北京
當(dāng)多數(shù)開(kāi)發(fā)商還在討論混合辦公是否殺死了市中心寫(xiě)字樓時(shí)，British Land的CEO Simon Carter給出了不同的判斷。這家倫敦第二大上市地產(chǎn)公司在最新財(cái)報(bào)中披露，其校園式園區(qū)（Campuses）和零售公園（Retail Parks）已占業(yè)務(wù)的90%，而推動(dòng)這一轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量，來(lái)自一群意想不到的租戶——人工智能和生命科學(xué)公司。
"我們擁有正確的地產(chǎn)，位于正確的行業(yè)和地段，需求強(qiáng)勁而供應(yīng)受限，"Carter在面向投資者的業(yè)績(jī)電話會(huì)上表示。這番話背后是一組具體數(shù)字：去年British Land完成了創(chuàng)紀(jì)錄的1.43億英鎊園區(qū)租賃，盡管僅占倫敦寫(xiě)字樓市場(chǎng)約5%的份額，卻貢獻(xiàn)了全年15%的 reported leasing，第四季度這一比例更飆升至33%。
租賃數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性變化正在發(fā)生。Carter透露，當(dāng)前每有1家公司縮減辦公面積，就有4家公司選擇擴(kuò)張；凈吸納量（net absorption）處于歷史高位，需求較十年均值高出57%，待簽約面積（space under offer）同比激增50%。園區(qū)整體入住率已攀升至95%，零售公園更是達(dá)到99%。
科技租戶的崛起是這一趨勢(shì)的核心變量。British Land明確將"科學(xué)、技術(shù)和AI租戶"列為增長(zhǎng)最快的需求來(lái)源，并通過(guò)收購(gòu)Life Science REIT將科技類(lèi)資產(chǎn)占比提升至園區(qū)總面積的35%。公司稱該交易"立即增厚盈利"（immediately earnings accretive），新交付空間的進(jìn)一步出租將帶來(lái)額外上行空間。
財(cái)務(wù)層面，British Land交出了一份審慎樂(lè)觀的答卷。2024下半年基礎(chǔ)利潤(rùn)增長(zhǎng)5%，全年每股總會(huì)計(jì)回報(bào)（total accounting return）達(dá)8.1%，為2022年以來(lái)首次觸及目標(biāo)區(qū)間；股息上調(diào)1%，并給出2027財(cái)年每股至少0.305英鎊的盈利指引。資產(chǎn)負(fù)債表顯示流動(dòng)性16億英鎊，2029年前無(wú)再融資需求。
Carter將租金增長(zhǎng)預(yù)期錨定在3%至5%的ERV（估計(jì)租金價(jià)值）區(qū)間，理由直指供需錯(cuò)配："兩個(gè)市場(chǎng)的職業(yè)基本面都很強(qiáng)勁。"在AI實(shí)驗(yàn)室和生物科技公司的擴(kuò)張需求與倫敦核心區(qū)供應(yīng)受限之間，British Land似乎找到了一個(gè)罕見(jiàn)的甜蜜點(diǎn)——至少目前如此。
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