1848-1852年，巴黎的房產市場經歷了19世紀最為嚴重、持續時間最長的經濟衰退。在一些資產階級聚居區，經濟衰退的影響最為嚴重，空置率高達六分之一，房租下降了一半，而房地產價格則受到嚴厲打擊（房地產成交量寥寥可數）。第二帝國逆轉了整個局面，并成為19世紀的一個黃金時代，這一時期的巴黎土地價格不斷升值，投資環境相對穩定，收益回報率回暖。這也是城市地產所有權在社會意義和定位上發生劇烈轉變的一個時代。人們越來越把巴黎的房地產理解為純粹的金融財產，視之為一種虛擬資本形式，其交換價值被整合到資本的整體流通過程中，并對使用價值發揮完全決定作用。左拉本人意識到，這是充滿巨大差異的時代。與巴爾扎克在《貝姨》中描寫的小本經營相比，甚至與《賽查·皮羅托盛衰記》和《高老頭》所描寫的更具有規模的剝削行為相比，薩卡爾的大規模投機有著天壤之別。

當然，巴黎房產市場的投機歷史久遠，但這是一段并不光彩的歷史。當路易·菲利普的首相弗朗索瓦·基佐（Fran?ois Guizot）發出“富裕起來吧”這一著名的號召時，巴黎的資產階級以瘋狂的投機行為作為響應，這陣熱潮一直延續到19世紀40年代。正是在這一時期，投機性公寓樓房的設計成為第二帝國的標準做法，并成為解決高密度城市居住條件的一個有效方法。資產階級采取了這樣的轉向，部分是因為房地產是極少數對他們開放的一個安全投資形式。這種投資之所以能夠收到回報，原因很簡單——巴黎的住房供應落后于人口增長，因此資產階級便可以利用稀缺的土地而獲利（這也使得禿鷹先生這一剝削地主的虛構形象成為19世紀40年代的眾矢之的，并在1848年成為大革命的一個主要攻擊目標）。巴黎的住宅數目從1817年的26801棟上升到1851年的30770棟，而人口數目從713966上升到1053897。19世紀20年代，工人住宅的回報率為7%，并一直維持這個水平，這種高收益帶來的后果則是，在那些衛生條件很差的地區，房屋維修不善，住房條件擁擠不堪。這種情形在歐仁·蘇的小說以及巴爾扎克的《貝姨》中都有形象的描繪。在資產階級聚居區，由于房客越來越少，要求越來越嚴苛，投資回報率接近5%（很少低于這一水平）。不過，與3%的國債利率相比，這個數字已經非常可觀。

杜米埃經常批評地主和擁有房產者。此圖中，地主們串通一氣，準備在下一個收租日到來時提高房租

巧取豪奪的地主經常被大眾冠以禿鷹先生的綽號。在杜米埃（1852）的畫中，地主得意洋洋地看著外面的拆除工程。因為每拆一棟房子，他就可以把房租上調200法郎

19世紀50年代早期，巴黎許多住宅衛生狀況惡劣，搖搖欲墜

多馬爾（Duamard）的深入研究使我們能夠一睹隨后發生的變革的輪廓。盡管投資巴黎房地產仍然是資產階級各階層積累財富的優選手段，然而，到了19世紀40年代，巴黎房地產市場已經被小店主和手工業者所統治（占據了一半份額），而自由職業者和商人只有另外1/3的份額。到了1880年，這種情況發生了完全轉變。小店主和手工業者下降到了13.6%，而自由職業者則下降到8.1%，他們完全被一個自稱為地主的新興階層所取代（占據53.9%的份額）。只有商業階層的份額（特別是在公司這一新范疇加入之后）保持原來的水平。小店主只有在周邊地區才具有顯著影響，在1870年占有1/4的銷售額，而到1880年則降為18.1%。盡管商業、公司和自由職業擁有不均衡的市中心房產比例，但這些領域的從業人員并不像地主那樣擁有絕對統治地位，因此，中下層階級和小資產階級逐漸被排擠在地產所有權之外（尤其是中心地帶），并被地主與商人階層構成的上層資產階級所取代。這樣的變化與商業、金融和制造業結構所發生的重大變化是一致的，手工業者、小規模生產商和小店主開始服從于大規模商業和金融業的霸權統治。還有證據顯示，所有社會階層越來越表示出從事房地產買賣、進行投機活動的意愿。

