大雨過(guò)后家里秒變“泳池”？陳先生家住頂樓，一場(chǎng)大雨過(guò)后，因公共雨水管堵塞，導(dǎo)致雨水倒灌，剛裝修的新家水漫金山。索賠無(wú)果后，陳先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭。誰(shuí)該為這場(chǎng)暴雨中的損失買單？近日，武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院審理了一起物業(yè)合同糾紛，判決物業(yè)公司賠償裝修、家具損失及鑒定費(fèi)用共計(jì)4.4萬(wàn)余元。

案情回顧：一場(chǎng)暴雨，家中被淹

陳先生購(gòu)買了一套位于頂樓的房子，裝修完畢后入住小區(qū)。所在樓棟的公共雨水管從他家陽(yáng)臺(tái)穿過(guò)，屋面板下方均設(shè)有雨水斗。

不料，2023年7月的一場(chǎng)大雨過(guò)后，陳先生家中短時(shí)間內(nèi)涌入大量積水，全屋積水深達(dá)6厘米，地板、家具悉數(shù)泡毀。經(jīng)檢查，積水來(lái)自陽(yáng)臺(tái)處的公共雨水管——因管道排水不暢，大量雨水從雨水斗溢出，倒灌室內(nèi)。

“我按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就該保證管道暢通?！标愊壬J(rèn)為房屋受損全因物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致公共管道排水不暢，遂要求物業(yè)賠償損失10萬(wàn)元并修繕管道，均被物業(yè)公司拒絕。陳先生隨即向武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院提起訴訟。

法庭交鋒：是“違規(guī)裝修”還是“管道堵塞”

法庭上，雙方各執(zhí)一詞。物業(yè)公司辯稱已盡到管理義務(wù)，事故起因是業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致排水不暢。物業(yè)稱，事發(fā)前曾向陳先生發(fā)出整改通知單，但他未予理會(huì)。物業(yè)還表示已及時(shí)管理排水管道，在突發(fā)天氣時(shí)提醒陳先生注意異常天氣，并在溢水后協(xié)助清理房屋，盡力減少損失。

陳先生則回應(yīng)，自己裝修合規(guī)，問(wèn)題出在物業(yè)未疏通公共管道。為查明真相，陳先生申請(qǐng)對(duì)“反水原因”啟動(dòng)司法鑒定。同時(shí)，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)際損失進(jìn)行定損。

鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案管道進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后，出具了明確結(jié)論：“雨水管內(nèi)壁有大量沉積物，厚度約2.5厘米，管道內(nèi)部被果殼、毛發(fā)等生活垃圾嚴(yán)重堵塞。”正是由于水管內(nèi)嚴(yán)重堵塞，暴雨時(shí)排水不暢，導(dǎo)致雨水滿溢和倒灌。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)核定，陳先生的房屋裝修及家具損失價(jià)值為2.3萬(wàn)余元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，公共雨水管屬于小區(qū)共有設(shè)施，物業(yè)公司負(fù)有定期疏通、清理、保障其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的義務(wù)。鑒定結(jié)論客觀證明，物業(yè)公司在設(shè)施維護(hù)中存在“清理不到位”的明顯違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)公司主張陳先生違規(guī)裝修導(dǎo)致反水，與鑒定結(jié)論顯示的堵塞位置、堵塞物性質(zhì)明顯不符，法院不予采信。最終，法院判決物業(yè)公司賠償陳先生裝修及家具損失2.3萬(wàn)余元，并承擔(dān)鑒定費(fèi)用2.1萬(wàn)余元，共計(jì)4.4萬(wàn)余元。一審宣判后，雙方均未上訴，判決已生效。

法官說(shuō)法

這起案件看似是“雞毛蒜皮”的鄰里糾紛，實(shí)則蘊(yùn)含著重要的裁判規(guī)則：

一、物業(yè)服務(wù)人的設(shè)施維護(hù)義務(wù)是“實(shí)功”而非“虛功”。物業(yè)公司不能僅憑“已巡查”“已記錄”的書面程序主張免責(zé)，管道里有沒(méi)有沉積物、有沒(méi)有真正疏通到位，才是判斷是否盡到義務(wù)的關(guān)鍵。

二、誰(shuí)來(lái)舉證不再是個(gè)“死結(jié)”。物業(yè)糾紛中業(yè)主往往面臨舉證難的問(wèn)題，本案中“司法鑒定還原真相、鑒定費(fèi)用由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)”的模式，為同類糾紛提供了可操作的維權(quán)路徑。

三、暴雨屬于自然力，但并不當(dāng)然免除物業(yè)服務(wù)人的管理責(zé)任。只要損害結(jié)果與物業(yè)公司怠于履行維護(hù)義務(wù)之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司就應(yīng)依法擔(dān)責(zé)。

法官提示，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將設(shè)施維護(hù)落到實(shí)處，日常巡檢不能變成“走過(guò)場(chǎng)”。業(yè)主在遇到類似糾紛時(shí)，也應(yīng)注意第一時(shí)間固定現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)，必要時(shí)申請(qǐng)司法鑒定，用客觀證據(jù)維護(hù)自身權(quán)益。(王博、陳木子)