國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額同比下降16.7%，調(diào)整已經(jīng)走過四個完整年頭。

但同一份數(shù)據(jù)里也藏著另一條線索：2026年1月至3月，全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷售額同比下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點。

降幅收窄、庫存松動、熱點城市量價齊穩(wěn)，這三件事同時出現(xiàn)在一個季度里，已經(jīng)很久沒見過了。嚴躍進指出，3月70城二手住宅價格環(huán)比上漲城市從此前只有北京和上海上漲，擴大到13個城市名單。

這一積極信號表明，本輪市場回暖并不局限于超大城市，一些中小城市和地級市也參與其中，呈現(xiàn)出復蘇的良好過程。58安居客研究院的判斷更直白——二手房市場率先在核心城市實現(xiàn)修復，房東信心穩(wěn)步回升，掛牌量回升、交易節(jié)奏加快，市場正從＂以價換量＂向＂價穩(wěn)量升＂過渡。

成都的數(shù)據(jù)更直觀。3月大成都二手房累計成交23248套，時隔十個月再次沖上2萬套以上，并處于近一年來的高位。強二線的接力效應，讓＂小陽春＂不再只是一線城市的孤勇。

國際投行也在重新調(diào)整看法。4月10日，高盛發(fā)布報告表示，上海和深圳可能引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場的復蘇，這兩座城市或?qū)⒃诮衲甑子|底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。

該行模型當前預計，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。海外機構(gòu)能把＂上漲＂這兩個字打出來，本身就是個不小的姿態(tài)變化。

當然，市場情緒不是一句＂小陽春＂就能蓋過去的。從安居客線上數(shù)據(jù)看，全國百城房源平均在架時長從78天增至84天，一線城市達105天，觀望情緒還在。但起碼已經(jīng)能看出，市場不是單邊下墜，而是在結(jié)構(gòu)里尋找重新平衡的支點。

很多人愛用日本的故事嚇唬自己，卻忽略了一個關(guān)鍵事實——日本房價并不是簡簡單單跌了三十年。日本地產(chǎn)走勢比直觀想象復雜得多。

20年間日本房價并非一跌到底，真正去泡沫化伴隨的地產(chǎn)大幅下行、股債風偏收縮，也就經(jīng)歷了3-4年。日本房價趨勢下行中經(jīng)歷過三輪深度下探和三輪跌幅收窄的企穩(wěn)回升。一刀切的＂失落三十年＂標簽，更像是后來者的修辭，并不完全等于歷史真相。

更值得琢磨的是日本當年是怎么走到懸崖邊的。1985年廣場協(xié)議之后，日元被迫大幅升值，國內(nèi)熱錢無處可去，全部涌進土地和股票。1986年起，房價開始躥升，東京地價一年漲20%以上，東京銀座一塊地值過美國加州大片地產(chǎn)。最荒誕的不是漲得快，而是政策的反應方式。

日本政府當時并沒有想刺破泡沫，股價和房價快速攀升和高位的擴張時，他們已經(jīng)意識到需要遏制這種泡沫的膨脹，但又怕用力過猛，所以一開始比較謹慎，采取了一些溫和的做法，結(jié)果溫水煮青蛙沒煮明白，最后一記房產(chǎn)稅重拳直接砸下來，市場預期瞬間崩塌。

中國走的完全不是同一條路。這些年從＂房住不炒＂到＂三道紅線＂，監(jiān)管層一直在主動給杠桿降溫。等到房企風險集中暴露的時候，政策又開始從急剎車轉(zhuǎn)向慢踩油門。

自2024年以來土地投資效率提高，實力較強的國企開發(fā)商現(xiàn)金利潤率及凈資產(chǎn)收益率提升，推動其估值從本輪周期低點回升。這種＂先排雷、后修復＂的節(jié)奏感，恰恰是當年日本最稀缺的東西。

土地制度的差異更是繞不開的分水嶺。地產(chǎn)人馮侖曾經(jīng)講過一段大白話：日本土地是私有的，買賣交易完全由市場力量決定，政府不會介入這些微觀過程。所以日本房地產(chǎn)市場的價格和變化是金融系統(tǒng)、買家之間博弈的結(jié)果。

人口的差異也常常被簡單化。日本央行前行長白川方明在反思那段歷史時坦言，日本人口老齡化導致的房地產(chǎn)需求減弱、以及勞動力供給收縮等問題，使得日本經(jīng)濟長期陷入低迷之中。

