去化49%、攬金6.64億 中海玉華玖章小步慢跑穩健去化

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以下為正文：當北京新房市場步入改善主導、量升價跌的深度調整周期，京西石景山憑借成熟的城市配套、稀缺的西山生態資源以及中海系房企的強勢深耕，成為全市高端改善需求的核心承接板塊。

2025年5月至2026年5月，石景山區普通住宅成交突破 2500 套、成交金額超 187 億元，“以價換量” 成為板塊最核心的市場特征。中海玉華玖章以104 戶純低密小盤、1.6 容積率、7.25 萬元 /㎡均價的純改善定位，放棄流量邏輯，堅守高端圈層，截至 2026 年 5 月 7 日實現成交 51 套、攬金 6.64 億元、去化率 49% ，為北京高端改善市場提供一個 “小而精” 的參考樣本。

中海系霸榜 石景山量升價跌

2025 年 5 月 1 日至 2026 年 5 月 7 日，石景山區累計成交 2583 套，成交面積 31.44 萬㎡，成交總金額 187.42 億元，成交均價 5.96 萬元 /㎡，套均總價 726 萬元 / 套。

從成交節奏來看，區域呈現典型的 “N 型” 波動走勢：2025 年 9 月成交沖高至 353 套，同比漲幅超 212%，2026 年 2 月回落至 68 套的階段性低點，隨后在 2026 年 4 月強勢反彈至 361 套，同比漲幅超 253%；而成交均價則從 2025 年 5 月的 64185 元 /㎡持續下行至 2026 年 4 月的 58120 元 /㎡，各月同比降幅普遍超過 10%，“量升價跌” 的市場特征極為明確，板塊整體進入以性價比換成交量的調整階段。

板塊格局上，石景山呈現高度集中、頭部項目主導的特點。京西商務區與蘋果園兩大核心板塊成為絕對成交主力，合計貢獻約 84.8% 的成交金額，其中京西商務區以 108.84 億元、1382 套、均價 61562 元 /㎡位居首位，蘋果園板塊以 53.72 億元、694 套、均價 61181 元 /㎡緊隨其后，玉華玖章所處的蘋果園板塊，成交均價僅次于京西商務區，價格水位保持穩定。

而房企格局中，中海系堪稱一家獨大，石景山近一年成交 TOP7 項目里中海占多數，包括瑞文里、寰宇天下天鏡、學府里、長安源境等標桿項目，其中中海瑞文里以 469 套成交、30.42 億元成交金額穩居全區銷冠，首鋼系與越秀天玥僅作為補充，中海品牌在石景山的市場號召力與占有率已形成難以撼動的壁壘。

價格梯度上，石景山已形成清晰的三級市場分層，覆蓋從剛需到頂豪的全品類需求：高端產品梯隊以中海長安玖章（7.45 萬元 /㎡）、中海玉華玖章（7.25 萬元 /㎡）為代表，牢牢錨定板塊價格天花板；主流價格梯隊集中在 5.5-6.5 萬元 /㎡區間，覆蓋絕大多數剛改與品質改善客群，是區域成交的主力。

玉華玖章成交復盤

51 套 6.64 億 小步慢跑穩健去化

截至 2026 年 5 月 7 日，中海玉華玖章總供應 104 套普通住宅，供應面積 19881㎡，累計成交 51 套，成交面積 9165㎡，成交總金額 6.64 億元，成交均價 7.25 萬元 /㎡，套均價 1303 萬元 / 套，戶均面積近 180㎡，去化率 49%，供求比 2.17，供應量約為成交量的 2 倍，客觀上面臨一定的去化壓力，但整體節奏保持穩健。

從產品屬性來看，項目戶均面積接近 180 平方米的純大戶型設計，套均總價超 1300 萬，精準切入石景山高端住宅市場，完全貼合改善型需求的核心特征，與區域主流剛改產品形成明顯區隔。

項目的推貨節奏始終貼合 “小步慢跑、穩健去化” 的操盤策略，不追求集中開盤的短期爆發，而是分批次精準釋放房源，匹配高端客群的置業節奏：2025 年 10 月 17 日項目首開入市，分兩批次推出；2026 年 1 月 26 日收官房源取證，為東南角 4# 樓（總高 11 層，首層架空），共 20 套 186.02㎡房源，產權得房率 80%，擬售價區間 7.82 萬 - 9.18 萬元 /㎡，均價 8.5 萬元 /㎡， 9# 樓高區參考均價更是達到約 11.77 萬元 /㎡。作為僅 104 戶的純高端小盤，項目主動放棄走量邏輯，聚焦高凈值客群，以低密、稀缺、圈層為核心賣點，實現小而精價值兌現。

