最高院：約定房產歸未登記的一方所有但未過戶，繼承時如何處理？

作者：周軍律師.

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在婚姻家事、法定繼承等民事糾紛案件中，常出現夫妻婚內書面約定房產歸一方所有，但因貸款未還清、手續繁瑣等客觀原因，始終未辦理產權過戶登記的情形。

實務中，一方當事人（多為未登記方或其近親屬）常以雙方有明確書面約定為由，主張房產歸其所有；而另一方當事人（多為繼承人或利害關系人）則以房產未過戶、產權仍登記在原權利人名下為由，主張約定無效，要求按法定繼承或共同財產分割。

那么，夫妻書面約定房產歸未登記的一方所有，但未辦理產權過戶登記的，該約定是否有效？能否對抗繼承人的繼承主張？

最高人民法院公報案例《唐某訴李某某、唐某乙法定繼承糾紛案》中明確：

夫妻婚內達成的房產歸屬書面約定，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，不損害第三人合法利益的，即便未辦理產權過戶登記，該約定對內仍合法有效，對夫妻雙方具有法律約束力；在法定繼承糾紛中，繼承人不能僅以房產產權登記狀態為由，否定該約定的效力，案涉房產應按夫妻約定確定歸屬，不再作為被繼承人的遺產進行分割。

本案焦點問題為，唐某甲與李某某婚內簽訂的房產歸屬約定，在未辦理過戶登記的情況下是否有效，該房產能否作為唐某甲的遺產由其女兒唐某繼承。

根據本案查明事實，唐某甲與李某某系夫妻關系，二人育有一子唐某乙；唐某甲與前妻育有一女唐某（本案原告）。唐某甲與李某某婚內簽訂《分居協議書》，明確約定案涉財富中心房產歸李某某個人所有，李某某可任意處置該房產，唐某甲不得阻撓，且需配合辦理相關產權手續。該房產始終登記在唐某甲名下，因房產尚有按揭貸款未還清，雙方一直未辦理產權過戶登記手續。后唐某甲猝死，未留下書面遺囑，其女唐某訴至法院，要求按法定繼承分割包括案涉房產在內的唐某甲全部遺產。李某某抗辯，案涉房產已通過婚內約定歸其所有，雖未過戶，但約定合法有效，該房產不屬于唐某甲的遺產，唐某無權主張分割。

從以上事實及司法裁判規則可以得出結論：夫妻婚內房產歸屬約定，本質是婚內財產分割協議，不同于以離婚為條件的財產分割協議，其效力認定不依賴于產權過戶登記。民事法律行為的效力，核心看是否系雙方真實意思表示、是否違反法律強制性規定，不動產物權登記僅具有對外公示效力，在不涉及第三人利益的情況下，不能僅以未過戶為由，否定夫妻內部約定的效力。

周軍律師提醒，夫妻對其共同所有的房屋進行分配，僅僅是對家庭財產的內部分配，應優先適用婚姻法而非物權法的規定。此外，婚內財產分割協議是夫妻雙方協商一致的結果，在不涉及第三人利益的情況下，應當尊重夫妻的真實意思表示。遇到婚內房產約定效力認定、法定繼承中房產分割、物權登記與財產約定銜接等相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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