智庫發(fā)聲
企業(yè)積極申請的可能性比較高。因舊規(guī)產(chǎn)品繼續(xù)自持面臨資產(chǎn)減值、資金沉淀，即便折價銷售也能盤活資金，緩壓甚至帶動拿地。但風(fēng)險在于，舊規(guī)產(chǎn)品本身去化難，轉(zhuǎn)為可售后可能加劇庫存競爭，被迫大幅降價，并通過傳導(dǎo)效應(yīng)沖擊二手房及新規(guī)新房市場。建議對去化周期更精細(xì)化考量，同時評估轉(zhuǎn)售對區(qū)域整體價格的潛在影響，制定更細(xì)分的操作方案。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會專家智庫

“穗八條”僅過去了兩周，廣州再出樓市新政！

5月12日，廣州市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)《廣州市自持物業(yè)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)項(xiàng)目地價評估和土地出讓金計收規(guī)則》與《廣州市工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期管理試點(diǎn)方案》等配套文件的通知。

據(jù)了解，這兩份配套文件，首次從系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化的制度層面，打通了自持物業(yè)流轉(zhuǎn)通道，并為工商業(yè)用地續(xù)期補(bǔ)上透明度短板。

劃重點(diǎn)：

自持商品住房轉(zhuǎn)為可銷售住房，需滿足前提條件——項(xiàng)目所在行政區(qū)及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個月。自持商品住房、商辦物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)的，均按本規(guī)則執(zhí)行。各區(qū)可根據(jù)去化周期動態(tài)變化和中高風(fēng)險企業(yè)紓困需要，研判自持項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售住房入市影響，報請市土地管理委員會同意后實(shí)施。

在轉(zhuǎn)換節(jié)奏上，企業(yè)可分批次辦理手續(xù)，最多分3批實(shí)施，首次轉(zhuǎn)售面積不得低于自持總面積的20%。申請人繳清本批次應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金后，方可啟動下一批次申請。

土地出讓金計收方面，規(guī)則明確“取新舊時點(diǎn)地價差額高者”的計收原則，分別以原出讓時點(diǎn)和現(xiàn)受理時點(diǎn)為基準(zhǔn)，評估自持狀態(tài)與可銷售狀態(tài)下的土地市場價格，按差額較高者補(bǔ)繳。

辦理路徑上，符合自持轉(zhuǎn)銷售條件的項(xiàng)目，可由權(quán)利人向項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門提出轉(zhuǎn)售申請，其中黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)售方案，由區(qū)政府（管委會）審核后報請市土地管理委員會審批；其余項(xiàng)目轉(zhuǎn)售方案由區(qū)政府（管委會）審核并征求市規(guī)劃和自然資源部門同意后，報請市土地管理委員會審批。

此外，申請轉(zhuǎn)售前，權(quán)利人需提前明確擬轉(zhuǎn)可銷售商品住房的功能、面積、部位等，按權(quán)利人申請并結(jié)合擬轉(zhuǎn)銷售部分的規(guī)劃報建、規(guī)劃核實(shí)、實(shí)測和確權(quán)登記等。

自持轉(zhuǎn)售：企業(yè)動機(jī)強(qiáng)，風(fēng)險需精細(xì)化

廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會智庫專家、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，企業(yè)積極申請的可能性比較高。一方面，自持部分當(dāng)時并并非于開發(fā)商運(yùn)營物業(yè)而為，加上舊規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計上的過時，繼續(xù)自持下去面臨著資產(chǎn)減值、資金沉淀更嚴(yán)重；另一方面，即便銷售需要折價，但至少能盤活一部分資金，緩減資金鏈緊張，部分還能帶動企業(yè)拿地。

他指出，目前，盡管區(qū)域整體庫存周期不足18個月，但舊規(guī)產(chǎn)品消化難，單就這些產(chǎn)品來說，可能存在去化更難的問題。如果轉(zhuǎn)可售，可能加劇舊庫存的競爭壓力，并不得不采取更大幅度降價的措施，這可能也會通過傳導(dǎo)效應(yīng)影響到整個市場，包括二手住房、新規(guī)新房。因此，建議在轉(zhuǎn)可售方面，對于去化周期能更加精細(xì)化考慮，同時還要考慮轉(zhuǎn)為可售后對區(qū)域價格的整體影響，然后制定更加細(xì)分的做法。

