國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)相信大家都看到了：4月上海二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.7%。

全國(guó)12個(gè)二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市里，上海漲得最多。

這是上海二手住宅連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。

你可能會(huì)說(shuō)，漲0.7%算啥？2016年那會(huì)兒一個(gè)月漲2%都不稀奇。

但你注意看背后的東西，這次不是某些老破小學(xué)區(qū)房在拉數(shù)據(jù)。

而是整個(gè)置換鏈條轉(zhuǎn)起來(lái)了。

上海的置換鏈條，轉(zhuǎn)起來(lái)了

今年小陽(yáng)春的成交量徹底爆了，進(jìn)入五月，上海樓市還在頻繁創(chuàng)紀(jì)錄。

最令人驚喜的是成交結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

剛剛過(guò)去的4月，除了80-100㎡區(qū)間成交占比提升之外，120㎡以上各面積段成交占比均出現(xiàn)不同程度的上升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞

反過(guò)來(lái)看總價(jià)，4月份，總價(jià)400萬(wàn)以下成交占比全線下跌，400萬(wàn)以上成交占比全部上漲。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞

上海樓市的成交趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始向大戶型、高總價(jià)傳導(dǎo)。

在225新政和樓市小陽(yáng)春的作用下，上海樓市的置換鏈條轉(zhuǎn)起來(lái)了。

一邊是成交持續(xù)爆量，一邊是庫(kù)存量急速下滑。

市場(chǎng)在好轉(zhuǎn)，信心在回歸，觀望的買房人真的下場(chǎng)了。

我們?cè)谝痪€的感受很強(qiáng)烈，代理在賣的房子一天就有五六組帶看，咨詢買房的客戶也越來(lái)越多。

上海樓市的預(yù)期在改善，掛牌量下降明顯，半年來(lái)連續(xù)的政策組合拳打下來(lái)，市場(chǎng)真的穩(wěn)住了。

之前觀望積蓄的購(gòu)買力紛紛下場(chǎng)，筍盤在快速去化，很多地段有性價(jià)比的房子都賣空了。

上海樓市，很多房子或許都可以抄底了，比如租售比極高的老破小，超跌的高品質(zhì)次新房等。近期我們梳理了高性價(jià)比“筍盤”房源列表，掃碼添加微信免費(fèi)發(fā)你

