文/北京進深 徐迪

近日，鐵工投順義新盤青云國樾取得了建設工程規劃許可證。

總建面11.59萬㎡，其中地上計容面積為8.24萬㎡，容積率2.0。

規劃14棟9-13F洋房和小高層，共778戶。

建面79-139㎡，三居兩衛起步。

南排緊貼紅線

樓棟點狀排布，沒做中央景觀，成全了樓間距。

洋房為主的社區，最大樓間距超過60米。

斜角距離最近的也有13米之多，即使一層房源，采光也會相當不錯。

這種布局非常適合采用多核組團式的景觀策略，將原本單調的“大片空地”轉化為多個不同主題的功能性花園，呈現不同的場景體驗，增加居住的趣味性和歸屬感。

最大的問題是南排樓棟，緊貼用地紅線，最近的只有半米距離。

雖然紅線南側規劃有綠地，看似視野開闊，但別忘了，小區圍墻必須沿著紅線而建。

這就意味著，這4棟樓共計20套首層房源，未來或將面臨“開窗見墻”的窘境。

想象一下，站在自家南向窗前，距離你視線僅半米到一米的，不是郁郁蔥蔥的園林，而是一堵冰冷的小區圍墻。

這種極度壓抑的采光與隱私環境，讓這20套房源的未來價值充滿了巨大的不確定性。

社區動線

兩個地塊的大門都設在中間的花梨東巷上，錯位相對。

西區地庫出入口在北排兩棟樓之間，與消防出入口相鄰；

東區地庫出入口在東側的2#樓和5#樓之間，除了有消防出入口，還增設了一道次要人行出入口。

門庭占地開闊，預計有相當不錯的景觀設計；內接鄰里共享空間，層高8.5米。

小區沒有地面車行出入口，但卻有機動車停車位的標記。

一共68個地上停車位，掩映在大型喬木之下。

項目總共設置有946個機動車停車位，地面的比例不大，后期大概率會“退車還綠”，保證小區地面人車分流。

這樣一來，車位配比將從1:1.2降至1:1.13。

帶立體車庫的四代宅

值得一提的是，經濟技術指標顯示：

在946個機動車位中，有336個為機械車位，占比35.5%。

這里也能看出，該項目的停車位占地比較有限，需要通過機械設備（如升降橫移、垂直循環、平面移動等系統）實現多層或多列停車。

青云國樾地下只有一層，高6.3米，相較于增建地下二層，設置機械車位在工程投入與成本控制上更有優勢，實現了空間利用與建設效益的最優化。

在回復公眾反饋意見時，開發商表示，本項目機動車停車位設置多種類型車位，滿足不同車型需求，局部設置機械車位，滿足國家及地方相關政策法規等要求。

拿地回溯

青云國樾所在順義新國展三期地塊成交于2月3日，中國鐵工投資建設集團有限公司（以下簡稱“鐵工投”）以28.1億元底價摘得。

拿地當天，項目開發主體北京鐵工城市開發建設有限公司成立，注冊資本2000萬元，由鐵工投100%持股。

項目公司法人、董事、經理由袁晨亮擔任。

鐵工投為中鐵股份（601390.SH）的全資子公司，其主業聚焦于基礎設施、市政工程、生態治理等領域。

此前更多是以聯合體成員或政府類項目合作方身份參與城市更新、片區開發，如參與雄安新區、京津冀生態廊道項目。

首次在北京開發住宅項目，鐵工投拿出了一套非常務實的產品。

在北京樓市瘋狂卷公區的當下，鐵工投項目并沒在這方面花大心思。

沒有風雨連廊和架空層等常規配置，只在東區的東北角位置，規劃有一處下沉庭院可做會所。

主打一個瘋狂贈送，南北通面寬的擴容，側邊還有等進深的飄窗。

最重要的是，青云國樾的陽臺，只有主臥部分的開敞陽臺計一半建面；絕大部分是全贈送的防火挑檐 設備平臺。

引流款79㎡邊戶，使用面積超83㎡，實際使用率達到105%；

頂配139㎡，得房率98-100%；

就連主力120㎡小高層產品，得房率也在96%以上。

按照回復反饋意見時的說法是，以上空間全部不封閉。

交付驗收之后，封不封，就是產權人說了算的事。