往郊區土地供應放量，整體去化表現偏弱；而核心城區新房長期供應稀缺，已沉淀充足購房需求，具備更好的去化基礎與市場空間?！?/p>

上述全國性房企的人士續稱，中心區域的地塊通常是存量盤活，因此也不存在大規模開發的基礎，多數“小而精”，但房企也并不排斥這種地塊。“一個盤兩三百套的貨量，對目前的房企來說雖然小，但是如果銷售策略好的話一年多就能去化完畢，這個速度是比較理想的?！?/p>

隨著全國土地市場步入縮量周期，“小而美”地塊憑借自身優勢愈發受到房企青睞。這一趨勢短期內仍將延續，核心城區土地供應有望保持穩健、精準投放，既能更好賦能產業發展，也能為置業群體提供優質宜居空間。