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5月15日，一個初夏的周五。

北京規自委發出了一則用地預申請公告，來自通州九棵樹FZX-0302-6016地塊登場了，預計6月下旬成交。

它的南面一路之隔，是中海玖樹滿和，前陣子的網紅盤，開盤兩月網簽385套。

選擇在周五下班前發公告，大概是為了降低6016地塊的熱度。

誰會去拿這宗地？

明眼人都清楚，大概率是中海地產，打造玖樹滿和二期。

當然，也排除有人想和中海扳一下手腕。

這塊地的確很誘人，占地2.11公頃，規劃建面3.38萬平方米，容積率僅為1.6，起拍價8.447億元，樓面價2.5萬元/平米。

一年前，在6016地塊東南1公里之外的梨園6007地塊，一場土拍驚心動魄。中鐵建地產鏖戰215輪，最終以7.755億元摘得，樓面價3.58萬元/㎡，溢價率21.94%。

那塊地，容積率為1.7，是當時通州最低密的宅地。

現在，6016地塊的容積率，又創了新低。

但，這只是表面的風光。6016地塊的實際容積率，遠不止此。

兄弟相隔半年面市

九棵樹的6016和6007地塊，原本是孿生兄弟。

這一點，從兩塊地的土拍文件上可以看出來：

“若6016、6017地塊二級建設單位為同一主體，地下可通過FZX-0302-UG01區域（街坊一路）進行連通，可連通部分的深度為-3.5米到-12米”。

無論是在2025年9月16日還是2026年4月27日，這兩塊地的“多規合一”意見函，都有同樣的表述。

現實情況是，6017地塊捷足先登，在2025年11月27日被中海地產拿下。

如今，時隔半年，6016地塊拿出來交易，土拍節奏控制得恰到好處，玖樹滿和進入尾盤銷售階段。

假如中海地產拿下6016地塊，能否還能實現兩塊地連通呢？

至少從玖樹滿和的報規圖上，是沒有預留出通往北面6016地塊的通道。

近一年來，雙子地塊地下打通，在北京至少已有六個樓盤，詳見《北京樓市雙子，狂挖地道》。

地下打通的最大好處，是可以實現會所共享，甚至可以減少車庫出入口，節約成本。

不過，與6017地塊相比，6016地塊的包袱重一些，地上須配建社區綜合服務中心1000平米、地上配建300平米配電室，而6017地塊在地上主要配建600平米開閉站。

此外，有關地上設機動車停車位，6016地塊也會抄作業。

因為，在土拍文件中直接寫明，停車位設置參照《北京市居住公共服務設施規劃設計指標》（25號文），“在高大喬木樹冠覆范圍內，可設置電動自行車、地上機動車停車設施”。

為何把容積率調低至1.6

九棵樹6016地塊的1.6容積率，是調過規的。

早在2025年7月2日之前，6016地塊和6017地塊的容積率，都是2.4。后來，6017地塊上架時，降為2.2。

現在，6016地塊降得更猛，直接降了0.8，容積率降了三分之一。

在北京土拍市場，上架前降低容積率的案名，至少有九宗，詳見下表。

最近的案例有兩個：1、豐臺太平橋南0001地塊，容積率從2.4降為2.0，地上建面減少了1.44萬㎡；2、石景山黃莊村43號，容積率從2.55降至2.15，地上建筑規模減少約1.26萬㎡。

按照常理，容積率越高，賣地總價越高，那為啥還要降容積率呢？

它們一定有難言的苦衷。最大的問題是，容積率如果太高，不好排樓棟，出不了好產品。這一點，花姐在豐臺太平橋南地塊上分析過——5月19日土拍、預計保利發展、招商蛇口與建發房產有一場大戰，詳見《招商蛇口，死磕豐臺土拍》。

回到九棵樹6016地塊，原因也大抵如此。

它最大的弱點，是建筑退線太多，主要來自兩個方面：

1、東側沿九棵樹中路，綠化退線20米，和中海玖樹滿和一樣；

2、南側主要受中海玖樹滿和1#、2#和3#的影響較大。花姐測算了一下，6016地塊從西到東的退距，分別約為38.94米、9米和34.46米。

這兩類退線疊加之后，6016地塊的實際容積率，將從1.6飆升到2.5左右。

如果6016地塊不調規，按照原來的2.4容積率上架，那它的實際容積率到了3.3，將會無人問津。

建筑限高：從45米上浮至63米

6016地塊調完規之后，它的實際容積率與中海玖樹滿和差異不大。

簡而言之，兩個地塊的產品，可以做到平權。

從表面上，6016地塊的建筑限高45米，不如玖樹滿和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中給6016地塊留了一道口子，“在嚴格論證的基礎上，可參照《北京城市副中心建設工程建筑高度彈性管理技術要點》上浮”。

這份文件顯示，"地塊控高為45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"從理論上，6016地塊建筑最高可建至21層。花姐預計，它只會做到18F，出于得房率考慮。

反觀玖樹滿和，規劃了9棟10F、11F、15F和18F樓棟，戶型面積為75㎡、89㎡、102㎡三居和121㎡四居。

根據網簽戶型數據，它供應578套，網簽385套，去化66.6%，均價5.13萬元/平米，成交總金額18.27億元，地價覆蓋率147%。

其中，75平米供應154套、去化92%，89平米供應165套、去化56%，102平米供應192套、去化46.4%，121平米供應66套、去化95.5%。

這說明，玖樹滿和的一大一小戶型，賣得最好。

它為6016地塊規劃產品，提供了最佳參照系。

花姐為它做了一版強排：共計6棟樓，最南面中間為18F高層，其余樓棟為10-11層洋房，戶型面積段會以玖樹滿和熱銷的75平米和120平米為主。

6016地塊到底會花落誰家呢，花姐預計，中海地產大概率能如愿以償。

不過，它將會遇到一個對手，東南3.3公里外的土橋FZX-0306-6037地塊，建面3.22萬平米，容積率2.0，它已進入今年第四輪供地清單，尚未進入預申請。