總的來說，這是廣州從"化解風(fēng)險"走向"盤活存量、回歸市場"過程中的一次重要制度落地。既精準(zhǔn)釋放了房企的現(xiàn)金流壓力，又用明確的游戲規(guī)則為存量市場的透明化奠定了基礎(chǔ)。而對工商業(yè)用地續(xù)期的系統(tǒng)性規(guī)范，也給產(chǎn)業(yè)投資托住了長期預(yù)期。

原文如下：

廣州市自持物業(yè)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)項(xiàng)目

地價評估和土地出讓金計收規(guī)則

第一條為規(guī)范本市自持物業(yè)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)項(xiàng)目的地價評估和土地出讓金計收工作，維護(hù)土地資產(chǎn)國家所有者權(quán)益，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案的批復(fù)》（國函〔2025〕86號）及《粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》、《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》（下稱“《實(shí)施方案》”）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則適用于符合《實(shí)施方案》規(guī)定的條件且經(jīng)規(guī)定流程批準(zhǔn)的“定自持項(xiàng)目”（原出讓文件規(guī)定需自持）和“競自持項(xiàng)目”（原出讓文件未規(guī)定需自持，自持面積通過限地價、競自持方式產(chǎn)生）中，自持商品住房轉(zhuǎn)為可銷售商品住房的地價評估和土地出讓金計收事項(xiàng)。

自持商辦物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為可售商辦用房入市的，其地價評估和土地出讓金計收參照本規(guī)則執(zhí)行。

第三條自持物業(yè)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)的地價評估和土地出讓金計收規(guī)則應(yīng)遵循客觀公正、程序規(guī)范、價值公允的原則。

第四條屬于所在行政區(qū)和所在板塊一手住宅去化周期均在18個月警戒線以下的項(xiàng)目，權(quán)利人可申請將自持商品住房轉(zhuǎn)為可銷售商品住房。各區(qū)可根據(jù)去化周期動態(tài)變化和中高風(fēng)險企業(yè)紓困需要，研判自持項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售住房入市影響，報請市土地管理委員會同意后實(shí)施。

第五條符合自持轉(zhuǎn)銷售條件的項(xiàng)目，可由權(quán)利人向項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門提出轉(zhuǎn)售申請。項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門會同發(fā)改、投促等部門聯(lián)合審查后擬定轉(zhuǎn)售方案，報區(qū)政府（管委會）審核。

黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)售方案，由區(qū)政府（管委會）審核后報請市土地管理委員會審批；其余項(xiàng)目轉(zhuǎn)售方案由區(qū)政府（管委會）審核并征求市規(guī)劃和自然資源部門同意后，報請市土地管理委員會審批。審批完成后，由項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門向申請人出具函件，明確自持轉(zhuǎn)售方案批復(fù)情況。

第六條自持商品住房經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為可銷售商品住房后，權(quán)利人可憑項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門出具的函件，向市級或項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門申請辦理土地出讓合同變更協(xié)議審核事項(xiàng)。

第七條權(quán)利人可一次性或分批次申請將自持商品住房面積轉(zhuǎn)為可銷售商品住房，申請時需明確轉(zhuǎn)可銷售部分的功能、面積、部位等內(nèi)容。分批次申請需滿足以下要求：

（一）最多可分三批次申請轉(zhuǎn)可銷售，首次轉(zhuǎn)可銷售面積不低于原出讓合同約定計算規(guī)則或規(guī)劃文件確定的相應(yīng)面積計算基數(shù)的20%；

（二）未按變更協(xié)議約定繳清本批次轉(zhuǎn)可銷售應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金的，規(guī)劃資源部門不得受理其下一批次申請。

第八條土地出讓合同變更協(xié)議應(yīng)明確約定本次辦理的轉(zhuǎn)可銷售商品住房的功能、面積、部位等內(nèi)容，以及需補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額。

