引言

2026年作為“十五五”新開局之年，在國家倡導“好房子”建設的政策背景下，房地產行業正加速回歸居住本質與產品價值。越來越多的房地產企業以及產業鏈上下游生態伙伴開始重新聚焦產品本身，通過品質提升、服務升級與價值創新，為資產和居住場景賦予更多內涵?；谶@一行業趨勢與發展背景，中指研究院特別策劃并推出了本次系列訪談，圍繞資產價值賦能這一核心主題，分別從地產篇、供應商篇、金融篇等多個維度展開深度對話與探討。

房地產行業進入深度調整周期，不良資產市場迎來結構分化機遇。地方持牌AMC如何筑牢風控底線、構建差異化核心競爭力？在地產業務高占比現狀下，如何平衡經營穩定與結構轉型？如何篩選優質合作房企、把握核心城市投資機會？如何處理好風控與業務發展的辯證關系？未來又將如何布局資本市場與AI數字化轉型？

近日，中指研究院副總裁、華東大區總經理丁曉女士對話浙商資產副總經理黃燦先生，深度解讀資管公司如何以專業能力賦能不動產價值提升。

圖：對話浙商資產副總經理黃燦先生

立足專業底色，筑牢不動產價值賦能根基

丁曉：作為持牌地方AMC，公司在不良資產處置領域，核心競爭力體現在哪些方面？

★核心觀點：合規為底線、估值為基礎、能力為支撐、創新為驅動。

黃燦：我們最大的特點，是始終把風險防控放在首位，已經摸索出一套適合自身發展、自成體系的風控邏輯。

合規是所有業務的底線；資產估值是一切業務的基礎；公司一直堅守“責任于心、專業至上”八字理念，靠專業能力支撐發展；公司一直堅持風控獨立，管理層尊重風險條線專業判斷，專業的人做專業的事，不干預個案風險意見。

同時堅持創新驅動，不斷總結提煉業務模式、沉淀可復制經驗。

我們注重從典型項目中提煉通用業務模式，將風控要求標準化、模式化，既能避免重復論證消耗資源，又能讓前臺業務開展有章可循，在把控風險的前提下提升業務拓展效率。

以風控護航業務、以發展精進風控，實現穩健高質量可持續發展

丁曉：行業里常說風控要從嚴，但業務又要往前發展，很多機構容易陷入“一放就亂、一收就死”，在您看來，公司是怎么做到風控和企業發展相互平衡、辯證統一的？

★ 核心觀點：風險防控怎么強調都不過分，但發展是硬道理；風險管理再嚴都有理，但不發展才是最大的風險。

黃燦：首先，“風控不是為了卡死業務，而是為了讓公司走得穩、走得遠?！?/b>我們堅持風控前置，不是等業務上報再事后卡點，而是提前參與項目論證、提前劃定準入標準、提前明確業務邊界，讓前臺清楚知道什么能做、什么不能碰、什么條件下可以做。

其次，“我們堅守風控獨立底線”。在具體個案上，經營層充分尊重風險條線的專業判斷，不會為了沖規模、沖年度KPI，強行下壓風控專業意見，從根源上避免埋下長期風險隱患。

同時，“中臺不能只做‘說不的部門’，更要給路徑、給方案、給可復制的業務模式?！鼻芭_有展業壓力、有團隊考核任務，中臺就要把公司戰略、資產配置要求、城市布局導向傳導到位，幫前臺在合規框架內找項目、找主體、找可行路徑。

作為國資背景機構，平穩經營、利潤穩健、不發生大額風險事件是基本底線。風控守住安全底座，發展才有穩固基礎；而良性發展又能增厚利潤、擴充資本、增強抗周期能力，兩者不是對立關系，是相輔相成、辯證統一的關系。