1840-1880年房地產在個人財產中所扮演的角色

房產所有權制度就這樣開始了，并一直維持著高度分散的狀態。1846年，多馬爾估算一個普通業主只擁有兩套房產，盡管個別房產規模很大，但大多數并非如此。各地區之間存在著差異，并且這些差異仍將繼續存在。蓋拉德指出，如果說1850年的房產業有什么發展模式的話，那就是，“不斷進步”的大規模房產業主階層主要分布在右岸和中央地區，而不是左岸和邊緣地區。多馬爾發現，在右岸的一些中央區域存在財產所有權的集中趨勢，然而，這種趨勢只不過是1850年或者更早時候就已經存在的模式的延續。的確，先前對巴黎空間的利用模式曾經在隨后的空間重組中發揮了關鍵性作用。左岸（大規模業主貴族和手工業者、小店主混合而成的階層）的房產所有權在形式和風格上一直強烈地對抗奧斯曼的工程，其結果到今天依然可以看出。在右岸中心地帶聚集的大規模商業階層不僅歡迎社會變革，而且在七月王朝的統治下主動推進和策劃變革。

巴黎房地產價格的變動，可以分為三類：新建工程對房地產稅收的貢獻（注意1855年后地價稅的暴漲，1866年后的暴跌）；1848-1866年住宅價值的穩定增長（但需注意的是，被合并的社區的地價卻低得多）；1852年后空置率的巨降以及土地價格的上漲（根據Daumard，1965；Gallard，1977）

七月王朝期間，巴黎的城市地產階層構成了一股強大的政治力量，在政治傾向上屬于奧爾良派。他們的社會態度和力量在1850年的巴黎景觀上留下了不可磨滅的印記。除非迫于個人收入的壓力，或一時興起，或為了追逐社會地位，他們一般并不參與改良行動。他們的資本投入主要是為了獲得穩定收益，或者對于小店主來說，則是為了實現使用價值，而不是通過投資現有環境的建設實現資本的生產性流通。與定制建筑相對的建筑投機仍然受到一定的限制，具有任意性，規模也不大，并主要發生在巴黎周邊地區（這意味著，當時的城市圍繞紹塞-昂坦街及以外地區向西北方向擴張）。由于住宅區不足以滿足大眾的需求，因而出現了一些棚戶貧民窟，例如臭名昭著的小波蘭。待出售的住房價格昂貴，而且狀況不佳。業主們一般拒絕政府的公共改良工程，一方面是因為他們狹隘的空間視野，迷戀于小規模財產所有權，一方面是因為分散的業主之間利益的不均衡分配，難以達成改善的共識，還有一方面則是因為他們擔心會出現高額稅收和收入降低的情況。在需求不斷增加的同時，巴黎的基礎設施卻在惡化，這樣的情況十分明顯。然而這種狀況并沒有得到多大改善，其主要原因只是因為地產擁有者的態度和權力。巴黎要實現現代化則必須改善這樣的狀況。

馬維爾拍攝的這張照片（可能攝于19世紀50年代中期）記錄了不計其數的貧民窟的生活狀況。這些貧民窟大量涌現于巴黎郊區，也有不少分布在市中心拆遷時候所留下的開發空地上