第九條自持商品住房轉(zhuǎn)可銷售商品住房的地價評估和出讓金計收按以下執(zhí)行：

（一）評估目的

為核定項(xiàng)目中原自持商品住房轉(zhuǎn)為可銷售商品住房需補(bǔ)繳的土地出讓金提供參考。

（二）評估期日

評估需以兩個核心時間點(diǎn)為基準(zhǔn)，分別核算地價差額：

1.原出讓時點(diǎn)：該項(xiàng)目土地出讓起始時間。

2.現(xiàn)調(diào)整受理時點(diǎn)：權(quán)利人向規(guī)劃資源部門申請辦理土地出讓合同變更協(xié)議審核事項(xiàng)（將自持商品住房轉(zhuǎn)為可銷售商品住房）且規(guī)劃資源部門依法受理的時間。

（三）評估條件

開展評估前，需確認(rèn)以下信息，確保核算準(zhǔn)確性：

1.出讓起始時間。土地出讓起始時間和出讓年限按照出讓合同約定確定；出讓合同約定以其它用地批文、交地文件等設(shè)定出讓年限起始時間的，按相關(guān)文件確定。

2.規(guī)劃與面積信息。需明確項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、自持商品住房擬轉(zhuǎn)銷售商品住房部分的規(guī)劃報建、規(guī)劃核實(shí)、實(shí)測和確權(quán)登記等相關(guān)信息和材料。

3.可轉(zhuǎn)售面積確定規(guī)則：

擬轉(zhuǎn)可銷售商品住房的功能、面積、部位等，按權(quán)利人申請并結(jié)合擬轉(zhuǎn)銷售部分的規(guī)劃報建、規(guī)劃核實(shí)、實(shí)測和確權(quán)登記等確定。

已辦理確權(quán)登記的：可轉(zhuǎn)銷售的總面積按確權(quán)登記情況確定。

未辦理確權(quán)登記的：可轉(zhuǎn)銷售的總面積按原土地出讓合同約定確定；原土地出讓合同未約定自持商品住房具體面積、僅約定比例的，可轉(zhuǎn)銷售的總面積按原出讓合同約定的計算規(guī)則或規(guī)劃條件確定的相應(yīng)面積計算基數(shù)乘以自持比例確定。

（四）計收核心原則

分別計算原出讓時點(diǎn)和現(xiàn)調(diào)整受理時點(diǎn)自持商品住房調(diào)整前后的市場評估總地價的差額，取兩者高者補(bǔ)繳出讓金。

（五）關(guān)鍵概念定義

1.轉(zhuǎn)銷售狀態(tài)下的土地市場價格：自持商品住房相應(yīng)土地在轉(zhuǎn)可銷售狀態(tài)下、剩余自持年限的市場價格。公式為：自持商品住房相應(yīng)土地在轉(zhuǎn)可銷售狀態(tài)下、剩余自持年限的樓面地價*本次擬轉(zhuǎn)銷售的自持面積。

2.繼續(xù)保持自持狀態(tài)下的土地市場價格：自持商品住房相應(yīng)土地在保持自持狀態(tài)下、剩余自持年限的市場價格。公式為：自持商品住房相應(yīng)土地在保持自持狀態(tài)下、剩余自持年限的樓面地價*本次擬轉(zhuǎn)銷售的自持面積。

（六）具體計算公式

1.現(xiàn)調(diào)整受理時點(diǎn)自持商品住房調(diào)整前后的市場評估總地價差額=現(xiàn)調(diào)整受理時點(diǎn)擬轉(zhuǎn)銷售的自持面積在轉(zhuǎn)可銷售狀態(tài)土地市場價格-現(xiàn)調(diào)整受理時點(diǎn)擬轉(zhuǎn)銷售的自持面積繼續(xù)保持自持狀態(tài)下土地市場價格。

2.原出讓時點(diǎn)自持商品住房調(diào)整前后的市場評估總地價差額=原出讓時點(diǎn)擬轉(zhuǎn)銷售的自持面積在轉(zhuǎn)可銷售狀態(tài)土地市場價格-原出讓時點(diǎn)擬轉(zhuǎn)銷售的自持面積繼續(xù)保持自持狀態(tài)下土地市場價格。

