香港豪宅市場太瘋狂了。

今年第一季度，香港億元豪宅成交52宗，同比飆升247%；5000萬港元以上豪宅，成交146宗，同比暴增128%。（數據源自中原地產）

很多新盤都賣得非常火爆，典型代表如紅磡首岸，開盤7600人搶210套房，超額認購33倍。

房價也一路高升，香港住宅售價指數已連漲10個月。

近1年香港私人住宅售價指數走勢 數據來源：香港差估署 制圖：房姐港樓

為什么香港樓市如此火爆？一是全球經濟波動、地緣不確定性上升，香港作為自由港+國際金融中心，成為了全球避險資金的重要“安全島”；二是香港樓市政策寬松；三是香港核心區(qū)幾乎無新增宅地，核心豪宅“極度稀缺。

總之，在這個全球資產價格劇烈波動的時代，香港超級豪宅翻倍熱賣，表明頂級財富階層依然堅定認可核心資產的長期價值，即：穿越周期的確定性。

從香港樓市爆火的邏輯來看，全球資金如果在大陸選擇資產配置，首選深圳，這里的核心豪宅也擁有極高的確定性。

聰明的資金早已盯上了深圳，深圳豪宅過去幾個月已經有了明顯反應。

今年一季度，深圳3000萬+豪宅成交168套，同比暴漲約155%，成交房源高度集中于南山，后海為主力板塊。

4.29政策的出臺，更是給深圳樓市添了一把火，彰顯了深圳積極擁抱全球財富的決心。

限購松綁后，深圳樓市反響熱烈，上周（5.11-5.17）全市一二手住宅網簽量分別環(huán)比上漲56%、19%。

看房熱度一直在延續(xù)，五一假期深圳一二手住宅看房量本就創(chuàng)下近6年新高，上周末日均二手看房量又高出30%。

全球資產都在瞄準深圳豪宅，那到底要選擇哪種深圳資產呢？

01.

地段確定性

國家戰(zhàn)略選擇

深圳1號高地

后海位于南山核心地段，2025年，南山GDP首次突破1萬億、成為中國首個“萬億級”地市轄區(qū)，后海正是這一輝煌成就的核心引擎。

后海的誕生，始于后海大道。

這是深圳最初的海岸線，如今在地圖上看到的后海大道以東區(qū)域（俗稱深圳灣），是填海而來。

把時針撥回至1996年，香港回歸的前一年，深圳發(fā)布了一份1號文件，深港合計投資128億，在深圳灣畔建設一座跨海大橋與深港口岸。

這是當時深港之間最大規(guī)模的基礎設施工程，目標只有一個：全面強化深港聯動，將香港的國際資源引入深圳。

為了落地此規(guī)劃，后海大道以東區(qū)域開始大規(guī)模、加速填海，于2007年正式建成并開通深圳灣大橋與深圳灣口岸。

深圳灣大橋和口岸的開通，讓后海第一次真正站上了深港聯動的前排。

圖片截圖自深圳政府口岸辦公室

要知道，21世紀初的香港，與紐約、倫敦并稱為“紐倫港”，是全球第三大金融中心，也是全球頂級富豪最密集的城市之一。

自此，全國的總部需求、資本力量，開始向這片擁有更開闊城市界面的土地遷移；來自香港的跨境資源，也在這里找到落點。

于是，科技、資本與樞紐力量匯聚，在深圳灣生長出一個世界頂級中央商務區(qū)。

自此，后海開始成為全國公認的頂級豪宅區(qū)，凝聚了財富階層的共識。

02.

發(fā)展確定性

全國最高密度科創(chuàng)力量

僅以后海總部基地而言，這塊僅約2.26平方公里的土地，匯聚近80家世界500強與行業(yè)龍頭、9家獨角獸企業(yè)，集聚了中國密度最高的頂級企業(yè)與科創(chuàng)力量，是深圳的“經濟心臟”。

南山產業(yè)示意 圖源創(chuàng)新南山

整個后海不僅擁有騰訊、大疆等互聯網科技巨頭，同時正迅速吸納人工智能、機器人、低空經濟等新興賽道的產業(yè)資源，重磅產業(yè)規(guī)劃“深圳機器人灣”就落位于此。

企業(yè)矩陣更是星光熠熠，聯想集團、中海油等世界500強企業(yè)，小米集團、字節(jié)跳動、騰訊、阿里巴巴、百度等科技巨頭，全部云集于此。

截圖自深科信企服微信視頻號

由此可見，后海已經不只是南山的經濟引擎，更是中國經濟產能的真正中心。從互聯網到人工智能，從世界500強到科技巨頭，中國密度最高的頂級科創(chuàng)力量全部匯聚于此。

在中國強調發(fā)展新質生產力的戰(zhàn)略布局下，后海勢必能成為代表深圳走向世界舞臺的新中心。

03.