奧斯曼來到巴黎時，他所面對的環境在幾個方面是有利的。皇帝與公開采取奧爾良派政治傾向的階級沒有什么特別的關系，而且奧爾良派在政治上已經被迫采取防守態勢。民眾對巧取豪奪、漠不關心的地主的經年積怨——人們諷刺他們是禿鷹先生——終于在1848年的工人運動中爆發出來。即便在六月起義和1849年“秩序黨”選舉大獲全勝之后，社會民主式社會主義對地主制度（他們有時會搖著蒲魯東的旗號高喊“財產就是盜竊”）的對立態度也是顯而易見的，尤其是在巴黎。除了這些政治紛爭之外，巴黎房地產市場的長期萎靡不振則無異于火上澆油。因此，實力極大削弱的地主階層對任何能夠保障他們的權力并復蘇市場的措施，都心甘情愿地表示接受。

帝國在兩方面都采取了行動。它無情地鎮壓左翼，為巴黎房地產市場的全面復蘇奠定了基礎。到了1855年，住房空置率已經降到歷史最低水平，房產價格也急劇上漲。手里掌握大量詳細情報的路易·拉扎爾（Louis Lazare）卻抱怨，收益回報率只有12%或僅比此多一點。多馬爾對市中心特定區域新大道沿街的住宅數據進行了細致的重構，做出了詳細分析，分析表明，整個第二帝國時期，收益率已經出現了鮮明的回轉。

由此來看，毋庸置疑，舊住宅的利潤回報率并不會更低。房東可以隨意地向房客開出條件。簡言之，巴黎房地產行業受到保護，不受股票市場常見的價格波動的影響，因而成為安全而具有高收益的投資市場。

巴黎房地產市場為巴黎房地產業主與帝國之間的政治親善奠定了堅實的物質基礎。帝國成立之初對巴黎房地產業主并不承擔義務，但是，在巴黎，對立情緒在1857年就已經非常強烈，帝國因而越來越將房地產業主階級視為其后盾。可是，奧斯曼與地產界的關系卻常常磕磕碰碰，最好的時候也只能算是若即若離。這也有助于解釋為什么地產界對帝國的支持不如預期的那么熱情。首先，奧斯曼的城市空間概念與（分散各地的）房地產業主的典型狹隘視野有天壤之別。奧斯曼雖然總體上支持私有財產制度，但對具體個人的私有財產權卻并不關心。他對一切反對聲音置之不理，這引起了人們的憤慨。除此之外，要讓分散各地的所有房地產業主都能平等獲利，那是非常困難的。蓋拉德指出，到了帝國末期，許多房地產業主抱怨他們受到了冷落，沒能享受到公共工程建設這場投機盛宴。奧斯曼也不得不與地產界的財政保守主義做斗爭，這些房地產業主不愿意以生產性的方式投資城市空間改造工程，也不贊成具有這樣目的的公共行為。如果要對巴黎進行改造，就必須調動資本，不僅把它投入買賣過程中，而且要投資于推倒、重建以及根據集體原則（對于主張私有制的傳統房地產業主來說，集體原則是一個生疏的概念）對城市空間的長期管理。

拆遷影響了每個人的生活。杜米埃的這幅畫（1852）中，一名工人正在催促一對資產階級夫婦趕緊起床，因為鶴嘴鋤就要挖到他們家了

簡單說，奧斯曼所推行的，正是資本主義形式的土地私有財產，并在執行這一政策的過程中與頑固的傳統態度及實踐產生了正面沖突。奧斯曼早就預料到他會遭遇頑強抵抗。他在兩個主要方面減弱了土地擁有者對市容更新工程的消極影響。計劃委員會被縮編，實際上只剩下他一個成員；通過指派而非選舉產生的市議會，很輕易就被奧斯曼收編。盡管如此，奧斯曼覺得，為謹慎起見，有必要消除地主對高額稅收的恐懼，便設計出債務融資的一些創造性方法，這種方法靠的是擴大稅收基礎，而不是提高稅率。此外，他還獲得了兩項權力，即“為保障公眾利益”征收土地并對“有害健康”行為的懲罰權，這兩項權力都是由第二共和國的社會立法機構授予他的。他準備用立法者想象不到的方式來行使這兩項大權。無論從哪個方面來看，地主階層的士氣都遭受了打擊，奧斯曼迅速出手，直擊問題核心，幾乎沒有遇到任何抵抗。