3.應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金為上述高者的土地出讓金金額。

第十條《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于進(jìn)一步推動工商業(yè)用地市場化配置改革的指導(dǎo)意見》實(shí)施后，如商服用地的出讓起始價按照“市場評估地價×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出讓年限）”擬定的，后續(xù)企業(yè)申請調(diào)整自持比例、自持年限時，按照上述公式核算、以調(diào)整受理時點(diǎn)自持比例、自持年限調(diào)整前后市場評估地價的差額補(bǔ)繳土地出讓金，即：

補(bǔ)繳的土地出讓金=調(diào)整受理時點(diǎn)市場評估地價×【（1-0.3×調(diào)整后自持比例×調(diào)整后自持年限÷出讓年限）-（1-0.3×調(diào)整前自持比例×調(diào)整前自持年限÷出讓年限）】。

同一項(xiàng)目有商業(yè)、辦公用途，且分別包含自持面積的，需按上述公式分別核算各用途需補(bǔ)繳的土地出讓金。

第十一條如國家、省、市對自持商品住房轉(zhuǎn)可銷售地價評估和土地出讓金補(bǔ)繳政策予以明確或進(jìn)行調(diào)整，或?qū)嵅僦杏龅叫虑闆r或新問題，可根據(jù)上級文件政策精神或工作實(shí)際，按程序報批后對本規(guī)則內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。

本規(guī)則自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期1年。執(zhí)行過程中政策發(fā)生調(diào)整的，按屆時政策執(zhí)行。

廣州市工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期管理試點(diǎn)方案

為規(guī)范廣州市工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期管理流程，優(yōu)化營商環(huán)境，保障土地所有者與使用者合法權(quán)益，推動產(chǎn)業(yè)用地高效可持續(xù)利用，根據(jù)自然資源部有關(guān)工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期指導(dǎo)意見及《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》、《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于進(jìn)一步推動工商業(yè)用地市場化配置改革的指導(dǎo)意見》，并結(jié)合我市實(shí)際，制定本試點(diǎn)方案試運(yùn)行，作為辦理續(xù)期事項(xiàng)的工作指引。具體內(nèi)容如下：

一、續(xù)期申請分類與主體

（一）申請分類

1.到期申請：指土地使用者在土地使用年限屆滿前1年提出續(xù)期申請。

2.提前申請：指土地使用者在土地使用年限過半且距屆滿前1年以上提前申請續(xù)期。

3.逾期申請：在本方案實(shí)施前土地使用年限已屆滿，或本方案實(shí)施時將于一年內(nèi)屆滿的，土地使用者可在本方案實(shí)施之日起兩年內(nèi)申請續(xù)期。

（二）申請主體

1.建筑物已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的，由現(xiàn)勢證載權(quán)利人申請續(xù)期。同一宗地上的建筑物已分割登記至不同權(quán)屬人名下的，可推選代表統(tǒng)一申請、一并辦理；也可分別申請、分開辦理，首個權(quán)利人提交續(xù)期申請時，同時告知其他權(quán)利人辦理續(xù)期手續(xù)。同一不動產(chǎn)權(quán)證上登記多個權(quán)利人的，由共有權(quán)利人共同申請。

2.建筑物未核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的，由建筑物所在用地的土地出讓合同或變更協(xié)議受讓方申請續(xù)期。受讓方有多個的，由多個受讓方共同申請。

3.因企業(yè)改制、合并、分立或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等發(fā)生主體變更，導(dǎo)致續(xù)期申請人與現(xiàn)勢證載權(quán)利人、土地出讓合同或變更協(xié)議受讓方不一致的，需先辦理不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記或土地出讓合同調(diào)整事項(xiàng)，由變更后的主體申請續(xù)期。

納入市國資委市屬國有企業(yè)公司制改制涉及土地使用人名稱變更企業(yè)清單的，申辦續(xù)期時同步辦理主體變更事項(xiàng)。

二、續(xù)期審核標(biāo)準(zhǔn)與要求

（一）基本原則

遵循“依法合規(guī)、規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)適配、集約高效”原則，重點(diǎn)核查規(guī)劃符合性、產(chǎn)業(yè)適配性、合同履約情況及集約用地水平。

