5月4日，中國(guó)奧園（03883.HK）公告確認(rèn)：自3月30日起全面暫停所有境外債務(wù)本息償付，正式進(jìn)入境外債全面違約階段，并觸發(fā)交叉違約，已委聘畢馬威與年利達(dá)啟動(dòng)新一輪重組。

3月30日，奧園旗下境外平臺(tái)Add Hero發(fā)行的3筆美元優(yōu)先票據(jù)利息到期，合計(jì)約1.03億美元未兌付：

1. 2029到期7.5%優(yōu)先票據(jù)；
2. 2030到期8.0%優(yōu)先票據(jù)；
3. 2031到期 8.8% 優(yōu)先票據(jù)。

根據(jù)合約，30天寬限期滿后至4月底屆滿仍未支付，構(gòu)成正式違約，并觸發(fā)境外債務(wù)交叉違約條款。

中國(guó)奧園2025年財(cái)報(bào)顯示：公司總資產(chǎn)1282.23億元，總負(fù)債1738.68億元，凈資產(chǎn)-456.45億元，處于深度資不抵債狀態(tài)。

從3月30日起，中國(guó)奧園暫停兌付所有境外債務(wù)（含本金+利息），附屬公司同步執(zhí)行，確保債權(quán)人公平對(duì)待。

目前，奧園已委聘畢馬威作為財(cái)務(wù)顧問、年利達(dá)作為法律顧問，全面評(píng)估資本結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性，推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組。預(yù)計(jì)境外債規(guī)模約50億美元，重組壓力極大。

01、首次爆雷

這不是奧園第一次爆雷，上一次發(fā)生在4年前。

2022年1月19日晚，中國(guó)奧園在港交所公告正式違約，涉及4筆美元債合計(jì)約10.86億美元：

1. 2022年1月20日到期，4.2%優(yōu)先票據(jù)，本金1.88億美元；
2. 2022年1月23日到期，8.5%優(yōu)先票據(jù)，本金4.99億美元；
3. 2023年6月到期，7.35%優(yōu)先票據(jù)，本金2億美元；
4. 2024年6月到期，7.95%優(yōu)先票據(jù)，本金2億美元。

其中，前兩筆不兌付本金+最后一期利息，后兩筆停止支付利息。

由于觸發(fā)交叉違約條款，中國(guó)奧園當(dāng)時(shí)所有境外債務(wù)全部實(shí)質(zhì)違約。

2021年末，該公司凈資產(chǎn)首次轉(zhuǎn)負(fù)，為-75.3億元。

02、債務(wù)重組

2023年7月2日，中國(guó)奧園披露境外債重組框架，與主要債權(quán)人組（ICA）達(dá)成原則共識(shí)。

該框架覆蓋全部境外債務(wù)約61億美元，包括10只美元債+其他境外貸款，其核心方案為“展期+債轉(zhuǎn)股+永續(xù)債” 組合：

1、新債務(wù)工具23億美元

發(fā)行4只新美元票據(jù)，全部展期至2031年，利率下調(diào)，還款節(jié)奏放緩。

2、債轉(zhuǎn)股14億股普通股

向債權(quán)人發(fā)行14億股新股，占擴(kuò)大后股本約20%，直接削債約16億美元。

3、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債1.43億美元

發(fā)行無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，約定時(shí)間后自動(dòng)轉(zhuǎn)股。

4、永續(xù)債16億美元

無固定到期日，利息可遞延。

經(jīng)過測(cè)算，以上方案重組效果如下：

1. 削債+展期：8年內(nèi)減少境外本息支付約49億美元；
2. 短期減負(fù)：2024~2026年境外公開市場(chǎng)無剛性到期本金，只需支付少量利息；
3. 賬面修復(fù)：重組后凈資產(chǎn)增厚約313.5億元，暫時(shí)脫離資不抵債。