但他強調(diào)的是結(jié)構(gòu)性失衡，并不意味著任何人口減少的國家都必然復制日本。2009年之后日本人口正式進入負增長，但實際上日本房地產(chǎn)價格在2012年迎來反彈，這本身就在打破＂人口決定房價＂的簡單敘事。

更何況，中國的城鎮(zhèn)化空間和改善需求池子，仍然遠比當年的日本大得多。雖然總?cè)丝诩t利消退，但3564歲的改善性群體基數(shù)在＂十五五＂期間將增加約3000萬人。這部分人群，將支撐起年均6億8億平方米的住宅成交量。這是日本90年代根本無法想象的存量需求規(guī)模。

如果只盯著房地產(chǎn)看，確實容易陷入悲觀。但中國經(jīng)濟從來不是只有這一條腿在走路。這兩年新能源汽車在歐洲街頭跑得飛起，光伏組件占了全球大半江山，AI大模型一茬接一茬地往外冒，商業(yè)航天、人形機器人、低空經(jīng)濟這些新名詞正在變成實打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)鏈。

在＂十五五＂的開局之年，中央政府以＂實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長＂明確定調(diào)未來5年的中國經(jīng)濟發(fā)展，標志著未來中國經(jīng)濟發(fā)展重心從＂規(guī)模增長＂轉(zhuǎn)向＂高質(zhì)量發(fā)展＂。

日本當年最致命的傷痕，并不是地價跌了多少，而是創(chuàng)新引擎熄火。半導體被韓國和臺灣地區(qū)趕超，互聯(lián)網(wǎng)革命又集體缺席，國民經(jīng)濟失去了換擋的臺階。

而中國此刻面對的，是新舊動能正在密集交接的階段——樓市在做減法，新興產(chǎn)業(yè)在做加法，兩條曲線交錯往前走。這種結(jié)構(gòu)性的＂對沖能力＂，是上世紀90年代的日本完全不具備的。

把視角再切回地產(chǎn)本身，市場底部其實已經(jīng)顯出輪廓。二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調(diào)整深度已超過許多國家房地產(chǎn)危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。

更具決定性的是供給端的收縮，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。供給收得這么狠，等于強行把過去的過剩庫存往下壓。這種供給端的極度＂休克＂，正強制推動供求關(guān)系回歸平衡。

租金回報率的反轉(zhuǎn)更是一個被忽視的信號。目前30個重點城市住宅租金回報率中位數(shù)已達2.06%，超過55%的小區(qū)回報率逾2%。

當租金回報率開始高于銀行存款利率時，資產(chǎn)的金融屬性便發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，這將吸引長期投資者回流二手房市場。從＂賭升值＂到＂看現(xiàn)金流＂，是這一輪調(diào)整里最深層的邏輯切換。

機構(gòu)對今年的整體判斷也趨向溫和。2026年大概率是＂底部確認＂的一年。所謂底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩(wěn)和價格跌幅的收窄。復蘇不會一夜之間，但筑底的腳步已經(jīng)聽得到。

普通人最關(guān)心的，無非是房子還能不能買、什么時候買、買在哪里。未來只有分化：核心城市與非核心城市分化，核心板塊與邊緣板塊分化，優(yōu)質(zhì)房源與普通房源分化。

一線和強二線的核心地段會繼續(xù)受到優(yōu)質(zhì)改善需求的支撐，三四線和遠郊的去化壓力還得一點點消化。指望全國房價齊刷刷漲回去的時代已經(jīng)過去了，但好資產(chǎn)仍然是好資產(chǎn)。

說到底，把中國和日本簡單畫等號，本身就是一種思維上的偷懶。土地制度不一樣，政策工具箱不一樣，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不一樣，城鎮(zhèn)化階段不一樣，老百姓的消費心理也不一樣。表面上的相似，只是數(shù)據(jù)圖表里兩條曲線短暫的擦肩，真正決定方向的，是底層那些看不見的差異。

樓市這件事，從來都不是某一年的輸贏，而是十幾年甚至幾十年的耐力賽。中國手里握著完整的工業(yè)體系、足夠縱深的城鎮(zhèn)化空間、強大的產(chǎn)業(yè)升級動能，還有日本當年想都不敢想的政策彈性。這些底牌擺在桌上，就不至于輕易被一句＂下一個日本＂嚇住。

房子終歸會回到它本來該有的樣子——是用來住的，不是用來神化的；是生活的一部分，不是焦慮的全部。那些真正讀得懂分化邏輯、看得清城市格局、守得住理性預期的人，才會在這一輪周期里走得更穩(wěn)。