與往年“小陽春”熱度多集中于3-4月不同，今年5月二手房市場熱度仍未消退。受春節時點后移、房價調整后總價門檻下降、以及部分城市政策優化等因素影響，4月20城二手房成交量環比轉增，5月延續增長態勢。從成交特征看，3月以來重點城市市場熱度主要由低總價、小戶型及配套相對成熟的小區支撐。

1、整體市場：4月20城二手住宅成交套數同比增長13.4%，5月1-24日同比增長19.5%

受2026年春節較去年偏晚約兩周影響，節后二手房看房、掛牌、議價及網簽備案等環節相應后移，春季需求釋放節奏有所延長。根據中指數據，4月20城二手住宅成交15.6萬套，環比增長5.4%，同比增長13.4%，年內首次單月轉增，其中13個城市4月成交規模創近五年同期新高。

進入5月后，重點城市二手房成交仍保持較高活躍度，1日-24日20城二手住宅成交10.7萬套，同比增長19.5%，增幅較4月繼續擴大。1-5月（1.1-5.24）成交套數累計增長3.7%。

與往年“小陽春”成交熱度多集中在3-4月釋放不同，今年5月二手房市場熱度仍在延續。即便剔除春節時點差異，今年春節后13周的二手房成交套數也比2025年同期增長12%，反映出本輪需求釋放力度強于往年。

從供給端看，掛牌量趨穩、價格跌幅收窄。2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅動，價格持續承壓。今年則有所不同，根據中指數據，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量環比下降1.6%，較上年10月高點回落4.3%。其中，北京、上海掛牌量波動性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點分別下降14%和21%。價格方面，去年四季度核心城市經歷加速下行，而今年3-4月上海已實現環比連漲，北京、深圳等城市跌幅也較去年四季度顯著收窄。成交放量與掛牌趨穩、價格企穩同步出現，是本輪修復與去年“以價換量”模式的重要區別，后續需關注這一態勢能否持續。

2、重點城市：5月京滬二手房成交熱度延續，廣深新政后市場活躍度顯升

北京、上海領跑本輪二手房修復行情。4月北京二手住宅成交1.8萬套，創近五年4月單月新高；上海4月二手商品房成交2.9萬套，成交規模處于近年同期高位，其中有8天備案量均超過千套。進入5月后，北京、上海成交同比繼續保持較高增長，5月1日-24日同比增幅分別為15%、29%，其中上海5月10日單日網簽1664套，繼4月11日的1632套后再次刷新近五年單日新高。

此外，2月上海在徐匯、靜安、浦東新區啟動收購二手房試點，截至5月21日累計收購二手房523套房源，其中徐匯收購458套（占比87.6%）。徐匯模式的核心創新在于將舊房收購與“兩舊一村”改造深度結合，已收購房源中有300多套屬于“居住困難但又不具備改造條件”的老舊房屋，通過政府收購改造為“新時代城市建設者管理者之家”（專門面向一線務工人員的宿舍型租賃住房），為歷史遺留難題找到了盤活路徑。同時，徐匯推出“房票全市通用、一二手通用”機制，收購款以房票形式發放，有效期1年，大幅提升居民置換意愿。二季度，試點進一步擴大至黃浦、長寧、虹口、楊浦、普陀五個中心城區，上海中心城區保租房籌措進入“全域推進”新階段。整體來看，政府收購二手房的意義不僅在于快速籌措保租房，更在于以市場化收購形成價格錨點，穩定老舊房屋的估值預期，對市場信心形成有效提振。

相較之下，4月廣深市場修復力度偏弱，壓力之下政策迎來優化。4月深圳二手住宅成交5644套，同比降幅收窄至1.6%；廣州成交7754套，同比下降24%。面對市場壓力，兩地于4月底集中出臺優化政策。深圳4月29日放松部分核心區域限購，并提高公積金貸款額度，5月1日-24日二手住宅成交同比增長15%。廣州于4月30日出臺“穗八條”，涵蓋公積金提額、“賣舊買新”補貼等舉措，重點降低換房成本、暢通置換鏈條。新政效果初步顯現，據廣州住建局數據，五一假期廣州二手房日均帶看人次和日均認購量較4月分別增長15.6%和5.2%，認購量同比增長63.4%。

3、成交結構：低總價房源占比提升，剛需主導的結構性修復特征明顯

從成交總價段看，一線城市二手房成交繼續向低總價段集中。根據中指數據，2026年1-4月，上海300萬以下二手房成交4.9萬套，同比增長41%，成交占比達58%，較2025年提高8個百分點；北京、深圳該比例也分別提升約6個百分點。這主要源于前期房價持續回調，部分房源總價門檻降至剛需可承受區間，性價比凸顯，吸引此前觀望的剛需入市成交。

從成交面積段看，成交向小戶型集中的趨勢同樣存在，但力度弱于總價段。1-4月，北京、上海、深圳70平方米以下房源成交占比分別提升至38%、42%、32%，較2025年均略有提升。

總價段與面積段變化幅度的差異，本質上源于房價下跌帶來的結構性效應。一方面，部分小戶型房源價格降至剛需可承受區間，吸引觀望需求入市；另一方面，部分面積適中的房源被動“跌入”低總價區間。因此，低總價段占比的提升幅度明顯大于小戶型占比的提升幅度。

從成交房源房齡來看，今年1-4月，上海2000年以前房源成交占比較2025年提高3個百分點，從環線看，2000年前老舊小區成交占比提升主要集中在中內環間，反映出核心區位老舊房源在價格回調后對剛需的吸引力增強，同時“收舊換新”試點、城市更新和老舊小區改造的推進，在一定程度上提振了市場對老舊小區價值的預期。

整體來看，4月以來重點城市二手房市場延續春季活躍態勢。5月京滬熱度不減，成交量同比增幅進一步擴大，廣深在4月底政策優化后市場有所好轉，5月上旬成交同比已實現轉增。從成交結構看，低總價、小戶型房源仍是本輪修復的核心支撐，反映出價格調整后二手房性價比優勢對剛需的吸引力。短期看，隨著核心城市二手房成交持續放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為后續市場穩步修復積蓄動能。（中指研究院指數研究部總經理曹晶晶）

責編：石宇華

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