房地產業主隨后通過司法部門與國家議會（兩個由他們支配的機構）成功地發動了反擊。1858年，房地產業主再次取得房產改良價值的獲益權，而這項權力奧斯曼之前一直為巴黎市政府（包括大量金融利益）保留著。針對被占土地的訴訟，對房地產業主有利的補償裁決越來越多，通過一系列錯綜復雜的法令與法律判決，房地產業主在19世紀60年代初扭轉了局勢，使奧斯曼開始處于劣勢。奧斯曼后來宣稱，這場“私有主義對公共利益”的勝利，以及房地產補償成本的上升，再加上判決造成的收益損失，成為19世紀60年代困擾巴黎財政的根本問題。多馬爾的數據明確地顯示，1858年后房地產業主所獲得的補償金遠高于市場價值。左拉《貪欲的角逐》中的薩卡爾便是靠此營生的。因此，如果說房地產業主鞏固了與帝國的同盟，這部分上是以犧牲奧斯曼為代價的。盡管說房地產業主在奧斯曼的垮臺中發揮了直接作用，這有些言過其實，但是，奧斯曼下臺時，許多房地產業主對他的積怨已經很深，因此并沒有對他的倒臺表示任何不滿。

不過，其中還有更深層的過程在發揮作用，值得我們深入研究。這些進程說明，沖突并不只來自在房地產使用過程中，部分的和純粹的資本主義實踐之間的碰撞，也來自嶄露頭角的資本主義理性形式所固有的矛盾關系。奧斯曼開始試圖解決這些矛盾關系，但最終卻被這些矛盾關系所解決。不過這并不有損于他的天才。他的天才表現在，他洞察到要對巴黎進行改造和現代化，就必須把房地產所有權的新舉措調動起來。

建筑環境中的資本流通

第二帝國時期，要調動流動資本來改造巴黎的建筑環境，實在是一件宏偉壯麗的工程。阿爾布瓦克斯（Halbwachs）寫道：“資本就像空氣一般涌入真空?！钡沁M入巴黎的主要是某一種類型的資本，也就是通過新的融資體系調動起來的聯合資本家的資本。

奧斯曼做了兩手準備。當他不能找到有意愿或有足夠資源的開發公司來承擔他腦子里的龐大工程時，就動用國家力量，調集金融資源承擔起工程重任。這樣，巴黎就能夠從自身的投資中獲取改良工程帶來的價值收益，并成為——正如一些批評者所說——最大的投機者。私有土地所有者目瞪口呆地站在一側，看著本屬于他們的合法利益流入市政府的金庫里。正是由于這個原因，他們成功地組織了1858年的法律反攻。

但是，奧斯曼的第二個策略，也是他所青睞的策略，更加行之有效，也更有號召力。奧斯曼認為，“最好讓競爭來刺激投機”，以“認清人們的真正需求并滿足他們”。為了實現這一目的，奧斯曼與巴黎市及金融、房地產業主的小團體（建筑商、開發商、建筑師等）組成聯盟，聚集在“聯合”和“金融”資本的名下。

而這就是奧斯曼心目中壟斷競爭的最佳組織形式，而且也只能是這種形式，這是因為，巴黎市只能通過捐贈土地而非金錢來補助工程。左拉說道，通過這種方式，“就像人們投機股票一樣，新街道成為投機目標”。土地本身以及土地上的建筑，都變成了一種虛構的資本形式。然而，為了獲取利益，各公司的規模必須足夠大，這樣才能協調他們的外部效應（例如，占據房地產黃金地段，其價值會隨著周邊土地的開發而不斷升值），并且能夠靜候（有時需要好幾年）土地升值的最終實現。

