上海
撰文 | 花姐
出品 |樓花網
每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。
前不久，中鐵工投青云國樾售樓處開放。
一群嘉賓出席了剪彩儀式，但沒有公布姓名和職位，十分低調。
在這個嶄新的售樓處里，青云國樾的全套紙質版戶型圖，也一同亮相了。
這些戶型圖，已經完全抹去了報規時的影子。
最大的改變在于，報規圖中的內嵌陽臺、設備平臺和防火挑檐，統統不見了，全被包進了室內面積。
在北京樓市，這種直接“封陽臺”的表達，是十分罕見的。
一般來說，售樓處現場的紙質版戶型圖，依然是報規戶型。
到底會不會封陽臺，全憑置業顧問口頭表達。開發商是不會輕易留下證據的。
但，中鐵工投初生牛犢不怕虎，直接亮出了終版戶型圖。這是它首次在北京搞房地產開發業務。
封閉防火挑檐？
青云國樾贈送面積的手法，有三種：內嵌陽臺、設備平臺和防火挑檐。
按照目前京城樓市常規的做法，內嵌陽臺封閉、半送；設備平臺封閉，全送；防火挑檐不封閉、全送。
但是，中鐵工投在設計戶型時，就把“防火挑檐”當作封閉套內來設計。
拿樓王139平米戶型舉例：
它在南北都設了防火挑檐。南向，橫跨客廳與次臥，進深1.5米，長9米，面積13.5米；北向，一次臥進深1.3米，長3.2米。面積4.16米。
這兩組防火挑檐的面積，共計17.66米。如果它們封閉進入室內，直接讓得房率增加了12.7%。
加上贈送的設備平臺7.42平米和內嵌陽臺3.42平米，它的贈送面積達到28.5平米，使得房率增加20.5%。
青云國樾139平米，為10層洋房。按照常規，其產權得房率算，約在79%-82%之間；加上贈送面積之后，實際得房率將達到102%。
綜合來看，防火挑檐是青云國樾，最重要的贈送手段。
如果它的防火挑檐不封閉，主臥的進深只有3.55米，北面次臥的進深只有2.1米，會導致居住功能不完整。
青云國樾其他的戶型——79平米、92平米、108平米、120平米，也大抵如此。
它只有封閉防火挑檐后，才能保證戶型的品相。
一個蓋章的承諾
青云國樾到底會不會封防火挑檐等陽臺？
至少，從中鐵工投官方表態看，不會封。
2026年4月10日，北京規自委發布了青云國樾的反饋意見通告。
中鐵工投表示：“本項目開敞陽臺、設備平臺、防火挑檐均按規劃許可進行建設，不可封閉。”
不僅如此，它還將那份蓋了通告的原文，也刊發了，加蓋了“北京鐵工城市開發建設有限公司”的紅色公章。
北京鐵工城市開發建設有限公司，即青云國樾的項目公司。
這種公布反饋意見通告原文的做法，在北京樓市也是僅見的。
兩年來，隨著北京好房子時代來臨，北京樓市盛行一種舉報風，主要有兩個路徑：
一是，在報規圖公示期間，提反饋意見；二是，在權威媒體平臺上，進行舉報。
有了這種公開的反饋渠道，很多開發商都承諾不封閉陽臺。
但是，在執行過程中，樣板間依然把陽臺封閉了。
今年五一期間，來自密云的住總國祥譽就被查處了，原因是“樣板間沒有按照報批的規劃圖，將陽臺包進室內”。
無法逾越的底線
相比內嵌陽臺和設備平臺，封閉防火挑檐，更為敏感。
這里，先厘清一個概念：什么是防火挑檐？
它指得是建筑外墻上的突出防火構件，主要用于防止火焰通過外立面開口在上下層間蔓延，提供豎向防火分隔保護。
消防無小事。
防火挑檐被明確規定，禁止將其封閉或改造為室內空間。
北京順義樓盤，防火挑檐遍地開花。
從龍湖御湖鏡開始，到建發觀云，后來的璞瑅潤府、璟上蘭園、保利星宸和煦、懋源璟橒、懋源云紀和北京潤園等等。
但，它們的防火挑檐都是當作開敞陽臺使用，并沒有在初始設計時，就將其預留為室內空間。
反觀青云國樾，做法比較超前。
如果它封了防火挑檐，中鐵工投將是第一個吃螃蟹者。
此外，青云國樾的回車場也縮水了，每個場地的面積本應為15米X15米，終版圖紙上，只有12米X12米。
有關消防問題，是無法逾越的底線。
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