四川
◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
時隔1個月，成都重量級綜合體項目——萬象城背后公司正式掛牌轉讓，從預披露以來一直牽動著商業不動產乃至金融資本圈的敏感神經。
據上海產權交易所披露，華潤置地旗下超智資源有限公司擬清倉華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，公開掛牌轉讓底價達到75.1億元。
很多人可能很關心的是，這個底價，到底是貴了，還是便宜？
先看財務情況，今年前2個月，華潤置地（成都）發展有限公司實現營收約1.66億元，總利潤7929.7萬元，凈利潤5947.3萬元。
2024年，前述標的公司實現營收約9.57億元，總利潤約3.23億元，凈利潤約2.46億元。截至今年2月底，華潤置地（成都）發展有限公司總資產約55.69億元，總負債約49.24億元，凈資產約6.45億元。
遺憾的是，華潤置地方面暫未披露該標的公司2025年財務業績狀況。不過，就公開資料來看，2025年成都萬象城取得銷售額78.2億元，僅次于深圳灣萬象城且位列全國萬象城第五位，前三分別是沈陽萬象城134億元、深圳羅湖萬象城130.3億元和杭州萬象城117.8億元。
截至今年2月底，華潤置地（成都）發展有限公司總資產約55.69億元，總負債約49.24億元，凈資產約6.45億元。按最新掛牌底價75.1億元，較其凈資產的市場溢價約11.7倍。
前不久，瑞銀曾發布研報表示，根據成都萬象城購物中心2025年預計租金收入9.1億元、5%的凈營業收入(NOI)資本化率和60%的凈營業收入利潤率，估算其潛在資產估值約109億元。
當然，瑞銀研報測算的成都萬象城購物中心資產估值約109億元，應是整體資產估值，跟當前華潤置地給出的凈資產估值底價75.1億元疊加總負債49.24億元合計124.34億元出入不算太大。
注：成都萬象城，來源于華潤置地年報
地產密探獲悉，今年4月底，華潤置地及華潤置地（成都）有限公司作為原始權益人向深交所申報了公募REITs“華夏華潤置地封閉式商業不動產證券投資基金”招募說明書，且已獲受理，預計募資54.05億元，底層資產就是南通萬象城和臨沂萬象匯兩個不動產項目。
從招募說明書還可以看到，該公募REITs基金擬收購入池的是華潤南通萬象城、臨沂萬象匯兩個項目產權清晰獨立的商業資產部分，那些未入池的資產包括但不限于商業街、商辦樓、辦公樓等其他物業資產以及其相關權屬、義務與責任仍有華潤方面繼續承接。
從該公募REITs基金的交易構架看，南通萬象城和臨沂萬象匯均被華潤置地方面將全部權益轉讓給公由其分別設立的兩個SPV公司，由項目公司吸收合并SPV公司，最終SPV公司注銷，項目公司繼續存續，項目公司股東變更為資產支持證券管理人（代表資產支持專項計劃）。
另據相關報道披露，華潤置地也將分拆成都萬象城購物中心，成立封閉式商業房地產REITs。
華潤置地方面此次公開掛牌華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，應是履行國資產權轉讓的一般性合規程序。業內猜測，公募REITs基金介入成都萬象城項目只是時間問題。
2025年以來，從國家政策層面看，盤活存量資產成為頂層最強音，加上前些年房企的類REITs產品試水，已給A股市場積累了不少經驗，以及融資利率不斷下探，資本化率不斷降低，相關法律與稅務等障礙不斷得到清理，給公募REITs試點開閘鋪平了道路。
相關文件包括：《國務院關于加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》（國辦發〔2024〕10號），《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》（證監會公告〔2025〕21號）、《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（證監發〔2025〕63號）。
去年底，滬深兩大證交所紛紛發布了《關于商業不動產投資信托基金試點有關工作的通知》，核心是重點支持權屬清晰、運營模式成熟、現金流持續穩定的商業綜合體、商業零售、辦公、酒店以及其他具有商業屬性的資產業態申報發行商業不動產REITs。
華潤置地作為央企，又是優質商業開發及運營大戶，自然要帶頭行動，近期的相關動作似乎均劍指公募REITs基金，通過出售實現產權與運營權分離，讓優質商業不動產公募REITs基金成為A股資本市場更大的投資池等。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