（二）審核要點(diǎn)

1.初步審核。

收到申請人提交的續(xù)期申請后，需對項(xiàng)目是否存在以下情況進(jìn)行核查：

（1）原土地合同約定到期應(yīng)當(dāng)收回或未完成履約要求的；

（2）用地項(xiàng)目已納入重點(diǎn)功能片區(qū)、土地征收儲備近期建設(shè)計劃范圍，或因公共利益需要收回的；

（3）用地項(xiàng)目不符合現(xiàn)行國土空間規(guī)劃用途的；

（4）用地項(xiàng)目屬于國家、省、市明確禁止類產(chǎn)業(yè)，或在履行產(chǎn)業(yè)協(xié)議過程中發(fā)生違約情形未整改到位的；

（5）土地閑置超期未處置、存在違法建設(shè)未整改完畢的；

（6）用地項(xiàng)目欠繳土地出讓金（含違約金、利息）、動竣工違約金等截至申請續(xù)期前仍未繳清，或所在地塊尚未按照整體規(guī)劃核實(shí)（規(guī)劃驗(yàn)收）、實(shí)測情況繳納需補(bǔ)繳的土地出讓金（含地下空間）的；

（7）建筑物已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，登記的建筑面積尚未全部辦理土地有償使用手續(xù)的；

（8）按低效用地再開發(fā)路徑申請續(xù)期，但未提交再開發(fā)利用方案或方案未通過審核，或未承諾落實(shí)改造要求的；

（9）其他法律法規(guī)規(guī)定不予續(xù)期的。

2.分類審核和特別要求。

（1）屬到期或逾期申請續(xù)期情形的，除合同約定應(yīng)當(dāng)收回或未完成履約要求、已納入近期建設(shè)計劃范圍、因公共利益依法需要收回、不符合國土空間規(guī)劃、存在土地出讓金未繳清或土地閑置等違約行為、其他法律法規(guī)不予續(xù)期的，原則上均予以續(xù)期。

（2）屬提前申請續(xù)期情形的，如同一宗地上的建筑物已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證但未分割登記至不同權(quán)屬人名下、申請整體續(xù)期，或建筑物未核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證申請整體續(xù)期的，需核實(shí)項(xiàng)目增資擴(kuò)產(chǎn)等情況，并經(jīng)屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）組織區(qū)發(fā)改、投促、工信等部門開展綜合評估，并確認(rèn)不涉及不符合履約監(jiān)管要求的情形；或已完成備案入庫且改造方案獲批復(fù)的低效用地再開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目，原則上剩余年限不超過10年可提出申請（確需超出的，須屬地區(qū)政府和市相關(guān)部門評估確認(rèn)符合產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃及產(chǎn)出需求）。

同一宗地上的建筑物已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，且已辦理分割登記至不同權(quán)屬人名下的項(xiàng)目，其中某個單元或樓層權(quán)屬人申辦續(xù)期的，可無需核實(shí)項(xiàng)目增資擴(kuò)產(chǎn)情況、開展聯(lián)合審查和綜合評估。

三、續(xù)期年限與出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)

（一）續(xù)期年限

1.除出讓合同另有約定外，續(xù)期年限由有審批權(quán)的人民政府結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、經(jīng)營期限和申請人意愿等合理確定。經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用權(quán)續(xù)期年限與剩余年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。

2.續(xù)期年限起始時間為原土地使用年限到期日次日。屬于逾期申請的，逾期使用時間應(yīng)計入續(xù)期期限內(nèi)計算。

（二）土地出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)