1835-1880年巴黎新建工程所增加的房地產稅基（實線）與拆除工程所損失的稅基（虛線）之比較（Daumard，1965）

巴黎更新計劃把大量優惠條件交到了少數資本家手中，這些資本家擁有獲取政府資源的特權（包括從新成立的地產信貸獲取資金），而他們背后則是一大批金融家（如佩雷爾家族），其生意遍及各行各業，包括保險、建筑和建筑管理公司。這正是聯合或金融資本在土地開發上面的運用，它是從帝國的特定結構中誕生的一種創新形式，與傳統的土地所有權及土地利用形式完全不同。

不過，這種資本組合形式在操作本質上限制了金融家，使得他們只能滿足富裕階級或大規模商業住房及商業用地需求。這些資本主要活躍在巴黎的中央與西部，在點綴奧斯曼新建大道的資產階級主體聚居區形成過程中發揮了關鍵作用。然而，這些資本對土地所有權的長期影響（與短期買賣不同，以佩雷爾家族為例，短期買賣逐漸成為他們的主導經營模式）相對較弱，1880年各公司在市中心的土地占有比例還不到6%。盡管如此，這種制度引起了傳統房產界的嫉妒、恐懼和憤怒。雖然在某種程度上私有房產主、小規模建筑商、建筑師等利益集團也公開參與了巴黎更新計劃，但他們發現，他們的參與越來越困難。

中低收入階層的住房供應完全處在這個開發體系的范圍之外。借助一些“相對貧窮的”小規模業主的中介作用，巴黎形成了一套截然不同的土地和住房開發體系。這一階層“從土地征收政策受惠的時間很晚，地產信貸的貸款給他們的灌溉也并不充足”，但是，他們還是獲得了大量投機機會，從事住房建設，特別是在巴黎的北部與東部的邊緣地帶。這些地區構成了真正的城市邊界，這里的土地價格低廉，使得擁有中等儲蓄的人（律師、商人、小店主、手工業者乃至工人）也可以從事投機活動，將人口增長與低收入住房需求的增加轉變成他們獲取小額個人收益的機會。在第二帝國時期，這些開發商之中有一部分建立起了大型實業，主要分布在巴黎周邊的行政區，完全處于市中心土地開發體系之外。

無疑，巴黎市中心的更新工程為他們樹立了榜樣，激勵他們通過投資建筑環境這一獨特模式來積累資本。他們對1860年市郊地區并入巴黎總體上表示歡迎，寄希望于城市兼并引起的土地價值提升，使他們能夠享有土地征收政策的豐厚收益，擁有獲得信貸資源的特權。但是，他們的希望落空了。當這些利益未能兌現時，他們感覺受了騙，轉而變成奧斯曼政治政策的主要批判者，一直到19世紀60年代末為止。

1850-1870年運入巴黎的建筑材料的體積。需要注意的是，在1860年后，采石場石料與已加工石料數量已趨于平穩，但磚塊數量（與投機建造劣質住宅有關）在整個19世紀60年代卻持續增加

總體上，在工程初始時期，房屋的拆除數量遠遠超過新建單元，然而，此后的住房建設增長迅猛，這使得巴黎的住房存量極大增加，其增長率甚至超過了人口增長速度，這是19世紀第一次出現這樣的情況。19世紀60年代，巴黎住房單元增長率為27%，而人口增長率只有11%。然而，這種驚人的整體表現之下也同樣潛藏著不同的分歧道路。蓋拉德指出，巴黎分成了兩種不同的開發與建設模式，“每種模式有其地理范圍、顧客群體以及發展節奏”。位于巴黎外圍地區（美麗城、巴提紐爾［Batignoles］及類似地區）以磚瓦結構為主的小規模低收入住房從19世紀50年代就已經開始建設了，而到了60年代，由于先前的移民潮正面臨成家立業的壓力，再加上市中心人口外遷，住房建設出現了爆炸性增長。運入巴黎的磚塊數量（這是此類活動的最佳指標）持續增加，一直到1870年為止。這類投機活動服務于大眾人口，卻從收入已經微薄的工人身上獲利。相比之下，用來裝飾奧斯曼新建大道外觀的石塊的數量，則緊隨土地征用面積及貸款額度上下波動。直到1854年，第一次建筑高潮才漸漸平緩下來，此后的資金競爭（主要來自鐵路建設）與高利率鉗制了增長，直到1859年，而1864年與1867-1868年的金融問題則導致了建筑活動的急劇縮減。