配套確定性

沉淀深圳40年頂級資源

后海作為深圳發(fā)展的重中之重，濃縮了城市發(fā)展40年的精華，匯聚了商業(yè)、人文、教育、生態(tài)等眾多頂級配套，是深圳最高階的生活場域。

頂級商業(yè)：3公里內匯聚超100萬㎡商業(yè)體量。

這些商業(yè)體，每一個都是頂級IP。

比如深圳灣萬象城，深圳公認的重奢高地，引進超80家華南首店，愛馬仕華南首個獨棟旗艦店、LV、迪奧旗艦店均坐落于此。

再比如K11 ECOAST，K11品牌在內地首個旗艦項目，斥資百億打造，陳列上百件藝術藏品，以“商業(yè)+藝術+自然”模式成為大灣區(qū)打卡地標。

截圖自K11 ECOAST官方公眾號

頂級人文配套：聚集深圳乃至大灣區(qū)最具影響力的世界級文化地標。

這些人文配套，每一個都是世界級建筑大師的傳世之作。

比如深圳灣文化廣場，深圳投資33億打造的“新時代十大文化設施”之一，MAD建筑事務所操刀，以“海邊原石”為靈感，去年一亮相，就成為了深圳的嶄新城市封面。

比如深圳歌劇院（在建），含2300座歌劇廳、1800座音樂廳等四大頂級劇場，定位為“世界一流、中國氣派”，未來大概率會呈現很多世界級藝術表演。

再比如海上世界文化藝術中心，普利茲克獎得主槇文彥在中國唯一的建筑作品，被《孤獨星球》評為“深圳首選文化目的地”。

深圳灣文化廣場區(qū)域

優(yōu)質教育資源：13所育才系學校+7所頂尖國際學校。

這些教育資源構成了覆蓋全齡、貫通中西的“教育矩陣”，為孩子的每一步都鋪設了最優(yōu)賽道。

育才教育集團是南山區(qū)教育標桿，師資力量雄厚，匯聚了北大、清華等名校畢業(yè)的青年才俊與全國教學競賽一等獎得主。

國際學校包括深圳貝賽思、蛇口科愛賽（QSI）、蛇口國際（SIS）等7所頂尖學府，覆蓋IB、AP、A-Level等主流國際課程體系，能滿足對孩子的多種路徑規(guī)劃。

頂級生態(tài)資源：大小南山、15公里濱海長廊、人才公園等。

在城市心臟地帶，同時占有山海園，這幾乎是全球都市中絕無僅有的生態(tài)奢侈。

圖源南山區(qū)政府

淘哥一直強調，超級豪宅的本質，其實是對頂級城市資源和頂級生態(tài)資源的同時占有和享用。

注意，是同時，城市資源和生態(tài)資源這兩個條件缺一不可，前者決定了價值的下限、后者決定了價值的上限。

而后海兩者兼具，注定會是比肩國際的頂級豪宅區(qū)。

而且后海的配套資源幾乎都已經全部兌現，現實確定性非常高。

需要提醒的是，后海這種全維度的頂級配套密度，是歷史與規(guī)劃的奇跡，深圳已經高度發(fā)展40年，以后不可能再有一個區(qū)域，能同時匯聚如此多的頂級配套，也不會再有一個區(qū)域，擁有如此頂級的現實價值。

04.

成長確定性

2035超級價值高地

不止擁有當下的價值，后海還擁有廣闊的未來空間。

最新發(fā)布的《深圳市南山區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021-2035）》，將后海升級為“后海商務風貌區(qū)”。

后海大道是后海商務風貌區(qū)中軸線

需要注意，后海商務風貌區(qū)不可忽視的一個存在是：國內首個“一地兩檢”的跨境陸路口岸“深圳灣口岸”。

根據最新規(guī)劃，港深西部快軌（洪水橋-前海）將在此處設站，實現南山—香港15分鐘直達，還能與13號線無縫換乘，形成“公路+軌道”的復合型跨境樞紐。

同時，深圳灣口岸正從單一通關口岸，加速轉型為集國際交通、高端商貿、科技創(chuàng)新于一體的口岸經濟帶。

這意味著，深圳灣口岸正在從單一公路通關口岸，升級為集“口岸+樞紐+產業(yè)+城市”的深港融合中心，極大強化后海與香港的資源要素流動。

淘哥認為，如果說，2000年至今，初階版深圳灣口岸的開通，助力后海在深港融合大背景下，成為深圳備受矚目的龍頭新中心。

那么未來30年，升級版的深圳灣口岸，在深港一體化的大背景下，將進一步強化后海的核心地位，使其繼續(xù)成為深圳遙遙領先的價值高地。

05.

未來確定性

超級稀缺資產

后海現實價值確定、未來價值廣闊，唯一可惜的是：供應越來越稀缺。

像后海這種較為成熟的城市核心，樓市新增供應主要有兩種：填海、舊改。

而后海，已經不可能再填海，新增供應只能依賴難度極高的舊改。

你可能很難相信，后海，尤其是后海商務風貌區(qū)的核心中軸上，已經斷供十幾年，可謂“一房難求”。

正因為如此，去年底入市的后海招商璽，首批產品開盤即售罄，成為深圳2025年度首個日光豪宅。

后海招商璽示意圖

當然，后海招商璽日光，除了極致的地段價值和稀缺價值，還在于頂級產品力。

為何是頂級產品力？因為“璽”是招商發(fā)布過的唯一頂級產品系，在招商過往1000多個項目中，只有19座真正以璽系標準打造。

其中，直接以“招商璽”冠名的旗艦作品，更是只有5座，占比不足0.5%，每一座都是招商不計時間投入、不計資金成本打造的頂奢豪宅。

據悉，繼首開日光后，后海招商璽即將推出一批新品：建面約188㎡-237㎡-247㎡的純大戶型，這批產品是項目樓王單位，兼具最昂貴的海景視野+頂級產品力，預計6月就會開放新品樣板房。

后海招商璽示意圖

全球資金涌入深圳，核心豪宅迎來價值爆發(fā)期，全國價值高地后海推出的后海招商璽，是極致稀缺的存在，這是深圳2026年最值得買入的豪宅之一，值得各位粉絲朋友高度期待。