企穩(wěn)筑底的信號(hào)非常強(qiáng)烈

可能有些人還是不信，說(shuō)樓市沒(méi)到底。那我們掰開(kāi)揉碎了看。

政策上，從2023年9月開(kāi)始，上海開(kāi)啟了“救市”之路。

兩年多的時(shí)間，陸續(xù)在限貸、限購(gòu)、首付門檻、房貸利率、稅費(fèi)成本等方面釋放利好。

2026年2月25日出臺(tái)“滬七條”再次托底樓市。

非滬籍外環(huán)內(nèi)買房，社保年限從3年縮到1年。

持居住證滿5年可以全市限購(gòu)一套，不再要求同時(shí)提供社保或個(gè)稅證明。

與此同時(shí)，公積金貸款額度拉滿。首套房的公積金最高貸款額度從160萬(wàn)元提高到了240萬(wàn)元，最高可以貸到324萬(wàn)元。

更給力的是官方下場(chǎng)收儲(chǔ)。

今年2月，靜安、徐匯、浦東被列為收儲(chǔ)首批試點(diǎn)，4月底靜安首單落地。

目前各項(xiàng)松綁政策基本都是史上最大力度。政策底已經(jīng)出現(xiàn)。

再來(lái)看看需求底。

2026年3月，上海二手房成交3.12萬(wàn)套，4月成交2.87萬(wàn)套，兩個(gè)月合計(jì)成交近6萬(wàn)套。

進(jìn)入五月，熱度依舊居高不下。

工作日都有人在看房簽約，這種自發(fā)性需求，不是政策催出來(lái)的。

結(jié)構(gòu)上，高總價(jià)、大戶型的成交量也跟上來(lái)了。

央行數(shù)據(jù)顯示居民在提前還貸、在降杠桿，但這和樓市成交量創(chuàng)新高不矛盾。

全款買房的比例在上升，300萬(wàn)以下的老破小很多是全款掃貨。

真正買得起上海房子的人手里可能并不缺錢。

宏觀上居民在縮表，微觀上剛需改善在用現(xiàn)金進(jìn)場(chǎng)抄底。

最后聊聊市場(chǎng)底，這個(gè)是最實(shí)在的。

上海樓市已經(jīng)跌了三年多，很多房源的價(jià)格都到了比較合理的區(qū)間。

如今市區(qū)很多老破小，租售比3%已經(jīng)很普遍，高的甚至能達(dá)到4%以上。

次新房跑到2.5%以上的也不少。

我認(rèn)為，上海樓市繼續(xù)下行的動(dòng)能已經(jīng)枯竭了。

說(shuō)到底，房子是老百姓手里最值錢的家當(dāng)。

要是房?jī)r(jià)一直跌，打擊老百姓信心，消費(fèi)就提不起勁兒。

而且地產(chǎn)牽扯的行業(yè)最多、鏈條最長(zhǎng)，能帶動(dòng)就業(yè)，增加收入，提振消費(fèi)信心。

所以我認(rèn)為，上海樓市下半年的走勢(shì)可能就是：

量穩(wěn)步放大，自下而上的價(jià)格體系逐漸夯實(shí)，剛需外環(huán)板塊和改善型的優(yōu)質(zhì)板塊緩慢抬升定價(jià)中樞。

畢竟像上海這樣的超一線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整只是響應(yīng)產(chǎn)品的價(jià)值重估。

永遠(yuǎn)下跌，跌20年，那是沒(méi)道理的唱衰。

上海置換賣房，3個(gè)月還沒(méi)賣掉？

試試房外房賣房新方法，平均賣房周期41天

立即掃碼免費(fèi)賣房咨詢

不同總價(jià)段的買房邏輯

就算上海樓市已經(jīng)觸底了，也不是所有房子都能買的。

從300萬(wàn)到1500萬(wàn)，不同總價(jià)段的買房邏輯完全不一樣。

對(duì)于300萬(wàn)以下的剛需客戶來(lái)說(shuō)，今年可能是未來(lái)幾年最好的買房時(shí)機(jī)。

碰到價(jià)格合理、現(xiàn)金流能覆蓋的房子，可以果斷一點(diǎn)了。

這個(gè)總價(jià)段的房子跌幅深，調(diào)整充分，是賣得最好的，優(yōu)質(zhì)房源去化很快。

優(yōu)先選市區(qū)帶硬核屬性的老公房，或者近郊地鐵盤。

利用低利率+低首付政策上車，別再等那個(gè)最低點(diǎn)，沒(méi)有人能精準(zhǔn)抄底。

現(xiàn)在房東端的議價(jià)空間也在收窄，越拖下去可能越不利。

300-600萬(wàn)的剛改和置換：

這個(gè)總價(jià)段觸底的樓盤正在變得越來(lái)越多。

經(jīng)過(guò)2025年的急跌，多數(shù)樓盤價(jià)格回歸合理區(qū)間，觸底信號(hào)明顯。

閔行古美、寶山顧村、嘉定南翔這些剛需板塊，都可以看一看，今年下半年是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。

600-1000萬(wàn)的改善和置換：

在本輪樓市調(diào)整中，這個(gè)總價(jià)段的房子相對(duì)抗跌，也能領(lǐng)漲的潛力。

你就瞄準(zhǔn)核心區(qū)的次新房或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，不會(huì)錯(cuò)。

1000萬(wàn)以上：去看新房，幾乎不用考慮二手，除非遇到急售的骨折價(jià)房源。

目前上海1000萬(wàn)以上的高端市場(chǎng)，新房占據(jù)主導(dǎo)地位。

最近一年我們接待的高預(yù)算客戶，大部分都是找我們買新房的。

新房現(xiàn)在折扣優(yōu)惠很多，開(kāi)發(fā)商在搶客戶。

而且這一批新房是3.5代宅，戶型、裝標(biāo)、公區(qū)配置全面吊打二手。

如果你還是比較迷茫，不知未來(lái)兩年是該抄底還是繼續(xù)觀望，歡迎你來(lái)我們的線下分享會(huì)，找觀觀老師當(dāng)面聊透。

文末掃碼獲取分享會(huì)門票，本期僅開(kāi)放50個(gè)名額，先到先得。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

「魔都財(cái)觀-房外房旗下矩陣號(hào)」

不僅可以提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執(zhí)行服務(wù)。

有買賣房需求掃碼添加觀觀老師咨詢