值得注意的是，19世紀60年代，隨著高收入住房需求達到飽和點，建筑業的增長速度逐步放緩。以滿足工人階級需求為經營導向的巴黎房產市場主體開始改變運營模式，走向與奧斯曼贊助的城市更新工程完全不同的方向。雖然奧斯曼給予工程特別的關注，確實能夠代表與傳統土地開發截然不同的創新形式，但是，其光彩奪目的表面吸引了過多的矚目。然而，有趣的是，在建筑環境的生產過程中，資本流通越來越自由，其影響范圍甚至延伸到巴黎周邊地區的小規模城市開發商。從這個視角來看，不管是在行政還是空間組織上，奧斯曼將城郊建設整合到城市開發的架構中，這一做法發揮了關鍵性作用，使得前一時期萎靡不振的建筑業務持續發展，促進了土地開發系統的成長。而對于這一體系，工人階級似乎并沒有提出有效的解決辦法。工人階級曾經嘗試通過合作社展開業務，但收效甚微，最后徹底失敗。在這個意義上，巴黎發展進程中的分歧得以匯聚一起，而那個共同的力量，就是資本的流通。

租金與土地的分類利用

大開發商與小開發商之間還有一個共同點——他們越來越尋求從增值的土地與房地產中獲利，而不是投資租金，把租金作為一項穩定的收入來源。房產開發商與最終所有者的分離，對地租與房地產價格的水平與模式產生了重大影響，使得巴黎內部形成一種不同的土地使用理念?，F在我們看到的就是第二帝國時期的另一項重大轉變——土地和房地產租金與價格的運轉模式逐漸轉型，開始按照鮮明的資本主義邏輯對土地利用形式進行分配。

巴黎的土地與房地產價值在第二帝國時期增長了兩倍以上。土地價值的增長細節難以重構，并且表現出復雜的地理模式和時間變化節奏，很難輕易地描述出來。巴黎內城街道的土地價格可能只有新建大道沿線土地的一半，而巴黎區與區之間的土地價格差異更為顯著。正是因為土地價值存在著這樣巨大的等級差異，大規模開發商才有成功運作的機會，因為新道路系統為收取上漲的場所租金創造了絕佳的機會。例如，佩雷爾兄弟在馬爾塞爾布大道中點位置支付了每平方米435法郎的價格，以開辟新的道路，貫通他們先前以50法郎買下的蒙索公園附近土地（約1公里距離），并進一步連通更遠的一片土地，這片土地是他們更早前以不到10法郎買下的。更新工程所到之處，土地價格急劇飆升。塞瓦斯托波爾大道沿線的土地價格在1850年為每平方米25法郎，而在1857年則飆漲到每平方米1000法郎。在1867年萬國博覽會之后，左岸某些地區的土地價值兩年內竟增長10倍。

鑒于這種投資地點的差異與時間變化，巴黎土地市場中投機如此活躍，也就不足為怪了。但是，隨著投機的繼續擴大，巴黎錯綜復雜的租金地況圖上，那種驟升驟降的局部地貌逐漸呈現平緩趨勢，取而代之的是一幅更有系統性的土地價值地貌圖。通過這種方式，新建道路系統中所隱含的系統化空間，逐漸轉化為更有系統性的土地價值與土地利用的組織形式。不能維系租金收入的土地利用方式逐漸被淘汰，由能維系租金收入的土地使用模式所取代。