西貴地脈 + 海淀外溢 山水與煙火共生

中海玉華玖章的核心價值，首先源于其不可復制的區位與生態稟賦，項目既占據石景山蘋果園板塊的成熟城市配套，又精準承接海淀高凈值外溢需求，更坐擁西山 “西貴” 千年文脈，實現了自然山水與都市生活的完美平衡，這也是項目區別于石景山其他改善盤的核心護城河。

項目位于石景山區八大處路東側、蘋果園街道西黃村板塊，地處五環與六環之間，三大核心區位優勢讓其跳出石景山本地競爭，直接對接海淀高端改善需求。項目毗鄰香山別墅區，該板塊因 “皇家板塊” 屬性被視為北京九大墅區之首，與香山藝墅、西山美廬、香山壹號院、香山樾等 12 萬 + 頂豪項目同席，共享頂級圈層資源。

項目形成 “背山面水、玉帶環腰” 的絕佳景觀格局，倚靠西山群巒，仰觀香山盛景，比鄰永定河支脈，東側還有約 7 萬㎡的城市公園，生態資源對標頂豪標準，是北京西部生態價值的天花板之一。

交通配套上，覆蓋6 號線、西五環的雙通道通勤體系，西黃村站與楊莊站形成雙站環抱，距西五環、阜石路約 1 公里，自駕可快速直達海淀核心區與北京城區。教育資源上，周邊有北大附石景山學校、首師大附屬蘋果園中學、石景山外語實驗小學分校、八大處精誠實驗幼兒園等；京西大悅城、山姆會員店、當代商城、物美超市等品牌商業齊聚；醫療資源上，首都醫科大學附屬北京康復醫院、北京大學首鋼醫院等三甲資源全覆蓋，為家庭醫療需求提供堅實保障。

產品力硬核兌現

1.6 低密中式大宅 重構京西改善標準

社區規劃層面，項目1.6 容積率遠超區域主流 2.5 + 的容積率水平，104 戶的小盤設計保證了圈層純粹性，避免大社區的嘈雜擁擠，大幅提升居住私密性與舒適度；項目與同地塊兄弟盤瑞文里形成 “豪宅 + 剛需” 的錯位互補。

項目深度融入香山文脈，打造中式大宅的頂級形制：社區大門寬約 68 米、高 6.1 米，尺度為普通社區的 3-4 倍，頂部采用大面積懸浮紅銅色鋁板；樓棟布局兼顧均好性，南排 4#、5# 樓首層架空，實現室內外景觀聯動，北排 1#、2# 樓獨享北側永定河引水渠河景資源，中央 3# 樓頂配 300㎡躍層樓王，成為社區核心景觀資產。

空間設計上，239㎡樣板間是產品力的集中體現。

三進禮序還原中式庭院的儀式感，一進門庭分隔城市喧囂與居家靜謐，二進青玉玄關劃分公共與私密邊界，三進主人套房復現 “庭院深深” 的層次質感，彰顯對居者的尊重。

打造北京首個 270° 全景艙客廳，3.2 米層高搭配懸浮吊頂與古典圓柱，三面近乎無墻的純落地窗設計，將西山、永引渠、八大處景觀盡收室內，可一鍵切換觀景與家庭影院模式。

奇數層北側打造約 19㎡方正空中院子，超 6 米挑高設計復刻別墅庭院的居住體驗，搭配折疊窗與廚房、餐廳形成靈動聯動，還原 “家人閑坐，燈火可親” 的中式生活場景。

核心位置設置 11㎡挑空茶室中庭，可開可合兼顧獨處與會客，以茶室為錨點劃分南北動靜分區，北側客餐廳、露臺承載熱鬧社交，南側三間朝陽臥室保障私密休憩。此外，項目打造七重空間饋贈體系，實得率超 95%，部分戶型達 106%，還是石景山首個帶花池的項目，充分釋放好房子政策紅利。

精裝配置上，甄選一線品牌：博世廚電、方太隱匿升降油煙機與專用空調，衛浴采用高儀、唯寶、恩仕等國際奢牌，搭配博洛尼收納體系、LivingOS 智能系統；硬件上配置日立中央空調、百朗新風、YKK 系統窗 + LOW-E 三層雙中空玻璃，疊加隔聲、排水、空氣全維系統，以長期主義的精裝標準，詮釋中國人安土重遷的居住理想。

中海玉華玖章憑借稀缺低密與硬核產品力構筑價值護城河，但作為純高端改善項目，也不可避免地面臨高端盤共有的客群窄、總價高、流通性弱等現實約束，中海玉華玖章的目標客群極為清晰，適配與不適配人群一目了然：

截至目前，項目49% 去化率雖不算市場驚艷的爆款數據，卻扎實穩健。對于預算充足、追求西部低密改善、認可西山圈層與海淀外溢價值的買家而言，中海玉華玖章是北京新房市場中不可多得的低密作品；而對于其他客群，則需結合通勤、學區、預算等核心訴求選擇。

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