9月22日，中國(guó)奧園股票復(fù)牌，重組談判進(jìn)入沖刺。

11月29日，債權(quán)人會(huì)議高票通過方案。

2024年1月12日，方案獲開曼、BVI、香港法院正式批準(zhǔn)，重組于3月20日正式生效。

與此同時(shí)，境內(nèi)債務(wù)也在同步進(jìn)行。

2023年9月，中國(guó)奧園12只境內(nèi)公開債（公司債、ABS）全部整體展期3年，避免境內(nèi)違約擴(kuò)散，與境外債務(wù)重組互相配合。

03、挪用關(guān)聯(lián)公司巨資

2019年3月18日，從中國(guó)奧園分拆出的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)商奧園健康生活集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱奧園健康），在港交所主板上市。

兩者的關(guān)系類似于中國(guó)恒大與恒大物業(yè)。

中國(guó)恒大挪用了恒大物業(yè)134億資金；而中國(guó)奧園也在2021年1月1日~2022年3月31日期間，挪用了奧園健康33億資金。

挪用資金主要發(fā)生在2022年1月19日爆雷前，并延續(xù)到爆雷后，可見其當(dāng)時(shí)資金鏈之緊張。

東窗事發(fā)后，兩家公司共15名高管被港交所公開譴責(zé)，中國(guó)奧園董事會(huì)也被股東會(huì)一鍋端地撤銷了。

2023年7月，廣州南粵星橋基金以2.56億港元收購(gòu)了奧園健康29.9%股權(quán)，中國(guó)奧園退居第二大股東，喪失控制權(quán)。同年12月19日，奧園健康正式更名為星悅康旅，與中國(guó)奧園進(jìn)一步切割。

這筆交易于2023年2月16日由中國(guó)奧園公告確認(rèn)簽約，7月18日完成股權(quán)交割，雖然產(chǎn)生?約4476.6萬(wàn)港元的賬面虧損???，但帶來實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流。

接盤方由廣州增城區(qū)國(guó)資控股，廣州市屬國(guó)企參股，該交易具有一定的紓困性質(zhì)。

04、二次重組先例

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期疲軟，中國(guó)奧園2024~2025年銷售低迷，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)；項(xiàng)目減值、處置不及預(yù)期，資產(chǎn)端持續(xù)縮水。

截至今年1月底，公司境內(nèi)逾期未清償本金約420億元，未決訴訟涉訴金額達(dá)693.17億元；此外，還有172條失信被執(zhí)行人記錄，涉及金額43.74億元。

2019年，中國(guó)奧園通過旗下間接全資香港SPV公司收購(gòu)了位于香港葵涌市地段第46號(hào)的活化工廈項(xiàng)目，并更名為奧創(chuàng)中心。

恒生銀行提供貸款融資5.39億港元，以?shī)W創(chuàng)中心為抵押物，中國(guó)奧園提供連帶保證擔(dān)保。

2022年1月，中國(guó)奧園首次爆雷后，該貸款也交叉違約，進(jìn)入逾期狀態(tài)，但抵押貸款不在債務(wù)重組范圍內(nèi)。

截至2026年2月，應(yīng)計(jì)利息約1.21億港元，本息合計(jì)6.6億港元。

2月27日，中國(guó)奧園發(fā)布公告，確認(rèn)奧創(chuàng)中心已被債權(quán)人正式強(qiáng)制接管，而且接管程序不可暫緩。

這一事件發(fā)生在二次爆雷前夕，標(biāo)志著中國(guó)奧園財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化。

房企二次債務(wù)重組已有先例，即融創(chuàng)中國(guó)。

融創(chuàng)第一次重組方案，和其他房企大同小異，無非是展期、降息、債轉(zhuǎn)股以及這三種方式的組合。

然而，重組只是“以時(shí)間換空間”，沒有根本解決盈利與現(xiàn)金流問題，于是又有了二次重組。

二次重組很“徹底”，96億美元境外債全額轉(zhuǎn)股，徹底清零，沒有還債壓力。

既然“效果”這么好，預(yù)計(jì)這一方式將會(huì)被其他房企效仿。