正如我們所預料的，隨后所出現的土地利用模式顯示，從中心到邊緣，存在明顯的梯度變化（1870年的時候，巴黎周邊土地入手價仍在每平方米15-30法郎之間），在資產階級聚居的西部與工人階級聚居的東部也存在巨大差異，兩個聚居區由高租金的商業中心隔開，展現出右岸的勃勃生機，與左岸死氣沉沉的景象形成反差。在這種土地價值的地域性結構下，巨大的價格落差仍然存在，但這些差異逐漸表現為利用形式上的不同。例如，地價從市政府周邊的每平方米1000法郎降到圣-丹尼斯街（Rue Saint-Denis）的600法郎，再降到工人階級聚居的東部遠郊的150到250法郎之間。不過，按照現代的標準來看，在新建大道沿線關鍵交叉路口或新興商業建筑群的黃金地段，與后街及居民區的低價地段之間，仍然存在傳統的差異。

在土地投機的推動下，租金對土地利用形式分類的影響越來越明顯，尤其是我們在考慮地產價值的地理和時間變化因素時更是如此。從1852到1870年，巴黎房地產總價值從25億法郎增加到60億法郎，而其中原有房地產的增值占據了其中的15億，巴黎房地產業的繁榮程度由此可見一斑。同一時期，巴黎老城區住房的平均價格增長了3倍。此外，還有許多錯綜復雜的變化情況值得我們注意。不過，從房地產價值的整體上升以及不斷增大的房地產租金和價值的地域差距之中，我們可以看到房地產市場背后的一些一般過程。

奧斯曼把這種現象視為供需問題。他認為，如果他沒有開放巴黎周邊地區新土地的開發權，住房租金上漲的速度一定會更快。奧斯曼的批評者則回應道，拆除工程限制了供應，市貌更新工程則導致大批移民的涌入，進而刺激了需求。盡管雙方說法都有一定的道理，但實際情況要更加復雜一些。首先，隨著建筑業效率的改善，建設成本降低。同時，正如我們先前探討的一樣，相對人口而言，住房建筑還存在大量剩余，尤其是在19世紀60年代。盡管土地成本的上升對開發商和建筑商來說是一項重要的收入來源，然而這并不足以解釋租金和房地產價值的上升。一個更有說服力的解釋是蓋拉德提出的巴黎大多數住房市場的“資產階級化”（或者鄉紳化）理論。

奧斯曼的政策與信貸條件偏向優惠高價值的住房建設。建筑成本的下跌，加上節省空間使用的室內設計，使得收入增加的中產階級能夠負擔得起這種住房。巴黎現存住房的價值因而不斷上漲。不過，高價值住房的過度生產現象也十分明顯，甚至相對有效需求的增加來說也是如此。例如，佩雷爾兄弟發現，在19世紀60年代，要處理掉馬爾塞爾布大道上的所有房產并非易事，更多的麻煩將會接踵而至。然而，一旦這種“增長機器”的邏輯開始運轉，就很難停下來。這個邏輯中的一部分內容，就是通過越來越明顯的空間隔離來保護所創造的房地產價值和住戶利益。

因此，第二帝國不僅見證了市中心更新工程之后的逐步鄉紳化，還見證了不斷向西部擴張的資產階級專屬聚居區的迅速建成。我們可以將此與服務底層階級的“次貧”住房供應體系相對照。這些底層階級沒有獲取高價值建筑的特權。成本的下降遠不足以抵消地價的上升，因為工人家庭的住房條件已經很狹促，他們擠在一間斗室之中，很難再節省出更多的空間。除此之外，我們還會發現，19世紀60年代的家庭形態總體上源自19世紀50年代的獨身移民潮，這改變了住宅需求的本質。市中心的拆除工程與鄉紳化進程限制了低收入供給，迫使低收入需求轉向其他空間（例如左岸的寄宿寓所，其房租因此而迅猛高漲）或巴黎周邊的新建住宅地區。盡管巴黎周邊地區的建筑業欣欣向榮，但并沒有出現生產過剩的現象。在工人階級住房市場上，房地產價值上升，這可以通過兩個原因得到解釋——一是建筑過程的投機本質，二是絕大部分工人可支配收入比例上升，也不得不加大住房花銷。還有一個原因是不斷擴大的空間隔離，這一現象是自發形成的，因為在土地開發過程越來越傾向于低收入住房投機的區域，很難吸引到資產階級地產主或住客。這種以階級為導向的二元住宅供應體系導致了東西差距（西區的房地產平均價格遠高于東區任何地方）的加固。