工業(yè)、商服用地土地使用權(quán)以彈性供應(yīng)方式出讓的，其續(xù)期年限出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)按照合同約定及彈性供應(yīng)有關(guān)規(guī)則執(zhí)行。不屬于前述情形的，工業(yè)用地續(xù)期年限應(yīng)繳納的出讓金以基準(zhǔn)地價為計收標(biāo)準(zhǔn)；商服用地續(xù)期年限應(yīng)繳納的出讓金以標(biāo)定地價為計收標(biāo)準(zhǔn)；地下空間續(xù)期年限應(yīng)繳納的出讓金以基準(zhǔn)地價為計收標(biāo)準(zhǔn)。以上原則上不低于所在地塊協(xié)議出讓最低價。

1.工業(yè)項(xiàng)目。由屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）對其是否達(dá)到《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南》對應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類的土地產(chǎn)出率進(jìn)行判定。

（1）達(dá)標(biāo)的續(xù)期費(fèi)用按照“（續(xù)期年期÷法定最高出讓年限）×同地段相應(yīng)用途法定最高出讓年限基準(zhǔn)地價×用地面積×70%”繳交。此類土地，現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)楣膭铑惢蛟试S類的，一次續(xù)期最長為20年；現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橄拗祁惖模淮卫m(xù)期最長為10年；

（2）不達(dá)標(biāo)的續(xù)期費(fèi)用按照“（續(xù)期年期÷法定最高出讓年限）×同地段相應(yīng)用途法定最高出讓年限基準(zhǔn)地價×用地面積”繳交；一次續(xù)期最長不超過5年，以租賃方式辦理。

位于產(chǎn)業(yè)區(qū)塊范圍內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的工業(yè)用地，續(xù)期期間不得擅自改變用途。續(xù)期后因規(guī)劃變化政府需要實(shí)施收儲的，按照續(xù)期時點(diǎn)批準(zhǔn)用途的市場評估價補(bǔ)償。

2.商服項(xiàng)目。由屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）對其是否達(dá)到《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南》對應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類的投資強(qiáng)度進(jìn)行判定。

（1）達(dá)標(biāo)的續(xù)期費(fèi)用按照“（續(xù)期年期÷法定最高出讓年限）×相應(yīng)用途法定最高出讓年限標(biāo)定地價（根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中6.5.3標(biāo)定地價系數(shù)修正法進(jìn)行測算）×建筑面積×70%”繳交，一次續(xù)期最長為20年。

（2）不達(dá)標(biāo)的續(xù)期費(fèi)用按照“（續(xù)期年期÷法定最高出讓年限）×相應(yīng)用途法定最高出讓年限標(biāo)定地價（根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中6.5.3標(biāo)定地價系數(shù)修正法進(jìn)行測算）×建筑面積”繳交，一次續(xù)期最長為10年。

上述基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為申請人申辦續(xù)期手續(xù)時點(diǎn)對應(yīng)的地價標(biāo)準(zhǔn)。

3.地下空間。工業(yè)用地續(xù)期按用地面積核算出讓金，其工業(yè)倉儲類地下空間無需另行計收出讓金，續(xù)期年限與地上續(xù)期年限一致。

地下商服用地續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用按照“（續(xù)期年期÷法定最高出讓年限）×相應(yīng)用途法定最高出讓年限基準(zhǔn)地價（不作基準(zhǔn)地價系數(shù)修正，其中商業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為商業(yè)首層基準(zhǔn)地價，含路線價加價）的一定比例乘以建筑面積”計收出讓金，其中地下負(fù)一層的比例為10%，地下負(fù)二層的比例為5%，地下負(fù)三層及以下不計收。

4.其他情形。同一宗地上的建筑物已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，且已辦理分割登記至不同權(quán)屬人名下的項(xiàng)目，其中某個單元或樓層權(quán)屬人申辦續(xù)期的，如申請人可提供土地產(chǎn)出率、投資強(qiáng)度等資料且經(jīng)屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）審核符合對應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類的產(chǎn)業(yè)用地指南要求的，按照前述達(dá)標(biāo)的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計收出讓金；無法提供相關(guān)資料或經(jīng)屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）審核不符合對應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類的產(chǎn)業(yè)用地指南要求的，按照前述不達(dá)標(biāo)的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計收出讓金。

四、續(xù)期結(jié)果確認(rèn)和出讓金繳納期限

（一）結(jié)果確認(rèn)

