北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們80后夫妻，新北京人落戶十年，房子買在方莊小三居。今年下半年起要離開北京一段時(shí)間，按計(jì)劃是至少三年，長(zhǎng)了的話有可能五至六年。方莊這套房是我們?cè)?7年花了540萬買的，目前卻只價(jià)值450萬，所以在考慮是否賣掉止損？

否則如果留著的話在這3-6年里就得出租了，跟賣房的搬家差不多，還有月供，而且收租金也挺麻煩的，委托給中介又擔(dān)心他們亂來。但也猶豫現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是否到底了，尤其是方莊這個(gè)地段是二環(huán)外，配套也非常的完善，人口密度大，如果房?jī)r(jià)上漲的話就里外里虧的更多了。

A：

1、是否賣掉，那就先看租金收益是多少吧？我估計(jì)您這套房應(yīng)該能租7000左右，毛年化收益接近2%，凈收益在1.8%左右，也就是北京平均值，方莊大多數(shù)房子都是這數(shù)值。

然后就看自己賣房之后是否有更好的理財(cái)手段了。如果有穩(wěn)妥的超過1.8%的渠道或產(chǎn)品，那就賣掉套現(xiàn)。如果沒有那就先留著唄，畢竟現(xiàn)在五大行的存款利息才最高1.5%。

不過您這套房還有多少貸款？那就自己算個(gè)細(xì)賬吧。或者是計(jì)算一下套現(xiàn)之后的剩余資金，有穩(wěn)妥高息的就賣，沒有的就湊合留著。

2、我認(rèn)為北京或方莊的房?jī)r(jià)沒有什么下跌空間了。以您家這套房為例，現(xiàn)在價(jià)值450萬，如果出租能收1.8%的收益。此時(shí)如果另外有人在銀行存了450萬，年化收益1.5%。請(qǐng)問：在銀行利息不明顯上漲的情況下，您愿意大幅降價(jià)嗎？

另外多說一句，現(xiàn)在五大行應(yīng)該早就沒有五年期定期了，因?yàn)樗麄冾A(yù)測(cè)未來的利率還會(huì)降，所以不愿意賠本兒賺吆喝。

3、另外多說一句，您表面上是賠了90萬，但在財(cái)務(wù)計(jì)算中未必。因?yàn)槟绻毁I房就得租房吧？2017-2026的九年租金也得7/80萬。所以買房就等于節(jié)約了租金，這也是要列入收益的，相當(dāng)于您自己租了自己的房子。

4、最后說方莊板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)，近十多年來基本就是跟隨大盤吧，雖然略低于北部，但在南城至少不吃虧。以后也不可能走出獨(dú)立行情，就是跟著大盤漲跌而已。我認(rèn)為現(xiàn)在的北京房?jī)r(jià)基本到底，那以后大概率會(huì)隨著貨幣發(fā)行量漲跌，看您自己的判斷了。

5、還有一點(diǎn)，您家三至六年之后還回不回北京啊？如果不回來了，那索性賣掉就甭惦記了。如果回來，那這幾年間就相當(dāng)于買了個(gè)不低于銀行存款利息的理財(cái)產(chǎn)品。房?jī)r(jià)漲跌無所謂，反正您也不吃虧，回來之后還有房住。但如果賣掉了，那萬一回來的時(shí)候漲的挺多呢，您如何應(yīng)對(duì)？

僅供參考。

二

Q:

我在廣渠門外的冠城名敦道有套房，A區(qū)，1.5萬一平買的，現(xiàn)在才漲到5萬多，比B區(qū)的差的太多太多了，人家至少能賣10萬以上。現(xiàn)在A區(qū)90%以上都是出租房，我的也出租了，全是辦公的，但因?yàn)椴荒茏?cè)，所以一直傳說是清退所有租戶整改成純住宅，但到目前也沒什么動(dòng)作，您覺得我應(yīng)該再等等還是賣掉算了？

A：

1、A區(qū)也是70年產(chǎn)權(quán)啊，只是形式和功能是公寓而已。漲到5萬多也說的過去了，至少比大部分的Soho強(qiáng)，買老潘房子的投資客們還有賠錢的呢，哪兒說理去？

幸福感都是比較出來的，老跟比自己掙錢多的相比就永遠(yuǎn)別扭，但如果扭頭兒瞅瞅混的不如自己的，那不就心里舒服多了嘛？精神勝利法對(duì)調(diào)整心態(tài)很有幫助的。

2、不過如果是我的話會(huì)賣掉。主要原因兩點(diǎn)：一是因?yàn)锳區(qū)雖然價(jià)格不算高，但畢竟是帶學(xué)位的學(xué)區(qū)房，所以價(jià)格中仍然含有溢價(jià)，而且比例不算低，估計(jì)在20%左右或以上。

那也就是說，在同等價(jià)格的情況下，您的租金收益比非學(xué)區(qū)房低了至少20%。這后果就是既不劃算，也有人口趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)后的保值風(fēng)險(xiǎn)。

3、二是因?yàn)檫@種公寓在北京太多太多了，不光是老潘的，全北京這種房子至少50萬套。那問題來了，現(xiàn)在+可見未來，還會(huì)出現(xiàn)“大眾創(chuàng)業(yè)”的繁榮景象嗎？可如果沒有很多的小公司成立+競(jìng)爭(zhēng)，您這種分散式的公寓能提高租金嗎？

我認(rèn)為是很難的，畢竟早就是兼并時(shí)代了，贏者通吃的大魚吃小魚才是常態(tài)。小公司的生存空間越來越難，帶動(dòng)著分散式的辦公市場(chǎng)租金也就逐年走低，至少是漲的慢。而商業(yè)性地產(chǎn)的租金和售價(jià)是直接掛鉤的，畢竟這是純粹的生意，不是自住性的包含消費(fèi)要素。

