文/深圳進深 李奕和

光明玉塘街道，迎來一個新項目。

5月19日，深圳規(guī)自局發(fā)布了天樾和鳴花園項目總平面圖的公示。

這個項目，也即光明區(qū)田寮社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目。

開發(fā)主體為深圳市明芳置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“深圳明芳置業(yè)”）。

背后是一家“名不見經(jīng)傳”的河北小房企——明芳地產(chǎn)（全稱“武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”）。

作為這家過江龍的首作，天樾和鳴的總平圖看，有模有樣。

01

項目建設用地面積2.6萬㎡，總建筑面積24.27萬㎡；

容積率5.84，計容積率建筑面積17.26萬㎡。

其中，住宅建筑面積12.04萬㎡，商業(yè)建筑面積2.2萬㎡，幼兒園等公共配套設施9374㎡。

小區(qū)由五棟超高層建筑組成，分別為1棟一、二、三、四、五單元。

均為地上46層高、地下3層的設計。

幼兒園在小區(qū)的西南角，為2棟、3層高。

住宅建筑中，1棟一、二、三單元均為一層七戶；

1棟四、五單元則是一層六戶。

總平圖可以看出的一些亮點：

天樾和鳴的住宅，有圓弧形轉(zhuǎn)角的飄窗和大陽臺。

小區(qū)的園林公區(qū)，綠化其實不小，中央園林打造了兩個觀景涼亭，還有一個架空的休閑架構(gòu)。

另外，在1棟三、四單元之間、1棟四、五之間，均有風雨連廊連接。

這些設計，符合眼下大多數(shù)新規(guī)產(chǎn)品的打造方向。

不足的點：

天樾和鳴作為均達46層高的超高層，住宅樓棟彼此之間的樓間距最短的僅23米左右。

另外，小區(qū)的1棟四單元，距離幼兒園僅有10米左右的距離。

該樓棟西面、北面的兩條腿的戶型，陽臺下面就是幼兒園的班級活動場地，后續(xù)可能會有一定影響。

還有一點，天樾和鳴地塊本身不算大，四面又都被道路圍著。

所以總平圖也可以看到，小區(qū)的每一棟住宅樓，都是靠路邊的，后續(xù)可能也會有一定交通噪音的影響。

另作為利益統(tǒng)籌項目，天樾和鳴的住戶也沒那么純粹。

整個住宅總戶數(shù)1347戶，其中商品房779戶，回遷房568戶。

回遷房的戶數(shù)占比42%，超過了四成。

02

田寮社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目，位于光明區(qū)玉塘街道，松白路與田寮路交匯處。

自2017年啟動，2018年列入《深圳市2018年度土地整備計劃》，2021年3月發(fā)布實施方案公告和規(guī)劃公告。

用地在2025年3月獲批復；7月深圳明芳置業(yè)正式簽署開發(fā)協(xié)議；10月正式動工奠基。

整個項目其實是分兩個地塊開發(fā)的：

其中，住宅部分的天樾和鳴花園為08-01-1地塊；

另外還有一塊08-04地塊，用地面積0.71萬㎡，規(guī)劃一棟地標寫字樓。

其實就區(qū)位而言，天樾和鳴花園所在的玉塘板塊，本身沒地鐵，沒名校。

距離最近的地鐵站6號線長圳站，直線距離近三公里。地鐵通勤沒那么方便。

周邊可參考的項目，深物業(yè)御棠上府，參考價格4.34萬/㎡，自2023年6月開盤以來，去化并不是很好。

所以作為在深圳市場少有作品的過江龍，明芳地產(chǎn)面臨的壓力并不小。

它更需要在產(chǎn)品上，下一番苦功夫。

該房企是河北太行鋼鐵集團旗下地產(chǎn)平臺，成立于2010年11月，注冊資本6000萬。背后股東為孫趙云。

官網(wǎng)顯示，河北太行鋼鐵集團，始建于2004年。是一家集鋼鐵冶煉軋制、天然氣綜合開發(fā)利用、地產(chǎn)開發(fā)、駕駛員培訓和現(xiàn)代物流為一體的綜合性集團公司。

總資產(chǎn)330多億元，創(chuàng)始人及實際控制人為姚明芳。

明芳地產(chǎn)作為這樣一家河北區(qū)域的小房企，可以說偏居一隅。

此前主要在邯鄲武安市、邯鄲曲周縣、邢臺沙河市開發(fā)項目，缺少一二線城市開發(fā)經(jīng)驗。

不過，該企業(yè)近幾年也有意往一二線核心城市擴張。

最明顯的，去年7月底，明芳地產(chǎn)以13.69億總價，拿下北京昌平區(qū)一涉宅用地，實現(xiàn)在北京的落子。

為了便于北京市場接受，該地塊項目還請來了龍湖代建。

而就目前來看，明芳地產(chǎn)在深圳的天樾和鳴項目，是自己獨立操盤的。產(chǎn)品打造究竟如何，尚需市場的驗證。