續(xù)期申請獲批準(zhǔn)后，由市級或?qū)俚匾?guī)劃和自然資源部門與申請人簽訂土地出讓合同或變更協(xié)議，屬產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的，還應(yīng)重新簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議（或投資服務(wù)評估協(xié)議）。

（二）出讓金繳納期限

1.用地續(xù)期應(yīng)繳納的土地出讓金原則上應(yīng)于出讓合同或變更協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)一次性繳清。

2.如確需分期的，由屬地規(guī)劃和自然資源局牽頭組織區(qū)工信、投促等部門結(jié)合產(chǎn)業(yè)分類和集約節(jié)約用地水平進(jìn)行審查，并確認(rèn)是否可分期繳納。經(jīng)批準(zhǔn)可分期繳納的，首次繳納比例不低于應(yīng)繳出讓金總額的50%，于出讓合同或變更協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)繳清；余款在出讓合同或變更協(xié)議簽訂之日起12個月內(nèi)繳清，分期期間按照支付第一期出讓金之日中國人民銀行公布執(zhí)行的1年期貸款市場報價利率（LPR）計收利息，逾期繳款還應(yīng)追究違約責(zé)任。

3.按低效用地再開發(fā)路徑申辦續(xù)期的項(xiàng)目，屬工業(yè)用途的，首次繳納比例不低于應(yīng)繳出讓金的30%，于出讓合同或變更協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)付清，余款在簽訂出讓合同或變更協(xié)議之日起24個月內(nèi)付清，按約定繳納余款的，余款不計利息；未按約定繳納余款的，從首期付款之日至約定繳款期限需按照支付首期出讓金之日中國人民銀行公布執(zhí)行的1年期貸款市場報價利率（LPR）計收分期利息，并追究違約責(zé)任。工業(yè)用途以外低效用地再開發(fā)項(xiàng)目，按照上述第2點(diǎn)規(guī)定的分期比例及繳納要求執(zhí)行。

五、續(xù)期辦理流程

（一）事前初審

收到申請人提交的續(xù)期申請材料后，屬地規(guī)劃和自然資源部門根據(jù)本方案第二（二）項(xiàng)判斷是否符合申請條件。如符合，則由屬地規(guī)劃和自然資源部門按程序組織擬定續(xù)期方案；如不符合，由屬地規(guī)劃和自然資源部門函告申請人不予受理其續(xù)期申請及理由；可通過完善相關(guān)手續(xù)達(dá)到申請續(xù)期條件的，屬地規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)書面告知申請人需完善的事項(xiàng)和辦理路徑。

（二）方案擬定

屬地規(guī)劃和自然資源局會同區(qū)發(fā)改、投促、工信等部門開展聯(lián)合審查后擬定續(xù)期方案。續(xù)期方案應(yīng)對地塊項(xiàng)目基本情況、是否符合法律法規(guī)文件規(guī)定的續(xù)期條件以及各部門聯(lián)合審查意見予以說明；申請?zhí)崆袄m(xù)期的，還應(yīng)重點(diǎn)對地塊是否符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展、節(jié)約集約利用要求和開發(fā)建設(shè)情況、產(chǎn)業(yè)協(xié)議和出讓合同履約情況等予以說明，明確是否已達(dá)到履約監(jiān)管要求、是否符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等條件。續(xù)期方案完成后按程序報批。

（三）分級審批

續(xù)期方案經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，審批權(quán)在屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）的，經(jīng)屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）批準(zhǔn)后實(shí)施；審批權(quán)在市人民政府的，續(xù)期方案需先經(jīng)屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）同意、征求市規(guī)劃和自然資源局意見后，按程序報市政府批準(zhǔn)。

（四）結(jié)果確認(rèn)和協(xié)議簽訂

1.續(xù)期方案經(jīng)批準(zhǔn)后，屬地規(guī)劃和自然資源部門函告申請人簽訂土地出讓合同或變更協(xié)議，除約定續(xù)期年限、土地出讓金補(bǔ)繳數(shù)額及繳款要求等內(nèi)容外，還應(yīng)明確約定如后續(xù)國家、省出臺的續(xù)期出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不一致、涉及補(bǔ)繳出讓金的，申請人同意補(bǔ)繳。