投機過程也必然導致不同類型使用者之間的競爭加劇。金融與商業用途提高了證券交易所與紹塞-昂坦街中間地帶的租金，排除了其他一切用途，這樣便為西北中心的發展注入了強大活力，而這一點是其他地方所沒有的。左岸的房地產發展缺乏這樣的商業中心，卻吸收了比例失衡的教育與宗教機構，因此展現出一種截然不同的發展動力。盡管無房的城市中心工人和不斷增長的學生數目造成的需求壓力使得租金上漲（奧德翁劇院［Odéon］附近的一間裝修房的價格從1860年時的大約500法郎上升到了1864年的800法郎以上），但是城市更新工程卻緩步不前。由于在土地使用上缺乏來自金融、商業和工業界的激烈競爭，加上土地所有權的特殊屬性，投機活動受到了限制。工業也必須應對變化不定的房地產價值，牢牢把握高租金的市中區，但也不得不付出代價，大幅重組勞動過程或者放棄獲取資源的優勢，這樣才能使人們愿意支付高租金或使之可行。因此，與市中心市場聯系密切的工業產業，逐漸聚集在內城東北部，置身于手工業工人的聚居區之中。這里的租金雖然比周邊地區高出許多，卻比內城西北部的商業與金融地區或西部的資產階級住宅區低很多。不然的話，工業就必須在周邊地區尋找更廉價的土地，或者是具備特殊價值、值得支付高租金的土地（例如交通系統內部的節點）。

在新興信貸體系的刺激下，土地和房地產市場的重組以更純粹的資本主義方式展開（當然，在一些中心地帶，如左岸，也受到了傳統力量的頑強抵抗），并且產生了重大影響。這種重組越來越多地將巴黎內部空間的組織與不同使用者為爭奪空間控制權而展開的價格競爭聯系起來。工業、商業、政府與居民使用形式展開競爭，而不同工業類型與不同質量的住房也爭相競逐。資本流通得到釋放，自由參與建筑環境的重組及其空間關系的構造，若按這種方式來看，1870年巴黎的空間分隔與1850年相比規模大出許多，這乃是意料之中的。土地與房地產投機驅動下的土地利用競爭的新態勢，迫使使用者做出各種各樣的調整。工人人口中有很大一部分被迫分散到周邊地區（距離工作地點更遠），或者在市中區附近的高租金地區合租一房，居住環境擁擠不堪。同樣，工業也面臨兩個選擇——要么改變勞動過程，要么遷往市郊。

通過重建巴黎吸收剩余勞動力和資本產生了各種負面效應。例如，越來越多的人失去住所，空間隔離規模加劇，工作地點距離太遠、租金持續上漲、住房條件過于擁擠，因此當時許多人認為這項工程完全是大傷元氣的做法。不過，當時許多人如路易·拉扎爾的錯誤之處在于，他們將所有這些病態后果歸咎于奧斯曼的邪惡才智。當然，在這一點上，批評者也遵循了法國人的傳統做法（這一傳統至今仍未消失），將所有病態表現歸咎于政治和政策的缺陷，他們認為一個萬分強大的國家理應有不可挑剔的政策與政治。但是，這個國家到底有多么強大，奧斯曼有多么強大，這需要我們仔細考量。

（本文摘自大衛·哈維著《巴黎：資本主義之都》，丁林棚譯，上海人民出版社，2026年4月。澎湃新聞經授權發布，原文注釋從略，現標題為編者所擬。）

來源：大衛·哈維