4、總之如果是我的話會(huì)賣掉這套房，當(dāng)然前提是在短期內(nèi)用不上東城的學(xué)位。或者您自己算算賬吧，然后跟旁邊朝陽區(qū)的同等項(xiàng)目比比收益，跟Soho比較就行。另外找個(gè)做寫字樓業(yè)務(wù)的中介聊聊，看看他們對(duì)未來市場(chǎng)+商業(yè)環(huán)境是怎么個(gè)看法？

僅供參考。

三

Q:

我和孩子的戶口一直在房山，因?yàn)橘I的是公寓遷不了。現(xiàn)在孩子面臨上學(xué)，我這種情況能在西城租房嗎？工作地點(diǎn)在西三環(huán)。

Ps：我想賣掉公寓，但最多能籌集160萬的資金。房山的房子的是父母在住，如果賣掉的話他們就得跟我們一起住，最少兩居室吧，大點(diǎn)的，您能推薦一下合適的房子嗎？

A：

1、面臨上學(xué)那就是明年吧？理論上可以在西城租房，但今天已經(jīng)是4月底，而西城的規(guī)定是至少租住一年，也就是租約最晚在今年的5月1日之前簽訂，還得辦完納稅登記手續(xù)才行。時(shí)間很緊張了，如果辦的話抓緊吧。

另外西城區(qū)到目前為止，租房上學(xué)的前提條件是“外區(qū)無房”。而您的情況下是“戶口在房山”，那這套房是在誰的名下？公寓倒無所謂，不算住宅。但如果房山房子是您的名字，那就算賣掉，理論上也不符合西城的政策，因?yàn)槌Ｒ?guī)要求是三年內(nèi)無買賣住宅的記錄。這要不還是咨詢西城教委吧，他們的解釋才最權(quán)威。

2、您要不做個(gè)比較明確的預(yù)算吧，要不沒有總價(jià)的話不好推薦房子。或者說房山的如果賣掉能套現(xiàn)多少？然后能承擔(dān)多少月供，也就是貸款總額多少？之后算出總價(jià)就好辦了。

再有就是您準(zhǔn)備買西城哪個(gè)學(xué)區(qū)的房子啊？都是兩居室，但南北城的價(jià)格差比較大，金德月這種頂級(jí)學(xué)區(qū)的動(dòng)輒700萬，而廣外普通學(xué)區(qū)的有500萬就選擇不少了。

3、總之您趕緊咨詢教委吧，也就是先確定是租房還是換房？租房的話就抓緊時(shí)間，但實(shí)在太緊張了。換房的話那就甭太著急了，先做預(yù)算，再確定學(xué)區(qū)，然后才是學(xué)校，最后是小區(qū)和具體房源呢。

四

Q:

我其實(shí)挺不喜歡看你的回答的！因?yàn)槎际强赵捥自挘f了跟沒說一樣！人家提問的其實(shí)就是想要一句確定的答案而已，但你卻啰了八嗦的扯一堆沒用的！最終也是云里霧里的沒準(zhǔn)話。

我也簡(jiǎn)單說吧，我家現(xiàn)在如果賣掉現(xiàn)在房子能有500萬！就想買一套能保值的學(xué)區(qū)房，東西城不限，小三居，直接說哪個(gè)小區(qū)性價(jià)比高吧。

A：

1、呵呵，您這提問的態(tài)度挺有意思的。別人一般都是先說兩句客氣的，然后才說問題。就算不喜歡也是“漢堡包”說話方式，也就是“表揚(yáng)+批評(píng)+鼓勵(lì)”，薄皮兒大餡兒的才招人愛聽。而您是上來就拍呼，然后還讓我給提建議，我tm該你欠你的啊？

2、簡(jiǎn)單回答吧，您就別做夢(mèng)了，以您的要求在東西城根本就買不到符合要求的房子。或者說您頂多是成為自欺欺人的國(guó)寶幫，夢(mèng)想撿漏兒可以，現(xiàn)實(shí)中是絕不可能的。我說的夠明白了吧，能理解嗎？

3、解釋兩句吧。東西城所有帶學(xué)位的房子都有溢價(jià)，平均值是占總價(jià)的25%。而且是總價(jià)越低的通常占比越高，以500萬來說在東西城算便宜的剛需房，溢價(jià)占比30%都正常，150萬都是溢價(jià)。

那既然是有溢價(jià)，居住的性價(jià)比就不可能高，至少比朝石豐的非學(xué)區(qū)房低了30%。這回答夠直接了吧？

而且北京從今年開始就是入學(xué)人數(shù)明顯下降，比2023年最高峰要減少40%左右。而商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，總需求下降，商品價(jià)格中在風(fēng)口期被超出來的溢價(jià)就面臨保值風(fēng)險(xiǎn)，至少是占比不可能增加。也就是保值有風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)兒買學(xué)區(qū)房需謹(jǐn)慎。這回答也夠直接了吧？

最后一句，想撿漏兒的前提是必須懂行，然后運(yùn)氣好，最后是穩(wěn)準(zhǔn)狠的砍價(jià)出手。如果不懂行，那也得是態(tài)度好點(diǎn)兒的找個(gè)懂行的參謀。而如果這些都不具備，那就等著當(dāng)冤大頭吧。這話也夠直接了吧？

4、總之吧，不喜歡我就甭看不就完了，也最好甭問，否則有可能跟國(guó)寶幫鑒寶似的自找丟人。錢不多還窮橫窮橫的，這年頭兒誰慣著誰啊？

僅供參考。

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