申請人按照合同約定繳納土地出讓金后續(xù)期方案生效。經(jīng)批準(zhǔn)分期繳納的，在繳清第一期出讓金后續(xù)期方案生效。

簽訂土地出讓合同或變更協(xié)議后，屬地區(qū)政府（空港委經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）或相關(guān)職能部門應(yīng)于2個月內(nèi)與申請人重新簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議（或投資服務(wù)評估協(xié)議）。

2.續(xù)期方案未獲批準(zhǔn)的，屬地規(guī)劃和自然資源部門函告申請人處理結(jié)果。涉及建筑物處置的，出讓合同有約定的從約定；無約定的按照法律規(guī)定執(zhí)行。

六、對不予續(xù)期用地的處理

（一）土地使用權(quán)收回及權(quán)證處理

土地使用權(quán)人未申請續(xù)期或申請續(xù)期方案未獲批準(zhǔn)的，土地使用年限屆滿后由屬地規(guī)劃和自然資源部門報有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)無償收回土地使用權(quán)后，依職權(quán)在政府網(wǎng)站上發(fā)布土地使用權(quán)期限屆滿公告；不動產(chǎn)登記部門依據(jù)有審批權(quán)的人民政府出具辦理注銷登記的囑托文件辦理不動產(chǎn)注銷登記。不動產(chǎn)登記部門按照規(guī)定注銷權(quán)屬登記后，書面通知土地使用權(quán)人，并公告作廢原不動產(chǎn)權(quán)證書；由規(guī)劃和自然資源部門催告原土地使用權(quán)人交還土地，經(jīng)催告逾期拒不交還的，由規(guī)劃和自然資源部門依法向人民法院申請強(qiáng)制收回。

（二）特殊情形

到期但不予續(xù)期、但權(quán)利人有使用需求的，以下情況可以租賃方式辦理臨時使用土地：

1.因納入重點(diǎn)功能片區(qū)、土地征收儲備近期建設(shè)計劃而不予續(xù)期，但當(dāng)年年度暫不實(shí)施征地拆遷的。

2.同一項(xiàng)目存在多種土地用途，部分用途已到期未批準(zhǔn)續(xù)期，其余用途使用年限尚未到期的。

經(jīng)申請人申請、有權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)后，在不改變用地及建筑規(guī)劃用途的前提下，可由申請人與規(guī)劃和自然資源部門簽訂年度土地使用權(quán)租賃合同。

租賃期限根據(jù)征地拆遷具體實(shí)施時間、其他用途使用權(quán)到期時間，并結(jié)合申請人意愿確定。屬于前述第1種情形的，原則上每次租賃合同租賃期限為1年；屬于前述第2種情形的，每次租賃合同租賃期限不超過20年，且不超過簽訂本次租賃合同時其他用途（除城鎮(zhèn)住宅用地外）剩余年限。租金按年收取，與土地出讓金相均衡，計算標(biāo)準(zhǔn)為：年租金＝相應(yīng)用途法定最高出讓年限市場評估地價÷相應(yīng)用途法定最高出讓年限。租賃合同中關(guān)于土地使用權(quán)到期或提前收回、建筑物補(bǔ)償?shù)鹊募s定應(yīng)與原出讓合同保持一致，原出讓合同約定不明的，按照法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

七、附則

（一）本方案所稱工商業(yè)用地包括工業(yè)用地、物流倉儲用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；低效用地指已經(jīng)市級或區(qū)級自然資源部門認(rèn)定，并在自然資源部備案入庫的低效用地再開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目地塊。

（二）本方案未盡事宜，按國家、省、市相關(guān)法律法規(guī)及政策執(zhí)行。實(shí)操中遇到新情況或新問題，可根據(jù)上級政策文件精神和工作實(shí)際，對本規(guī)則內(nèi)容進(jìn)行修訂、完善。

（三）本方案試行期間，如有相關(guān)問題、意見或建議，請徑向市規(guī)劃和自然資源局反饋。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局、新快報

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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