北京
萬科290億“隱藏資產”指的是萬科持有的全球物流巨頭普洛斯（GLP）21.4%的股權。這筆資產之所以被稱為“隱藏資產”，是因為其潛在價值巨大，但尚未在資本市場完全兌現，且在當前萬科市值低迷的背景下顯得尤為突出。
一、投資背景：2017年的重磅交易
這筆資產源于2017年的一場亞洲最大私募股權并購。當時，萬科聯合厚樸投資、高瓴資本、SMG及中銀集團投資有限公司組成財團，以約790億元人民幣對新加坡上市的普洛斯進行私有化。萬科出資約168億元人民幣，獲得21.4%的股權，成為單一最大股東。該交易在萬科董事會表決時獲得7票贊成、3票棄權、1票回避，被視為萬科推進“城市配套服務商”戰略、完善物流地產布局的關鍵舉措。
二、資產價值：近300億元的未上市股權
根據2026年3月以來的市場消息，普洛斯計劃最快于2026年第二季度向港交所遞交上市申請，目標估值約200億美元（約合人民幣1362億元），IPO募資額不少于10億美元。按此估值計算，萬科持有的21.4%股權對應價值約42.8億美元（約合人民幣291億元）。
這筆資產的“隱藏”特性在萬科的市值對比中凸顯。截至2026年5月15日，萬科A股總市值僅為451億元。這意味著，僅普洛斯股權價值就已占萬科自身總市值的64.52%。換言之，當前市值僅451億元的萬科，體內藏著一筆近300億元的未上市資產。
三、普洛斯：全球物流基礎設施巨頭
普洛斯是全球領先的專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資公司。截至2025年6月，其全球資產管理規模約800億美元。在中國，普洛斯管理運營著約420處物流倉儲及制造研發等產業基礎設施，運營面積約4000萬平方米，服務內需市場的占比近90%。2025年，普洛斯中國營收表現穩健，物流倉儲需求強韌回彈，算力中心業務收入同比增長48%。
四、對萬科的戰略意義：關鍵時期的“壓箱底資產”
萬科正面臨顯著的流動性壓力。2026年第一季度，公司凈虧損59.5億元，營業收入同比下降24%，合同銷售金額同比暴跌53.8%。截至一季度末，總有息負債達3560.5億元，2026年到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元。為緩解壓力，萬科已通過債券展期、處置非核心資產（如擬32.9億元轉讓環山集團股權）以及尋求大股東深鐵集團的借款支持來應對。
在此背景下，普洛斯股權成為萬科重要的“戰略預備隊”。深鐵集團在提供借款支持時，已將擔保物范圍擴大至“非上市公司股權”，這為萬科利用普洛斯股權進行質押融資打開了通道。即便普洛斯不立即上市，這筆資產也已具備極高的擔保和變現潛力。
五、市場展望與不確定性
普洛斯上市仍存在不確定性，其國內官方對市場傳言表示“不予置評”。若成功上市，不僅能為萬科帶來直接的股權價值重估，還可能通過減持部分股份為公司注入急需的流動性。市場普遍預期普洛斯上市估值區間在250億至300億美元，若按上限計算，萬科持股價值有望達到64.2億美元（約合人民幣440億元），幾乎與萬科當前總市值相當。
綜上所述，萬科290億“隱藏資產”是其在行業下行周期中保留的重要價值儲備。這筆近九年前的前瞻性投資，如今已成為萬科應對債務壓力、優化資產結構的關鍵籌碼，其最終價值的釋放將取決于普洛斯的上市進程以及萬科自身的流動性管理策略。
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