聚焦核心賽道，深耕不動產資產價值盤活

丁曉：您怎么看待當前房地產行業的周期變化與市場真實現狀？

★ 核心觀點：8萬億依然是超級大體量市場。

黃燦：從數據看，行業銷售額從2021年18萬億峰值，降到去年的8.4萬億；投資、新開工等指標也持續下滑。

但客觀來講，8萬億依然是超級大體量市場，結合我們自身資產規模和業務結構，項目上依然有足夠的精選空間。

另外市場價格預期下行、消費降級、投資需求退潮，只剩下真實剛需和剛改支撐市場。

丁曉：在偏弱的市場環境下，公司去年經營表現如何？現金流和業務循環是否健康？

黃燦：2025年我們全年業務實現非常良性的循環，出得去、收得回，流動性穩健。

在地產調整周期、業務高占比的背景下，還能保持投放與回收正向循環，既體現了我們投資擇標的能力，也驗證了整套風控體系是行之有效的。

丁曉：目前公司不動產相關業務布局情況如何？在項目選擇與合作上有哪些獨特思路？

★ 核心觀點：堅守三核心原則：“核心城市、核心地塊、核心資產”。

黃燦：在布局邏輯上：重點布局北上廣深，以及杭州、成都、西安這類人口基數大、區域虹吸效應強、對周邊人口吸附力強的中心城市。

在業務模式上：我們主要聚焦收債重組、破產重整、法拍資產參與；標的偏好以已封頂、建成存量物業為主，審慎參與在建工程。同時嚴格風控限額，單一項目嚴控投資比例，堅持分散投資，實現整體風險可應對。

在合作方選擇上：我們不盲目追求合作房企規模，更青睞屬地小而美的優質本土房企。他們深耕區域市場，擁有優質項目資源，且能精準把握市場時機。與我們的專業風控、資產運作能力形成高效互補。

這類企業有幾個共性：

• 不搞高杠桿、不盲目高周轉；

• 深耕本地、資源深厚；

• 老板低調務實、不激進擴張；

• 善于差異化競爭，有序控制拿地成本；

• 產品打造能力強，擅長做四代住宅、提升得房率，優先保障項目去化流速。

在合作模式上：緊扣“不良+投行”、“金融+產業”發展方針，賦能優質不良及產業項目，適度分享項目資產增值與超額處置收益。我們實行套餐化、差異化監管，不搞“一刀切”的標準化剛性監管，不同底層資產、不同合作主體、不同項目層級，匹配不同監管強度，底線剛性守住，合理經營彈性放開。

破解行業痛點，化解不動產周期波動風險

丁曉：不動產行業具有明顯周期性，公司如何通過專業運作，規避行業周期風險，進一步釋放不動產價值？

★ 核心觀點：依托資產重組、債務梳理、資源整合等多方式輔助穿越行業周期；優化資產結構，向綜合資產管理轉型。

黃燦：萬物皆周期，不動產行業尤為明顯。過度依賴單一行業，必然會面臨周期波動帶來的風險，這也是我們優化資產配置要求的核心原因。

我們下一階段底層資產為不動產的比例會逐步下降，避免單一行業配置帶來的風險，但不會一蹴而就，要兼顧國資經營穩定和利潤平穩。在這過程中：

一方面，從項目盡調、資產估值、合作準入到后期運營監管，建立全鏈條風控機制，精準篩選優質不動產項目，規避高風險標的；

另一方面，我們不做簡單的資金注入。通過資產重組、債務梳理、資源整合等方式，對困境不動產項目進行全方位盤活，幫助項目擺脫債務困境、恢復開發運營能力，穿越行業周期。

未來將跳出傳統不良資產收購的單一業務模式，向綜合資產管理轉型。通過多元化資產配置，進一步提升抗風險能力，也為不動產資產長期價值穩定提供更堅實的保障。

前瞻布局未來，拓寬不動產價值賦能路徑

丁曉：城市更新現在是政策熱點和未來核心方向，你們在這一領域有哪些布局和思考？

黃燦：城市更新和不良資產底層邏輯高度契合，包含舊改、商改住、城市風貌改造、爛尾工程盤活等多個方向。

我們重點跟進深圳、廣州舊改、上海風貌改造及商改住項目；同時聚焦各大中心城市歷史遺留爛尾樓這類“城市傷疤”，也是屬地政府迫切希望化解的存量風險，剛好匹配我們不良資產的業務切入邏輯。

丁曉：面向未來，公司“十五五”戰略規劃方向是什么？

黃燦：目前十五五規劃已初步定稿，整體方向很清晰：

第一，穩步降低地產業務占比，優化資產配置結構，但不會完全脫離地產，依然把地產不良作為核心基本盤；

第二，主動擁抱資本市場，但仍保持相應審慎，不盲目跟風賽道熱度，只選擇匹配自身風險偏好、看得懂、可控性強的參與方式，不被市場少數高收益案例誤導；

第三，布局數字化與AI應用，把數字智能作為“十五五”重要關鍵詞。

目前主要在后臺做數據投喂、模型訓練和場景測試，依托AI強大的數據獲取和分析能力，未來逐步賦能資產評估、風險定價、項目研判等前端業務。

丁曉：站在行業角度，您對AMC未來發展最大的感悟是什么？

黃燦：風險控制本身就是創造價值，同時企業不發展是其最大的風險。

堅守專業、堅守估值本源、堅守三核心投資邏輯，小額分散、穩中求進，在行業周期里守住初心，就能持續穿越周期、穩健經營。

黃燦核心觀點：

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