廣東
最近幾天，無論是在微信、小紅書還是抖音，都能看見這么一個項目：
500萬起，市區現房別墅，建面只有112㎡，實際可用超過300㎡......
這么牛掰的參數，別說刷到的網友，我看了都有點心動！
于是，我帶著這份心動的感覺開始了解項目。
沒想到，竟然有了意外發現。
01
明明已經開賣六年
為何如今改名降價還在賣？
這個天健·和境別墅，實際上就是長嶺居天健天璽的別墅組團。
而這批產品呢，也不是什么加推的新品，而是2022年就開賣的別墅組團，叫價千萬級別。
至于為什么要改名換姓、大降價以及賣了四年還在賣，這個等會再細說。
而從相關資料來看，天健·和境別墅是類聯排設計，一棟分作兩戶，分別從南北兩個方向入戶。
屋內的空間結構為地下兩層，地上四層，戶戶有小花園，如中介們在視頻所說的，可以實現有天有地有院子的生活方式。
但他們沒有告訴你的是，屏幕前的呈現畫面，背后犧牲的是什么。
大家不妨算一筆賬，按照戶內實用面積300㎡計算，平攤六層，每層實得面積約為50㎡，扣除每層樓梯4㎡以及電梯1㎡，那只剩下約45㎡。
說實話，這個尺度多少有些不上不下。
像是地面一樓，四五十平空間需要容納客廳+餐廳+廚房+公衛四大功能，每個功能區間都不夠大。
要知道，目前一些在售120㎡-130㎡新規洋房，LDKB面積都能去到40㎡以上。
因此，從生活體驗來說，一樓家庭公區反而有種“洋房化”的尷尬。
如果往上每一層樓都是作為兩個臥室+一個廁所使用，每個臥室也只能分得十幾個方。
對比洋房來說，是有優勢，但差別并不大。
只有像二樓，打通整層作為一個大套間，才有別墅該有的空間感。
另外，天健·和境別墅雖然是現樓，但是是以毛坯交付的，交付時地下空間僅一層，層高約6米，業主需要自行改造，增加夾層，才有所謂的“地下兩層”。
因此，大家可以在視頻中看到，夾層空間會相對矮，?畢竟樓板結構都要一米以上。
所以，這個六層別墅大致設計為一層家庭公區，二層主臥，三層兒童房兩間，四樓臥室兩間，地下兩層空間則作為待客區、興趣房、儲藏室等等。
說實話，如果買家不是愛好廣泛，特別有閑情雅致喜歡種花草，招待親朋好友搞聚會，個人認為是沒有什么必要的。
同樣500萬預算，能開隔壁長嶺雅居163㎡五房，或者高新仕林苑141㎡雙主套四房，都是帶精裝的。
更靠近核心區域的星河灣半山，同樣是毛坯，能買214㎡大平層，還不用天天爬樓梯等電梯。
相較之下，天健·和境別墅就有種脫褲子放屁的感覺，沒必要啊。
除非是什么呢，直接砸過千萬拿下一整套獨棟別墅，每一層空間直接翻一番，那才真的有別墅感。
另外，這個別墅組團的私密性也要打個問號——
業主坐在一樓客廳，想敞開窗簾，欣賞下眼前的小花園，結果一抬頭就跟對面鄰居對視了。
不是說這樓間距很差，只是配不上別墅的生活吧。
02
項目問題纏身
曾涉及勞資糾紛和違建
看完前面剖析，大概或許就能明白，為什么別墅組團開賣四年，現在還在賣著。
而除了產品的硬傷，天健天璽本身還是一個有“故事”的項目，譬如在2021年被官方通報“多次”發生勞資糾紛，在2024年涉及欠薪案件。
數十戶復式洋房單位搭建的陽臺，被官方認定為違建，需要強制拆除。
在這多說一句，不要把這個違建的責任甩鍋給業主，要是沒有銷售的誤導和物業的管理不當，這種情況肯定不會這么普遍。
至于降價，就更不用說了。
別墅從千萬級別，跳水至500多萬，直接砍了一半。復式洋房，開盤單價要四萬多，如今在貝殼平臺上二手成交價格為2.6-2.9萬元/㎡。
項目所屬的天健集團，這些年也過得一般。
根據年報，歸屬于上市公司股東的凈利潤2.23億元，同比大幅下降63.99%；扣除非經常性損益后的凈利潤1.71億元，同比下降71.41%，盈利大幅下滑。經營活動產生的現金流量凈額1.67億元，同比大幅減少85.37%，現金流愈發緊張。
同一時間，集團其他項目也陸續出現了質量問題，口碑疑似塌房。
加上這么多年來，長嶺居生活配套仍未完全兌現，板塊新房去化慢，庫存多......
種種因素疊加，導致天健天璽的別墅拿證四年，哪怕一再降價，去化也才1/3。
按照這個銷售速度，還不知道要多少年才能賣完......
而這恰好說明一個樓市鐵律：一分價錢，一分貨。
價格，永遠是價值的體現。如果一個項目，一款產品的銷售價格，長期并大幅低于周邊平均水平。
那不是筍，不是撿漏，而是TA就值這個價格。
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