“求是”文章不足以改變對房地產的預期

一月份的時候圈子里都在傳《求是》雜志關于房地產的那篇重磅文章。

作為官方最權威的出口之一，這篇文章的分量不言而喻。它定調了，它撐腰了，它告訴全社會：房地產依然是國民經濟的壓艙石。

（圖源網絡，侵刪）

很多人問我：老耿，這回是不是風向徹底變了？是不是該沖進去抄底了？

我喝了口茶，指了指窗外珠江新城的燈火，說了五個字：“藥還沒下夠。”

一、四年的“寒冬”

不是一篇雄文能捂熱的

房地產這門生意，核心邏輯只有兩個字：預期。

大家以前為什么敢加五倍、十倍的杠桿去買房？是因為大家潛意識里有個算法：房價永遠漲。這個算法跑了二十年，從來沒錯過。

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但現在呢？市場已經低迷了整整四年。這四年里，購房者的資產觀經歷了毀滅性的重塑。大家看到的不是資產翻倍，而是首付跌光；看到的不是連夜排隊，而是中介在朋友圈里卑微地求帶看。

作為一個習慣看“承重結構”的人，我得提醒各位：四年的陰跌已經造成了“結構性損傷”。 人心的傷痕，不是一篇兩篇系統性闡述的文章就能撫平的。這就好比一個被傷透了心的前任，你光寫一封文采飛揚的道歉信（哪怕是發在最牛的報刊上）是沒用的，你得拿出鉆戒，得換大房子，得有實際行動。

二、3.5%的利息：

在“通縮”面前還是太貴了

咱們再來算一筆賬，這是我作為計算機博士最擅長的事。

現在五年期以上的貸款利率降到了3.5%左右。在很多老百姓眼里，這已經是歷史低點了。但老耿要告訴你，這個利息在當前的宏觀環境下，依然偏高。

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為什么？因為你要看的是“實際利率”。當大家的收入預期在下降，當社會的物價水平（CPI）在低位徘徊，3.5%的資金成本依然像是一座大山。

按照目前的金融規律，想要真正激活市場，我們需要一個極度寬松的低息環境。如果我們的存款利率都在往1字頭沖，房貸利率憑什么還死守在3%以上？

如果錢的成本不能降到讓人“覺得不借就是虧”的程度，大家寧愿把錢存在銀行里吃那點可憐的利息，也不會拿出來填樓市這個坑。

三、一線城市的“鐵鏈”

該解得徹底一點了

北京、上海、廣州、深圳。這四個城市是全中國樓市的“心泵”。

目前的情況是，北京作為“首都特區”，為了某種特殊的平衡，繼續保留戶口和購房限制，大家都能理解。

但其他的呢？廣州、上海、深圳，這些本應是最具活力、最講商業邏輯的門戶城市，為什么還要給購房者戴著那些十年前制定的“電子腳鐐”？

什么限購、限貸、限離、離婚冷靜期、離婚后冷卻期、二套高額稅費……

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老耿說句難聽的：當年為了“制裁”房地產，我們出臺了一系列近乎極端的行政手段。那時候是為了防止它跑得太快撞了人；但現在，它已經在輪椅上坐了四年了，咱們居然還怕它爬起來去跑馬拉松？

除北京外，一線城市應該盡數解除所有非必要的限制。只有讓最優質的資產在最核心的地段自由流動，這盤棋才有的下。

四、沒了民企的樓市

就像沒了鹽的粵菜

現在的土地拍賣市場，放眼望去全是“國家隊”。

國企央企托底固然穩健，但大家發現沒？市場少了那種熱氣騰騰的活力。

（圖源網絡，侵刪）

房地產本質上是一門民生生意，是一門關于生活審美的生意。經營穩健的民營企業，他們對市場的感知最敏銳，他們做的戶型、園林、物業服務，往往最能打動人心。

如果這個行業只剩下“標準化”的國企產品，那它就真的變成了一種冰冷的金融工具。我們應該適當鼓勵那些活下來的、穩健的民營企業繼續做這門生意。 給他們融資支持，給他們拿地信心，讓他們回場子里“搞活氛圍”。

沒有民企的樓市，就像一桌沒有鹽的粵菜，看著挺體面，吃著沒味道。

老耿心里話：

《求是》的文章寫得非常好，它釋放了一個極強的信號：房地產不能再跌了。

但這只是一個“態度”。